Quanto è la provvigione dell'agenzia per vendere un appartamento? Non è fissata per legge. Si concorda, quindi l'unico importo corretto è quello scritto nel vostro contratto di intermediazione.
Alla domanda su quanto chieda un'agenzia quasi tutti rispondono allo stesso modo: il tre per cento. Il numero si ripete da così tanto tempo che sembra una norma. Non lo è.
In Montenegro non esiste un'aliquota della provvigione fissata per legge. L'importo si concorda, ed è per questo che nella pratica vedete una forbice e non un numero solo. Ciò che la legge regola non è quanto, ma chi può fare da intermediario e cosa deve dirvi in anticipo. Per chi vende questa differenza vale più di qualsiasi percentuale, e questo testo la spiega.
Se pensate di vendere senza agenzia, il procedimento e le imposte li trovate nella guida alla vendita dell'appartamento.
Cosa ha cambiato davvero la legge
La legge sull'intermediazione nella compravendita e nella locazione di immobili (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) è stata approvata il 30 luglio 2025, pubblicata nella Gazzetta ufficiale del Montenegro n. 89/2025 del 5 agosto 2025 ed è entrata in vigore il 13 agosto 2025. La modifica di agosto 2026 (114/2026) ha prorogato il termine entro cui le agenzie già attive devono adeguarsi.
Ciò che la legge ha introdotto riguarda l'accesso alla professione e la trasparenza:
| Cosa è stato introdotto | Cosa significa per voi |
| Registro degli intermediari | Una banca dati elettronica pubblica di chi può fare da intermediario; le agenzie attive prima della legge devono iscriversi entro il 13 agosto 2027 |
| Esame professionale per gli agenti | L'intermediario non è più chiunque abbia un biglietto da visita |
| Condizioni generali con la provvigione | La provvigione va esposta in anticipo, in ufficio e sul sito (articolo 23) |
| Contratto di intermediazione scritto | Deve contenere la provvigione, modi e tempi di pagamento e la durata del contratto (articolo 18) |
Il contratto si conclude a tempo determinato; se la durata non è pattuita, si considera di sei mesi (articolo 19). L'intermediario deve esaminare i documenti di proprietà e avvertirvi dei gravami iscritti e dei diritti di prelazione (articolo 20).
Ciò che la legge non ha introdotto: un'aliquota fissa. Il prezzo del servizio resta materia di mercato e di accordo. Per questo la risposta corretta alla domanda del titolo è "quanto concordate", e il compito di chi vende è concordarlo consapevolmente.
Allora perché si sente ovunque il tre per cento
Perché è una prassi di mercato diffusa che si tramanda a voce, non una regola. Il problema nasce quando la si accetta come un dato di fatto, così nessuno tratta e nessuno controlla cosa sia incluso esattamente. Due agenzie possono chiedere la stessa percentuale e fornire servizi molto diversi: una pubblica solo l'annuncio, l'altra organizza le visite, prepara i documenti e vi accompagna dal notaio.
Per questo la percentuale da sola non dice nulla. La domanda non è solo quanto, ma per cosa.
Cosa chiedere prima di firmare
- Controllate il registro. L'intermediario dovrebbe essere iscritto; le agenzie attive prima della legge hanno tempo fino al 13 agosto 2027, quindi chiedete almeno la prova che la domanda di iscrizione è stata presentata.
- Chiedete un contratto di intermediazione scritto. L'accordo verbale è proprio ciò su cui nascono le liti.
- Fate scrivere nel contratto l'importo o l'aliquota della provvigione, in modo chiaro e senza rimandare alla "prassi abituale".
- Chiedete quando l'intermediario matura la provvigione. Per legge alla conclusione dell'affare, salvo che si concordi il momento della firma di un preliminare nella forma prescritta; nessuna parte della provvigione può essere chiesta in anticipo (articolo 27).
- Chiedete cosa è incluso. Foto, pubblicazione, visite, preparazione dei documenti, presenza dal notaio. Scrivete l'elenco nel contratto.
- Chiedete se il contratto è in esclusiva e quanto dura. L'esclusiva va pattuita espressamente; se in quel periodo vendete tramite un altro intermediario, al primo dovete la provvigione concordata a titolo di risarcimento (articolo 31).
- Controllate cosa c'è scritto nell'annuncio. Con la nuova legge l'intermediario deve indicare nell'annuncio il proprio nome e il numero di iscrizione nel Registro degli intermediari (articolo 25).
Se un'agenzia evita di mettere per iscritto una qualsiasi di queste cose, è già una risposta.
Con l'agenzia o senza
È una decisione vera, non pubblicitaria. Entrambe le strade hanno senso, secondo ciò che vi manca.
L'agenzia ha senso quando non avete tempo per le visite, quando l'appartamento è vuoto e voi siete in un'altra città o paese, quando vi serve qualcuno che filtri i perditempo, o quando la documentazione non è semplice.
Fare da soli ha senso quando l'appartamento è iscritto e libero da gravami, quando siete disponibili per le visite e pronti a scrivere bene l'annuncio. La parte legale la fa comunque il notaio, non l'agenzia: il contratto di compravendita immobiliare si stipula davanti al notaio e la proprietà passa con l'iscrizione in catasto.
Se fate da soli, pubblicare un annuncio è gratuito, e come si scrive un annuncio che riceve davvero chiamate lo trovate in un testo a parte con esempi.
La provvigione non è l'unico costo della vendita
Quando calcolate l'importo netto che vi resta, la provvigione è solo una voce:
- Imposta sulla plusvalenza del 15% sulla differenza tra prezzo di vendita e di acquisto, con esenzione se l'immobile era la vostra unica e principale abitazione.
- Costi per ottenere i documenti, soprattutto l'estratto catastale.
- Spese notarili, a tariffa secondo il valore.
- L'imposta sul trasferimento la paga il compratore, non voi, e spesso viene contata per errore tra i costi del venditore.
Domande frequenti
Il tre per cento è l'aliquota di legge? No. È una prassi diffusa che si tramanda a voce, non una regola.
Chi paga la provvigione, chi compra o chi vende? Chi ha concluso il contratto di intermediazione e si è assunto quell'obbligo. Per questo va scritto prima dell'affare, non concordato alla fine.
Quando l'agenzia matura la provvigione? Alla conclusione dell'affare oggetto del contratto di intermediazione, oppure alla firma del preliminare se così concordato. Nessuna parte della provvigione può essere chiesta in anticipo.
Posso vendere senza agenzia? Sì. Non c'è alcun obbligo di legge di incaricare un intermediario; il contratto lo stipulate comunque davanti al notaio.
Come controllo un'agenzia? Tramite il registro degli intermediari e dal fatto che sia disposta a scrivere nel contratto la provvigione e l'ambito del servizio.
Fonte
La legge sull'intermediazione immobiliare è stata approvata il 30 luglio 2025, pubblicata nella Gazzetta ufficiale del Montenegro n. 89/2025 e si applica dal 13 agosto 2025; è stata modificata nel 2026 (114/2026).
La provvigione non è fissata per legge; verificate le condizioni concrete nel vostro contratto e lo stato dell'intermediario nel registro.