Какая комиссия агентства при продаже квартиры? Законом она не установлена. Её согласуют, поэтому единственная верная сумма та, что записана в вашем письменном договоре о посредничестве.
На вопрос, сколько берёт агентство, почти все отвечают одинаково: три процента. Это число повторяют так давно, что оно звучит как норма закона. Это не так.
В Черногории нет установленной законом ставки посреднического вознаграждения. Размер согласуется, поэтому на практике вы видите диапазон, а не одно число. Закон регулирует не сколько, а кто может быть посредником и что он обязан сообщить вам заранее. Для продавца эта разница ценнее любого процента, и эта статья её объясняет.
Если думаете продавать без агентства, процесс и налоги мы разобрали в руководстве о продаже квартиры.
Что на самом деле изменил закон
Закон о посредничестве в сделках с недвижимостью и её аренде (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) принят 30 июля 2025 года, опубликован в Официальном вестнике Черногории № 89/2025 от 5 августа 2025 года и вступил в силу 13 августа 2025 года. Изменение августа 2026 года (114/2026) продлило срок, за который уже работающие агентства должны привести деятельность в соответствие.
То, что ввёл закон, касается входа в профессию и прозрачности:
| Что введено | Что это значит для вас |
| Реестр посредников | Публичная электронная база тех, кто вправе быть посредником; агентства, работавшие до закона, должны внести себя в реестр до 13 августа 2027 года |
| Профессиональный экзамен для агентов | Посредник больше не любой человек с визиткой |
| Общие условия работы с размером вознаграждения | Вознаграждение должно быть указано заранее, в офисе и на сайте (статья 23) |
| Письменный договор о посредничестве | Обязательно содержит вознаграждение, способ и срок оплаты и срок действия договора (статья 18) |
Договор заключается на определённый срок; если срок не согласован, считается, что он действует шесть месяцев (статья 19). Посредник обязан изучить документы о собственности и предупредить вас о зарегистрированных обременениях и праве преимущественной покупки (статья 20).
Чего закон не ввёл: фиксированной ставки. Цена услуги остаётся делом рынка и договорённости. Поэтому точный ответ на вопрос в заголовке звучит так: "сколько договоритесь", а задача продавца договориться осознанно.
Почему же тогда везде звучат три процента
Потому что это обычная рыночная практика, которая передаётся из уст в уста, а не норма. Проблема начинается, когда её принимают как данность: никто не торгуется и никто не проверяет, что именно входит в услугу. Два агентства могут просить один и тот же процент и оказывать очень разные услуги: одно только публикует объявление, другое организует показы, готовит документы и доводит вас до нотариуса.
Поэтому процент сам по себе ничего не говорит. Вопрос не только сколько, но и за что.
Что требовать до подписания
- Проверьте реестр. Посредник должен быть внесён в реестр; у агентств, работавших до закона, срок до 13 августа 2027 года, поэтому попросите хотя бы подтверждение, что заявление о внесении подано.
- Требуйте письменный договор о посредничестве. Устная договорённость как раз то, из-за чего потом возникает спор.
- Пусть в договоре будет указана сумма или ставка вознаграждения, чётко и без ссылок на "обычную практику".
- Спросите, когда посредник получает право на вознаграждение. По закону при заключении сделки, если не согласовано, что таким моментом будет подписание предварительного договора в установленной форме; требовать часть вознаграждения заранее нельзя (статья 27).
- Спросите, что входит в услугу. Фотосъёмка, публикация, показы, подготовка документов, присутствие у нотариуса. Впишите список в договор.
- Спросите, эксклюзивный ли договор и сколько он длится. Эксклюзивность должна быть прямо оговорена; если за это время вы продадите через другого посредника, первому вы должны согласованное вознаграждение в качестве возмещения ущерба (статья 31).
- Проверьте, что написано в объявлении. По новому закону посредник обязан указать в объявлении своё название и номер в Реестре посредников (статья 25).
Если агентство уклоняется от того, чтобы записать хоть что-то из этого, это уже ответ.
С агентством или без
Это реальное решение, а не рекламное. Оба варианта разумны, в зависимости от того, чего вам не хватает.
Агентство имеет смысл, когда у вас нет времени на показы, когда квартира пустует, а вы в другом городе или стране, когда нужен кто-то, кто отсеет несерьёзных покупателей, или когда документы непростые.
Самостоятельно имеет смысл, когда квартира зарегистрирована и без обременений, когда вы доступны для показов и готовы как следует написать объявление. Юридическую часть в любом случае делает нотариус, а не агентство: договор купли-продажи недвижимости заключается у нотариуса, а собственность переходит с регистрацией в кадастре.
Если продаёте сами, размещение объявления бесплатное, а как написать объявление, по которому действительно звонят, мы разобрали в отдельной статье с примерами.
Вознаграждение не единственный расход при продаже
Когда вы считаете сумму, которая останется на руках, комиссия лишь одна статья:
- Налог на прирост капитала 15% с разницы между ценой продажи и ценой приобретения, с освобождением, если недвижимость была вашим единственным и основным местом проживания.
- Расходы на получение документов, прежде всего выписки из кадастра.
- Нотариальные расходы, по тарифу в зависимости от стоимости.
- Налог на переход права платит покупатель, а не вы, и его часто ошибочно записывают в расходы продавца.
Частые вопросы
Законна ли ставка в три процента? Нет. Это обычная практика, которая передаётся из уст в уста, а не норма.
Кто платит комиссию, покупатель или продавец? Тот, кто заключил договор о посредничестве и взял на себя эту обязанность. Поэтому это нужно записать до сделки, а не договариваться в конце.
Когда агентство получает право на вознаграждение? При заключении сделки, которая была предметом договора о посредничестве, либо при подписании предварительного договора, если так согласовано. Требовать часть вознаграждения заранее нельзя.
Можно ли продать без агентства? Можно. Обязанности нанимать посредника по закону нет; договор вы всё равно заключаете у нотариуса.
Как проверить агентство? По реестру посредников и по тому, готово ли оно записать в договор вознаграждение и объём услуги.
Источник
Закон о посредничестве в сделках с недвижимостью и её аренде принят 30 июля 2025 года, опубликован в Официальном вестнике Черногории № 89/2025 и применяется с 13 августа 2025 года; в 2026 году в него внесены изменения (114/2026).
Размер вознаграждения законом не установлен; проверьте конкретные условия в своём договоре и статус посредника в реестре.