Investir dans l’immobilier au Monténégro en 2026 : prix, rendements locatifs, impôts et règle du titre de séjour en un seul endroit

Acheter un bien au Monténégro est-il un bon investissement en 2026 ? Le 31 octobre 2026, 2 448 appartements à vendre sur Fijaka étaient annoncés à un prix médian de 3 286 € le m², et les loyers de longue durée donnaient un rendement brut de 4,9 % à 5,1 % à Kotor, Budva et Podgorica. Après l’impôt sur les revenus locatifs et l’impôt foncier, un appartement typique à Budva conserve environ 3,4 % à 4,2 %. Les prix du neuf ont progressé de 16 % en un an (MONSTAT, T2 2026).

Cette page rassemble les chiffres sur lesquels on s’interroge avant d’acheter au Monténégro depuis l’étranger : le prix des appartements, leurs loyers, ce qu’il faut payer pour acheter, détenir et revendre, ce que mesure réellement la règle des 150 000 € pour le séjour, et ce que l’adhésion à l’UE changerait ou ne changerait pas. Chaque chiffre est accompagné de sa date et de sa source. Les données de prix et de loyers sont les nôtres, issues des annonces de Fijaka ; les règles proviennent des textes de loi eux-mêmes. Fijaka est une plateforme d’annonces, non un conseiller en investissement : prenez ces éléments comme des faits à confronter à votre propre projet, et non comme une recommandation.

Les chiffres clés

Les sections ci-dessous expliquent chaque ligne, et les liens en fin d’article renvoient aux articles complets qui les développent.

Ce que coûtent les appartements, ville par ville

Les chiffres ci-dessous sont les prix demandés pour les appartements à vendre sur Fijaka le 31 octobre 2026, rapportés à la surface indiquée. Les programmes neufs sont exclus, car ils affichent un prix « à partir de » pour la plus petite surface. Une commune n’apparaît qu’avec au moins 10 annonces émanant d’au moins 3 vendeurs, afin que le stock d’une seule agence ne passe pas pour le prix d’une ville. Bečići et Pržno sont rattachées à Budva, Kavač et Grbalj à Kotor.

Deux points à garder à l’esprit. Il s’agit de prix demandés, et presque partout le prix convenu est inférieur. Par ailleurs, les annonces proviennent de 17 vendeurs, pour la plupart des agences dont le catalogue figure sur Fijaka : elles décrivent ce qui est proposé, non ce qui se vend. Le tableau est mis à jour avec les données en direct dans notre rapport sur le prix au mètre carré, qui couvre aussi les maisons et les loyers et propose les chiffres au format CSV.

La seule série officielle est le prix trimestriel, établi par MONSTAT, des appartements neufs réellement vendus par les promoteurs. Au deuxième trimestre 2026, il s’élevait à 2 557 € le m² pour l’ensemble du Monténégro, 2 510 € pour Podgorica et 2 838 € pour les communes côtières réunies, contre 2 201 €, 2 108 € et 2 333 € un an plus tôt : hausses de 16,2 %, 19,1 % et 21,6 % (communiqué MONSTAT, 20 août 2026). MONSTAT ne publie pas de chiffre distinct pour Budva, Kotor ou Tivat. Notre rapport sur les prix du neuf suit la série trimestre après trimestre ; la prochaine publication est attendue vers le 20 novembre 2026.

Ce que rapporte un appartement : rendement locatif brut et net

Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix. Nous le calculons par commune à partir des mêmes annonces : le loyer mensuel médian au m² des appartements en location longue durée, multiplié par douze, divisé par le prix médian au m² des appartements à vendre. Chaque côté doit franchir seul le seuil de 10 annonces et 3 vendeurs.

Bar, Tivat et Herceg Novi ne disposent pas encore d’assez d’annonces de location avec une surface indiquée, émanant d’assez de bailleurs. Le simulateur de rendement locatif présente le même tableau avec les données en direct et permet de saisir votre propre prix et votre propre loyer.

Le rendement brut n’est pas ce que vous gardez. Voici le calcul pour un cas typique : un appartement d’occasion de 65 m² à Budva, au prix médian demandé, loué en longue durée au loyer médian.

Les hypothèses comptent. Le revenu locatif est imposé sur le loyer diminué d’un abattement forfaitaire de 30 % lorsque vous ne justifiez pas de frais réels ; la surtaxe est fixée par chaque commune, au maximum 13 %, et au maximum 15 % à Podgorica et à Cetinje. L’impôt foncier ne se calcule pas sur votre prix mais sur une valeur de marché que la commune déduit du prix moyen des appartements neufs établi par MONSTAT (2 200 € le m² au niveau national pour 2025), multipliée par la surface et par des coefficients de localisation et de qualité compris entre 0,10 et 2,00, puis réduite de 1 % par année d’ancienneté. Nous avons retenu un coefficient de 1,00 et aucune réduction pour ancienneté ; le coefficient réel de Budva est fixé par la commune pour chaque zone. La tranche la plus élevée s’applique à une résidence secondaire. L’entretien de l’immeuble, l’assurance, les réparations, les mois de vacance et les éventuels honoraires d’agence de location viennent aussi en déduction du montant net.

La location à des touristes est une autre activité : les revenus sont plus élevés en saison et proches de zéro en hiver, le logement doit être inscrit au registre central des hébergements touristiques avant le premier client, et l’impôt est plus faible, environ 8,5 % du loyer lorsque la taxe de séjour est acquittée, car l’abattement forfaitaire atteint 50 %. Nous ne disposons pas de données fiables sur les revenus de location courte durée et ne les estimons pas. Les règles figurent dans notre article sur la location d’un appartement à des touristes à Budva, et l’impôt sur les deux formes de location dans notre guide sur la mise en location d’un appartement.

Ce que coûte l’achat

Pour le même appartement d’occasion à 221 600 €, les frais à la charge de l’acheteur au moment de l’achat sont les suivants :

La taxe de transfert est payée par l’acheteur à la commune où se trouve le logement, dans un délai de 15 jours après la signature. Son assiette est la valeur de marché : si le contrat mentionne un prix inférieur, l’administration fiscale estime la valeur à partir de ventes comparables, de sorte qu’un prix bas dans le contrat ne réduit pas la taxe (fonctionnement de la taxe). Les honoraires de notaire suivent un tarif obligatoire modifié le 9 avril 2026 ; un achat doit faire l’objet d’un acte notarié, et une procuration pour acheter à votre place coûte 60 € (le contrat de vente chez le notaire). S’ajoutent une petite somme pour l’inscription au cadastre, un traducteur si vous ne parlez pas la langue, et une commission d’agence si vous achetez par son intermédiaire (commission d’agence).

Un appartement neuf acheté au promoteur porte une TVA de 21 % au lieu de la taxe de transfert, et le prix affiché l’inclut normalement. L’achat sur plan comporte ses propres risques, du permis de construire au calendrier de paiement, traités dans notre article sur l’achat sur plan.

Deux règles encadrent la circulation de l’argent. Depuis les modifications de 2026 de la loi de lutte contre le blanchiment (Journal officiel 59/2026), les paiements en espèces de 10 000 € ou plus sont interdits, et le prix d’un bien se règle par virement sur un compte bancaire au Monténégro. Par ailleurs, un crédit immobilier local est rarement accessible à une personne qui vit et travaille à l’étranger : les banques demandent en général des revenus réguliers et une résidence au Monténégro. Le taux moyen des nouveaux crédits au logement s’élevait à 4,68 % nominal et 5,02 % effectif en août 2026, contre 5,74 % et 6,57 % en janvier 2024 (crédit immobilier au Monténégro).

Ce que vous payez pendant la détention et à la vente

• Impôt foncier, chaque année : 0,25 % à 1 % de la valeur estimée fixée par la commune, de 0,3 % à 1,5 % pour une résidence secondaire. Il se règle en deux moitiés, avant le 30 juin et avant le 31 octobre, une fois que la commune a envoyé l’avis d’imposition avant le 30 avril. Le calculateur d’impôt foncier le calcule pour votre appartement, et notre guide de l’impôt foncier explique les coefficients et les abattements.
• Impôt sur les loyers : 15 % du loyer diminué des frais, plus la surtaxe communale, comme dans l’exemple ci-dessus. L’immatriculation à la TVA devient obligatoire dès que le chiffre d’affaires locatif dépasse 30 000 € sur 12 mois.
• Impôt sur les plus-values à la revente : 15 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, le prix d’achat étant revalorisé selon l’inflation. Si vous ne pouvez pas prouver le prix payé, le prix d’achat est retenu à 80 % du prix de vente. Il se déclare dans la déclaration annuelle avant la fin avril de l’année suivante. L’exonération applicable à une seule résidence principale convient rarement à un appartement d’investissement (impôt sur les plus-values).

La règle des 150 000 € pour le séjour : ce qu’elle mesure

Être propriétaire d’un bien au Monténégro peut servir de base à un titre de séjour temporaire. Depuis la modification de la loi sur les étrangers entrée en vigueur le 17 janvier 2026 (Journal officiel du Monténégro 3/2026, article 56), le bien doit avoir une valeur fiscale d’au moins 150 000 €, et vous devez en posséder au moins la moitié. La mesure retenue est la base imposable de la décision relative à la taxe de transfert, et non le prix figurant dans votre contrat. Les ressortissants des États membres de l’UE, ainsi que de l’Islande, du Liechtenstein, de la Norvège et de la Suisse, sont dispensés de l’exigence de valeur. Le titre est délivré pour un an au plus à la fois et ne donne ni droit de travailler ni droit d’exercer une activité commerciale.

Certaines sources citent encore 200 000 €. Ce montant figurait dans le projet de loi adopté par le gouvernement le 12 novembre 2025 ; la loi telle qu’adoptée fixe 150 000 €.

Comment la règle se confronte au marché : sur les 2 448 appartements à vendre sur Fijaka le 31 octobre 2026, 1 855 (76 %) étaient proposés à 150 000 € ou plus et 593 (24 %) à moins. Parmi eux, 293 (12 % du total) étaient proposés entre 150 000 € et 179 999 €. Dans cette fourchette, la valeur fiscale peut se situer de part et d’autre du seuil : vérifiez-la avant de signer, et non après. Le simulateur de séjour teste votre cas, et notre article « Séjour : acheter ou louer » compare les deux voies.

Qui peut acheter quoi

Une personne physique étrangère peut acheter un appartement, une maison ou un terrain constructible au Monténégro aux mêmes conditions qu’un acheteur local. L’article 415 de la loi sur les droits réels exclut les terres agricoles, les forêts, les ressources naturelles, les monuments culturels d’une importance exceptionnelle, ainsi que les biens situés sur des îles ou à moins de 1 km de la frontière terrestre ; un étranger peut toutefois acquérir jusqu’à 5 000 m² de terres agricoles ou forestières lorsque l’objet du contrat est une maison qui s’y trouve. Avant de payer quoi que ce soit, vérifiez le propriétaire, la quote-part et toute hypothèque ou mention figurant sur l’extrait du cadastre. Si vous ne pouvez pas vous rendre au Monténégro pour signer, une procuration établie depuis l’étranger, notariée et revêtue de l’apostille, peut le faire à votre place.

Adhésion à l’UE : ce qu’elle change et ce qu’elle ne change pas

Le Monténégro a ouvert les 33 chapitres de négociation et en avait provisoirement clos 18 au 14 juillet 2026. La conférence intergouvernementale prévue le 22 septembre 2026 a été reportée. L’objectif du gouvernement est l’adhésion en 2028, que la Commission européenne juge possible, mais la ratification dans chaque État membre déterminera la date.

Pour un acheteur immobilier, trois points. Le Monténégro utilise déjà l’euro, il n’y a donc pas de changement de monnaie à l’adhésion, même s’il n’est pas membre de la zone euro. Plusieurs lois déjà adoptées ne s’appliqueront qu’à partir du jour de l’adhésion, dont la nouvelle loi sur la TVA (Journal officiel 104/2026). Enfin, les règles sur l’achat immobilier et sur le séjour des étrangers ne changent que dans la mesure prévue par le traité d’adhésion et les nouvelles lois ; rien ne change automatiquement le jour de l’adhésion. L’état des négociations est exposé dans notre guide sur l’adhésion à l’UE.

Pour aller plus loin

• La démarche d’achat étape par étape : acheter un bien immobilier au Monténégro, le guide complet 2026
• Les prix en détail : prix de l’immobilier au Monténégro en 2026, et par secteur à Kotor et Tivat
• Les loyers : prix des loyers au Monténégro, ce que montrent les données
• Une analyse des données du marché : le Monténégro est-il un bon endroit pour acheter ?
• Vérifications avant l’achat : est-il sûr d’acheter un bien au Monténégro ?
• Financement : le simulateur de crédit immobilier
• Les annonces elles-mêmes : appartements à vendre au Monténégro et appartements à louer

Questions fréquentes

Quel rendement locatif peut-on espérer au Monténégro ? D’après les annonces Fijaka du 31 octobre 2026, les loyers de longue durée donnaient un rendement brut de 4,9 % à Kotor, 5,0 % à Budva et 5,1 % à Podgorica. Après l’impôt sur les revenus locatifs et l’impôt foncier, un appartement typique à Budva conserve environ 3,4 % à 4,2 % avant frais d’exploitation.

Quel montant faut-il investir pour un titre de séjour par l’immobilier ? Le bien doit avoir une valeur fiscale d’au moins 150 000 €, et vous devez en posséder au moins la moitié (loi sur les étrangers, Journal officiel 3/2026, en vigueur depuis le 17 janvier 2026). C’est la valeur estimée, et non le prix du contrat, qui compte. Les ressortissants de l’UE, de l’EEE et de la Suisse sont dispensés de l’exigence de valeur.

Quels impôts paie un acheteur étranger ? Sur un appartement d’occasion, la taxe de transfert de 3 % jusqu’à 150 000 € et de 5 % sur la part au-delà (6 % au-delà de 500 000 €) ; sur un appartement neuf acheté au promoteur, la TVA de 21 %, normalement incluse dans le prix. Ensuite, l’impôt foncier annuel de 0,25 % à 1,5 % de la valeur estimée, 15 % sur les revenus locatifs après frais plus une surtaxe communale, et 15 % sur la plus-value à la revente.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien au Monténégro ? Oui. Appartements, maisons et terrains constructibles peuvent être achetés aux mêmes conditions que par les citoyens monténégrins. Les terres agricoles, les forêts, les îles et les terrains situés à moins de 1 km de la frontière terrestre sont exclus.

Les prix de l’immobilier augmentent-ils au Monténégro ? Le prix officiel des appartements neufs vendus a progressé de 16,2 % entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, pour atteindre 2 557 € le m² (MONSTAT). Les prix demandés des appartements d’occasion sur Fijaka avaient une médiane de 3 286 € le m² au 31 octobre 2026.

Quand le Monténégro rejoindra-t-il l’UE, et cela compte-t-il pour l’immobilier ? L’objectif du gouvernement est 2028 ; 18 chapitres sur 33 étaient provisoirement clos en juillet 2026. Les règles sur la propriété et le séjour ne changent que par le traité d’adhésion et les nouvelles lois, et non automatiquement le jour de l’adhésion.

Sources et méthode

Prix et loyers : annonces Fijaka d’appartements à vendre et en location longue durée au 31 octobre 2026, hors programmes neufs, par commune, avec au moins 10 annonces émanant d’au moins 3 vendeurs pour chaque chiffre ; médianes, et non moyennes. Prix officiels : MONSTAT, prix des logements dans les immeubles d’habitation neufs, T2 2026 et T2 2025. Impôts : loi sur la taxe sur le transfert de biens immobiliers (Journal officiel 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26) ; loi sur l’impôt foncier, modifiée en 2022 et 2025 ; loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques, avec ses modifications jusqu’en 2026 ; loi sur le financement de l’autonomie locale ; tarif des notaires en vigueur depuis le 9 avril 2026. Séjour : loi sur les étrangers modifiée par le Journal officiel 3/2026. Propriété : loi sur les droits réels, article 415. Taux de crédit : statistiques de la Banque centrale du Monténégro sur les taux d’intérêt, août 2026. Adhésion à l’UE : Délégation de l’UE au Monténégro, 15 juillet 2026.

Les chiffres ont été vérifiés au 31 octobre 2026. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne fournit pas de conseil en investissement, fiscal ou juridique ; pour un achat précis, faites confirmer par un avocat et un conseiller fiscal les règles qui vous sont applicables.