Simulateur de rendement locatif au Monténégro : rendement brut et net d’un appartement en 2026
Au Monténégro, les loyers sont imposés à 15 % après des frais forfaitaires de 30 % pour une location longue durée, ou de 50 % ou 70 % pour une location touristique, plus une surtaxe communale de 13 % au plus. Sur 10 000 € de loyers annuels, cela donne 1 186,50 € en location longue durée ou 847,50 € en location touristique avec la taxe de séjour payée. Un appartement ancien de 150 000 € loué 750 € par mois, 11 mois par an, rapporte 5,5 % brut et environ 4,4 % net.
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Une location longue durée couvre presque toute l’année ; sur la côte, la location touristique se concentre l’été.
Si vous ne justifiez pas vos frais réels, les frais forfaitaires réduisent l’assiette de l’impôt de 15 %. Le taux de 70 % exige aussi une occupation moyenne d’au moins 60 jours par an.
Fixée par la commune : jusqu’à 13 %, et jusqu’à 15 % à Podgorica et Cetinje.
Un appartement loué compte comme résidence secondaire : de 0,3 % à 1,5 % de la valeur de marché fixée par la commune. Le simulateur applique le taux au prix.
Charges de copropriété, réparations, assurance, ménage, commissions de plateforme ou d’agence.
Votre estimation
- Droits de mutation, notaire et commission
- 5 127,99 €
- Coût total de l’appartement
- 155 127,99 €
- Loyers annuels
- 8 250,00 €
- Impôt sur le revenu 15 %
- 866,25 €
- Surtaxe (prirez)
- 112,61 €
- Impôt foncier annuel
- 450,00 €
- Autres frais
- 0,00 €
- Revenu net annuel
- 6 821,14 €
- Rendement brutLoyers annuels divisés par le prix
- 5,5 %
- Rendement netRevenu net divisé par le coût total
- 4,4 %
- Années pour récupérer le coût total
- 22,7
Non compris : intérêts d’emprunt, impôt sur la plus-value lors d’une revente et taxe de séjour que vous percevez auprès des clients.
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Comment les loyers sont-ils imposés au Monténégro ?
| Type de location | Frais forfaitaires | Assiette sur 10 000 € | Impôt et surtaxe de 13 % | Part des loyers |
|---|---|---|---|---|
| Location longue durée | 30 % | 7 000 € | 1 186,50 € | 11,9 % |
| À des touristes, taxe de séjour payée | 50 % | 5 000 € | 847,50 € | 8,5 % |
| À des touristes via une agence ou un office du tourisme, au moins 60 jours par an | 70 % | 3 000 € | 508,50 € | 5,1 % |
Les loyers sont un revenu du patrimoine, imposé à 15 % sur une assiette réduite des frais : les frais réels justifiés ou, à défaut, les frais forfaitaires du tableau. La surtaxe (prirez) s’ajoute à l’impôt : jusqu’à 13 %, et jusqu’à 15 % à Podgorica et Cetinje. Au-delà de 30 000 € de chiffre d’affaires sur les 12 derniers mois, l’immatriculation à la TVA est obligatoire.
Exemple : un appartement de 150 000 € loué à l’année
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 150 000,00 € |
| Droits de mutation 3 % | 4 500,00 € |
| Honoraires du notaire avec TVA de 21 % | 627,99 € |
| Coût total | 155 127,99 € |
| Loyers : 750 € × 11 mois | 8 250,00 € |
| Impôt : 15 % de 70 % des loyers | 866,25 € |
| Surtaxe 13 % | 112,61 € |
| Impôt foncier 0,3 % | 450,00 € |
| Revenu net annuel | 6 821,14 € |
| Rendement brut | 5,5 % |
| Rendement net | 4,4 % |
Le loyer est une hypothèse : le Monténégro ne publie pas de série officielle des loyers par ville, comparez donc avec les annonces actuelles du même quartier et pour la même durée de bail. Avec ce revenu net, le coût total est récupéré en 23 ans environ, sans variation du loyer ni de la valeur de l’appartement.
Qu’est-ce qui change en location touristique ?
La location touristique impose des obligations que la location longue durée n’a pas : le logement est inscrit au Registre touristique central avant le premier client, les clients sont déclarés, et la taxe de séjour est perçue puis reversée. Le prix à la nuit doit aussi couvrir les mois vides, le ménage, les consommables et la commission de la plateforme : saisissez-les dans les autres frais annuels et ne comptez que les mois que vous remplirez vraiment.
Un appartement que vous louez n’est pas votre résidence : pour l’impôt foncier, c’est une résidence secondaire, imposée de 0,3 % à 1,5 % par an de la valeur de marché fixée par la commune, au taux qu’elle décide.
Questions fréquentes
- Comment les revenus locatifs sont-ils imposés au Monténégro ?
- Comme revenus du patrimoine, à 15 % sur les loyers diminués des frais : 30 % sans justificatifs en location longue durée, 50 % ou 70 % en location touristique. La surtaxe communale de 13 % au plus, ou 15 % à Podgorica et Cetinje, s’ajoute à l’impôt.
- Combien d’impôt paie-t-on sur 10 000 € de loyers annuels ?
- 1 186,50 € en location longue durée avec une surtaxe de 13 %, ou 847,50 € en location touristique avec la taxe de séjour payée.
- Comment calcule-t-on le rendement locatif ?
- Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Le rendement net retranche l’impôt sur le revenu, l’impôt foncier et les frais courants, puis divise par le coût total, droits de mutation et notaire compris.
- Quel impôt foncier paie un appartement loué ?
- Comme résidence secondaire, de 0,3 % à 1,5 % par an de la valeur de marché fixée par la commune.
- Faut-il s’immatriculer à la TVA quand on loue un appartement ?
- Seulement si votre chiffre d’affaires des 12 derniers mois dépasse 30 000 €.
- Existe-t-il des données officielles sur les loyers au Monténégro ?
- Non, le Monténégro ne publie pas de série des loyers d’habitation par ville ; chaque moyenne provient d’échantillons d’annonces, comparez donc avec les annonces actuelles de votre quartier.
Nos guides détaillés
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Autres simulateurs
Sources
- Modification de la loi sur l’impôt sur le revenu (décembre 2025)
- Loi sur le financement des collectivités locales
- Loi sur l’impôt foncier
- Loi sur les droits de mutation immobilière
- Tarif des notaires (Journal officiel du Monténégro 49/2026)
- Loi sur la TVA (modifiée au Journal officiel du Monténégro 94/2024)
Taux et règles vérifiés en septembre 2026. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseil fiscal ou en investissement ; faites vérifier votre calcul par l’administration fiscale ou un conseiller fiscal.