À combien s’élève la commission d’un agent immobilier au Monténégro

À combien s’élève la commission d’un agent immobilier au Monténégro ? Aucune loi ne la fixe : les 3 % souvent cités sont un usage, pas un taux légal. La loi de 2025 sur le courtage, en vigueur depuis le 13 août 2025, impose un registre des intermédiaires et un contrat écrit indiquant la rémunération, et interdit d’en exiger une partie à l’avance.

Demandez combien prend une agence et presque tout le monde donne la même réponse : trois pour cent. Ce chiffre est répété depuis si longtemps qu’il ressemble à une règle. Ce n’en est pas une.

Le Monténégro n’a pas de taux fixé par la loi pour la rémunération d’un intermédiaire. Le montant se négocie, c’est pourquoi on voit en pratique une fourchette plutôt qu’un chiffre unique. Ce que la loi encadre, ce n’est pas le combien, mais qui peut exercer comme intermédiaire et ce qu’il doit vous dire à l’avance. Pour un vendeur, cette différence vaut plus que n’importe quel pourcentage, et cet article l’explique.

Si vous envisagez de vendre sans agence, nous avons détaillé la procédure et les impôts dans le guide de la vente d’un appartement.

Ce que la loi a réellement changé

La loi sur le courtage dans la vente et la location de biens immobiliers (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) a été adoptée le 30 juillet 2025, publiée au Journal officiel du Monténégro n° 89/2025 le 5 août 2025 et est entrée en vigueur le 13 août 2025. La modification d’août 2026 (114/2026) a prolongé le délai de mise en conformité pour les agences qui exerçaient déjà.

Ce que la loi a introduit concerne l’accès à la profession et la transparence :

Le contrat est conclu pour une durée déterminée ; si aucune durée n’est convenue, il est réputé conclu pour six mois (article 19). L’intermédiaire doit examiner les titres de propriété et vous avertir des charges inscrites et des droits de préemption (article 20).

Ce que la loi n’a pas introduit : un taux fixe. Le prix du service reste une affaire de marché et de négociation. C’est pourquoi la réponse exacte à la question du titre est « ce que vous convenez », et le travail du vendeur consiste à le convenir en connaissance de cause.

Alors pourquoi tout le monde dit trois pour cent

Parce que c’est un usage courant transmis de bouche à oreille, pas une règle. Le problème commence lorsqu’on le tient pour acquis : personne ne négocie et personne ne vérifie ce qui est exactement inclus. Deux agences peuvent demander le même pourcentage et fournir des services très différents : l’une se contente de publier une annonce, l’autre organise les visites, prépare les documents et vous accompagne chez le notaire.

C’est pourquoi le pourcentage seul ne vous dit rien. La question n’est pas seulement combien, mais pour quoi.

Ce qu’il faut demander avant de signer

1. Consultez le registre. L’intermédiaire doit être inscrit ; les agences qui exerçaient avant la loi ont jusqu’au 13 août 2027, demandez donc au moins la preuve que la demande d’inscription a été déposée.
2. Demandez un contrat de courtage écrit. Un accord verbal est précisément ce qui donne lieu aux litiges ultérieurs.
3. Faites inscrire le montant ou le taux de la rémunération dans le contrat, clairement et sans renvoi à « l’usage ».
4. Demandez à quel moment l’intermédiaire gagne sa rémunération. Selon la loi, lors de la conclusion de l’affaire, sauf s’il est convenu que ce moment est la signature d’un avant-contrat dans la forme prescrite ; aucune partie de la rémunération ne peut être exigée à l’avance (article 27).
5. Demandez ce qui est inclus. Photos, publication, visites, préparation des documents, présence chez le notaire. Inscrivez la liste dans le contrat.
6. Demandez si le contrat est exclusif et pour combien de temps. L’exclusivité doit être expressément convenue ; si, pendant cette période, vous vendez par un autre intermédiaire, vous devez au premier la rémunération convenue à titre de dommages-intérêts (article 31).
7. Vérifiez ce que dit l’annonce. Selon la nouvelle loi, l’intermédiaire doit indiquer dans l’annonce son nom et son numéro d’inscription au registre des intermédiaires (article 25).

Si une agence évite de mettre l’un de ces points par écrit, c’est déjà une réponse.

Avec ou sans agence

C’est une vraie décision, pas une question de publicité. Les deux options ont du sens, selon ce qui vous manque.

Une agence a du sens quand vous n’avez pas le temps d’assurer les visites, quand l’appartement est vide et que vous vivez dans une autre ville ou un autre pays, quand vous avez besoin de quelqu’un pour écarter les curieux, ou quand les documents ne sont pas simples.

Vendre sans agence a du sens quand l’appartement est inscrit et libre de charges, quand vous pouvez assurer les visites et quand vous voulez bien prendre le temps de rédiger correctement l’annonce. La partie juridique est de toute façon assurée par le notaire, pas par l’agence : un contrat de vente immobilière se conclut devant notaire, et la propriété se transfère avec l’inscription au cadastre.

Si vous vendez sans agence, publier une annonce est gratuit, et la manière de rédiger une annonce qui fait vraiment appeler est expliquée dans un article à part, avec exemples.

La commission n’est pas le seul coût de la vente

Quand vous calculez le montant net qui vous reste, la commission n’est qu’un poste parmi d’autres :

• L’impôt sur la plus-value de 15 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, avec une exonération si le bien était votre seule et principale résidence.
• Le coût d’obtention des documents, en premier lieu l’extrait du registre foncier.
• Les frais de notaire, selon un barème qui dépend de la valeur.
• L’impôt sur le transfert est payé par l’acheteur, pas par vous, et il est souvent compté à tort comme un coût du vendeur.

Questions fréquentes

À combien s’élève la commission d’agence pour la vente d’un appartement ? Elle n’est pas fixée par la loi. Elle se négocie, et le seul montant exact est donc celui inscrit dans votre contrat de courtage.

Trois pour cent est-il le taux légal ? Non. C’est un usage courant transmis de bouche à oreille, pas une règle.

Qui paie la commission, l’acheteur ou le vendeur ? Celui qui a conclu le contrat de courtage et pris cette obligation. C’est pourquoi elle doit être fixée par écrit avant l’affaire, et non convenue à la fin.

Quand l’agence gagne-t-elle sa rémunération ? Lorsque l’affaire visée par le contrat de courtage est conclue, ou à la signature d’un avant-contrat si cela a été convenu. Aucune partie de la rémunération ne peut être exigée à l’avance.

Puis-je vendre sans agence ? Oui. Rien n’oblige légalement à recourir à un intermédiaire ; le contrat se conclut de toute façon devant notaire.

Comment vérifier une agence ? Par le registre des intermédiaires, et en regardant si elle accepte d’inscrire la rémunération et l’étendue du service dans le contrat.

Source

La loi sur le courtage immobilier a été adoptée le 30 juillet 2025, publiée au Journal officiel du Monténégro n° 89/2025 et s’applique depuis le 13 août 2025 ; elle a été modifiée en 2026 (114/2026).

La rémunération n’est pas fixée par la loi ; vérifiez les conditions précises de votre contrat et le statut de l’intermédiaire dans le registre.