Que faut-il faire avant de louer un appartement de Budva sur Airbnb ? Vérifier la section G de l’extrait du registre foncier, s’inscrire au registre touristique central au moins huit jours avant le premier client, obtenir une catégorie pour la plupart des logements, déclarer chaque client étranger à la police dans les 12 heures, percevoir une taxe de séjour d’au plus 1 € par nuit et prévoir un impôt effectif de 7,5 %.
La première question qu’un acheteur étranger pose sur un appartement à Budva est « combien rapporte-t-il en été » ; la deuxième n’est pas « comment le faire légalement ». Cette deuxième question se pose en juin, quand le premier client est à la porte, et à ce moment-là il faut deux à trois semaines pour y répondre. Cet article n’est donc pas un résumé des règles, mais le calendrier d’une saison : ce qui se fait chaque mois, combien de jours prend chaque document, combien coûte chaque poste.
Les sources sont la loi monténégrine sur le tourisme et l’hôtellerie, la loi sur la taxe de séjour, la loi sur les étrangers, la loi sur l’impôt sur le revenu et les dossiers du bureau de RoNa Legal à Budva. Les chiffres valent pour la saison 2026 ; les communes fixent la taxe de séjour par leurs propres décisions et peuvent la modifier, la saison prochaine peut donc être différente.
Avant la saison : février et mars
La première tâche concerne le bâtiment lui-même. L’article 33 de la loi de 2025 sur la légalisation interdit à la fois la vente d’un bâtiment construit sans permis et toute activité économique dans celui-ci, et cette interdiction est inscrite dans la section G de l’extrait du registre foncier. Une modification de février 2026 a assoupli la règle pour les appartements dont la section G porte déjà l’une des mentions prévues, comme « pas de permis d’utilisation » : l’activité commerciale est tolérée pendant 36 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi en août 2025, et un logement marqué « pas de permis d’utilisation » peut encore être vendu s’il a été construit conformément à son permis de construire. Cette fenêtre est temporaire. Une fois fermée, le cadastre inscrit l’interdiction pour les bâtiments toujours dépourvus de décision de légalisation : la mention de la section G est donc la première chose à lire, avant la vue sur la mer. La liste de contrôle de l’acheteur figure dans notre vérification du titre et des dettes (article en anglais), et ce que coûte à son propriétaire un bâtiment non légalisé est expliqué dans la note de RoNa Legal sur le risque de la légalisation pour l’acheteur.
Si le bâtiment est en règle, vient ensuite la commune. La location à des touristes en tant qu’hôte privé commence par une inscription déposée auprès de l’autorité municipale au moins huit jours avant le premier client ; la commune statue sur l’inscription au registre touristique central (Centralni turistički registar) dans les huit jours, et les inspecteurs contrôlent le logement dans les 15 jours suivant cette décision. Les chambres, appartements touristiques et maisons ont aussi besoin d’une catégorie (nombre d’étoiles) : la demande est adressée à la même autorité dans les cinq jours suivant la décision d’inscription, une commission statue dans les 15 jours suivant le dépôt d’un dossier complet, et la décision est valable trois ans. Un appartement loué à des touristes (stan za iznajmljivanje turistima) est dispensé de catégorie en vertu de l’article 84 de la loi sur le tourisme, mais il doit tout de même être inscrit au registre et respecter les normes techniques minimales. Un hôte privé peut louer au total dix chambres ou 20 lits au plus ; au-delà, la loi exige une entreprise d’hôtellerie enregistrée. Accueillir des clients payants avant la décision d’inscription est considéré comme une location sans autorisation.
Une autre tâche de février : décider comment vous déclarerez vos clients. Les délais, présentés plus bas, se comptent en heures et non en jours, et un hôte qui cherche le canal de déclaration pour la première fois en juin passe la semaine d’ouverture au guichet de l’office du tourisme.
Avril et mai : l’annonce et le prix
La loi exige plus d’une annonce que la plupart des propriétaires ne l’imaginent. En vertu de l’article 101 de la loi sur le tourisme, l’hôte indique le type et la catégorie du logement dans toute publicité, affiche la même plaque à l’entrée, affiche les prix et la taxe de séjour et conserve la décision d’inscription dans le logement. Au moment de fixer le prix, traitez la taxe de séjour comme une ligne à part. La loi la fixe entre 0,10 et 1,00 euro par personne et par nuit et laisse le montant à chaque commune ; l’office du tourisme de Budva indique jusqu’à 1,00 euro, et une commune peut permettre aux hôtes privés de payer à la place un forfait annuel par lit. Les enfants de moins de 12 ans et les clients qui séjournent plus de 30 jours d’affilée en sont exonérés, et les 12-18 ans paient la moitié. L’hôte perçoit la taxe avec le prix de la chambre et la reverse dans les cinq jours suivant la fin de chaque période de 15 jours. L’immatriculation à la TVA devient obligatoire dès que le chiffre d’affaires des douze derniers mois dépasse 30 000 euros ; au-delà de ce seuil, l’hébergement est facturé au taux réduit de 15 %, applicable à l’hébergement depuis le 1er janvier 2025. Nous voyons des propriétaires de deux appartements approcher ce seuil lors d’une bonne saison ; un rendez-vous avec le comptable en avril évite une surprise en septembre.
Pour le calcul du rendement, intégrez la taxe de séjour, la commission de la plateforme, le ménage et l’impôt sur le revenu dans la formule avant de la comparer avec un « rendement net » de brochure. La partie fiscale est détaillée plus bas, dans la section consacrée à octobre.
De juin à septembre : chaque client est une déclaration
La règle est simple et fatigante, et elle découle de deux lois. En vertu de la loi sur les étrangers, l’hôte déclare chaque client étranger à la police dans les 12 heures suivant son arrivée, directement ou par l’intermédiaire de l’office du tourisme local, qui doit transmettre la déclaration dans les 12 heures, et le désinscrit à son départ. Les 24 heures dont vous avez peut-être entendu parler sont le délai dans lequel un étranger déclare lui-même son séjour, pas celui de l’hôte. En vertu de la loi sur la taxe de séjour, chaque client, monténégrin ou étranger, est déclaré à l’office du tourisme local dans les 24 heures suivant son arrivée.
Les amendes figurent dans trois lois différentes. Les fourchettes ci-dessous correspondent aux minimums et maximums légaux :
| Infraction | Hôte privé | Société |
| Location sans décision d’inscription au registre | de 200 à 2 000 € | de 2 000 à 20 000 € |
| Taxe de séjour non perçue, non déclarée ou non reversée | de 250 à 1 500 € | de 500 à 10 000 € |
| Client étranger non déclaré à la police | de 150 à 500 € | de 500 à 3 000 € |
Un entrepreneur individuel (preduzetnik) se situe entre les deux : de 250 à 5 000 euros pour les infractions liées à la taxe de séjour et de 300 à 1 500 euros pour un client étranger non déclaré. Une récidive dans les douze mois peut entraîner une interdiction d’exercer allant jusqu’à six mois. Six mois en pleine saison, c’est le revenu de toute l’année.
La gestion de l’immeuble est une question à part. Les décisions de l’assemblée des copropriétaires (skupština etažnih vlasnika) s’imposent à tout l’immeuble ; jusqu’où les restrictions à la location de courte durée peuvent légalement aller est un sujet disputé, et le règlement de l’immeuble dans lequel vous achetez doit être lu avant l’achat, pas après. Demander le règlement de l’immeuble au stade de l’achat coûte moins cher qu’un procès avec un voisin.
Clôture d’octobre : déclarer dans deux pays
L’impôt sur le revenu est le poste le plus généreux du Monténégro. Les loyers sont imposés à 15 %, mais l’article 35 de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques permet à un hôte qui loue des chambres, appartements, maisons ou logements à des touristes de déduire 50 % du revenu au titre de frais forfaitaires, sans justificatifs, à condition que la taxe de séjour ait été payée ; le taux effectif est de 7,5 %. La déduction passe à 70 %, soit un taux effectif de 4,5 %, pour un hôte qui a un contrat de location avec une agence de voyages ou l’office du tourisme local et atteint une occupation moyenne d’au moins 60 jours par an. S’y ajoute la surtaxe municipale (prirez), un pourcentage du montant de l’impôt fixé par chaque commune. Sur 10 000 euros de revenus saisonniers, le calcul donne environ 750 euros d’impôt sur le revenu avant surtaxe. La location longue durée bénéficie d’une déduction forfaitaire de 30 % et d’un taux effectif de 10,5 % ; les deux modèles sont comparés, exemples chiffrés à l’appui, dans Louer un bien au Monténégro : règles fiscales et juridiques.
Le volet du pays d’origine est souvent oublié. Un propriétaire qui reste résident fiscal ailleurs déclare les loyers monténégrins dans sa propre déclaration ; lorsqu’une convention fiscale s’applique, le pays d’origine accorde généralement un crédit pour l’impôt monténégrin et l’éventuelle différence est payée sur place. Ce crédit suppose l’attestation de paiement de l’administration fiscale monténégrine ; les propriétaires qui ne la demandent pas en octobre la réclament au printemps en remplissant leur déclaration.
Un mot sur le CRS, l’échange automatique de données sur les comptes bancaires. Le Monténégro a signé l’accord multilatéral en mars 2022 et s’est engagé à commencer les échanges en 2023, mais l’examen par les pairs de l’OCDE de décembre 2025 jugeait encore son cadre « non en place ». C’est un retard, pas une faille : l’obligation de déclarer les loyers dans votre pays ne dépend pas de ce qu’une banque les signale ou non.
Novembre : une décision pour la saison suivante
À la fin de la saison, une question demeure : continuer en tant que particulier ou créer une DOO ? Pour un investisseur qui a plus de deux ou trois appartements, qui franchit le seuil de TVA ou qui envisage un jour de passer à la catégorie hôtelière, une structure de société commence à avoir du sens ; pour un seul appartement de vacances, la comptabilité et la paie de la société absorbent le revenu. Le seuil dépend du dossier, et la décision doit être prise en novembre, car l’inscription au registre et la décision de catégorie sont délivrées au nom de la personne qui loue le logement.
Les biens parmi les appartements à vendre sur Fijaka dont l’annonce mentionne « turistička kategorizacija » sont déjà passés une fois par ce calendrier ; regardez la date de la décision, et rappelez-vous qu’un nouveau propriétaire dépose son dossier en son propre nom. Pour les propriétaires qui veulent confier tout le calendrier à un seul bureau, du registre jusqu’à la déclaration dans leur pays, le bureau de RoNa Legal à Budva lit la section G et le règlement de l’immeuble dès le premier rendez-vous ; un dossier qui arrive en février coûte toujours moins cher qu’un dossier qui arrive en juin avec un client à la porte.
Information uniquement ; pas un conseil juridique ou fiscal. Les montants de la taxe de séjour et des amendes peuvent changer par décision municipale ou par la loi ; vérifiez le barème en vigueur avant la saison.