Ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori 2026: cene, prinosi, porezi i pravilo boravka na jednom mestu

Da li je nekretnina u Crnoj Gori dobra investicija u 2026? Dana 31. oktobra 2026. na Fijaki je oglašeno 2.448 stanova na prodaju, po medijani od 3.286 € po m², a dugoročni zakupi dali su bruto prinos od 4,9% do 5,1% u Kotoru, Budvi i Podgorici. Nakon poreza na prihod od izdavanja i poreza na nepokretnosti, tipičan stan u Budvi zadržava oko 3,4% do 4,2%. Cene novogradnje porasle su 16% za godinu dana (MONSTAT, II kvartal 2026).

Ova stranica sakuplja brojke o kojima ljudi pitaju pre kupovine u Crnoj Gori iz inostranstva: koliko stanovi koštaju, za koliko se izdaju, šta se plaća pri kupovini, držanju i prodaji, šta zapravo meri pravilo od 150.000 € za boravak i šta bi članstvo u EU promenilo, a šta ne. Svaka brojka nosi svoj datum i izvor. Cene i zakupnine su naši podaci, iz oglasa na Fijaki, a pravila proizlaze iz samih zakona. Fijaka je oglasni portal, a ne savetnik za ulaganja, pa ovo čitajte kao skup činjenica za proveru sopstvenog plana, a ne kao preporuku.

Ključne brojke

Odeljci ispod objašnjavaju svaki red, a veze na kraju vode do celih članaka iza njih.

Koliko stanovi koštaju, grad po grad

Brojke ispod su tražene cene stanova na prodaju na Fijaki 31. oktobra 2026, podeljene navedenom površinom. Projekti novogradnje su izostavljeni, jer oglašavaju cenu „od“ za najmanju jedinicu. Opština se pojavljuje samo ako ima najmanje 10 oglasa od najmanje 3 prodavca, da zaliha jedne agencije ne bi važila za cenu jednog grada. Bečići i Pržno ubrajaju se u Budvu, a Kavač i Grbalj u Kotor.

Dve stvari treba imati na umu. Ovo su tražene cene, a na gotovo svakom tržištu dogovorena cena je niža. Takođe, oglasi potiču od 17 prodavaca, većinom agencija čiji su katalozi na Fijaki, pa opisuju ono što se nudi, a ne ono što se prodaje. Tabela se ažurira živim podacima u našem izveštaju o ceni po kvadratnom metru, koji pokriva i kuće i zakupe i donosi brojke kao CSV datoteku.

Jedini zvanični niz podataka je tromesečna cena novih stanova koje su investitori zaista prodali, koju objavljuje MONSTAT. U drugom kvartalu 2026. ona je iznosila 2.557 € po m² za Crnu Goru, 2.510 € za Podgoricu i 2.838 € za primorske opštine zajedno, naspram 2.201 €, 2.108 € i 2.333 € godinu ranije: porast od 16,2%, 19,1% i 21,6% (saopštenje MONSTAT-a, 20. avgusta 2026.). MONSTAT ne daje posebnu brojku za Budvu, Kotor ili Tivat. Naš izveštaj o cenama novogradnje prati seriju tromesečno; sledeće saopštenje se očekuje oko 20. novembra 2026.

Šta stan zarađuje: bruto i neto prinos od zakupa

Bruto prinos je godišnja zakupnina podeljena cenom. Računamo ga po opštini iz istih oglasa: medijana mesečne zakupnine po m² stanova za dugoročni zakup, puta dvanaest, podeljeno medijanom tražene cene po m² stanova na prodaju. Obe strane moraju samostalno da zadovolje prag od 10 oglasa i 3 prodavca.

Bar, Tivat i Herceg Novi još nemaju dovoljno oglasa za zakup sa navedenom površinom od dovoljno izdavalaca. Kalkulator prinosa od zakupa prikazuje istu tabelu sa živim podacima i omogućava unos sopstvene cene i zakupnine.

Bruto prinos nije ono što zadržavate. Evo računice za tipičan slučaj: stan od 65 m² iz druge ruke u Budvi po medijanskoj traženoj ceni, izdat dugoročno po medijanskoj zakupnini.

Pretpostavke su važne. Prihod od izdavanja oporezuje se na zakupninu umanjenu za standardne troškove od 30% kada ne dokumentujete stvarne troškove. Dodatak određuje svaka opština, najviše 13%, a u Podgorici i na Cetinju najviše 15%. Porez na nepokretnosti ne računa se na vašu cenu, već na tržišnu vrednost koju opština izvodi iz MONSTAT-ove prosečne cene novogradnje (2.200 € po m² na nivou države za 2025), pomnoženu površinom i koeficijentima lokacije i kvaliteta između 0,10 i 2,00, a umanjenu za 1% za svaku godinu starosti. Koristili smo koeficijent 1,00, bez umanjenja za starost. Stvarni koeficijent u Budvi određuje opština za svaku zonu. Viši poreski razred važi za drugu kuću. Troškovi održavanja zgrade, osiguranje, popravke, prazni meseci i eventualna provizija za agenciju za izdavanje takođe se oduzimaju od neto iznosa.

Izdavanje turistima je drugačiji posao: prihod je viši u sezoni i gotovo nula zimi, stan mora biti upisan u Centralni turistički registar pre prvog gosta, a porez na njega je niži, oko 8,5% zakupnine kada se plaća boravišna taksa, jer su standardni troškovi 50%. Nemamo pouzdane podatke o prihodu od kratkoročnog izdavanja i ne procenjujemo ga. Pravila su u našem članku o izdavanju stana turistima u Budvi, a porez na obe vrste izdavanja u našem vodiču za izdavanje stana.

Koliko košta kupovina

Za isti stan iz druge ruke vrednosti 221.600 €, troškovi koje kupac snosi pri kupovini su:

Porez na promet plaća kupac opštini na čijoj teritoriji je stan, u roku od 15 dana od potpisivanja. Osnovica je tržišna vrednost: ako ugovor navodi nižu cenu, poreska uprava procenjuje vrednost prema uporedivim prodajama, pa niska cena u ugovoru ne smanjuje porez (kako porez funkcioniše). Taksa notara prati obaveznu tarifu koja se promenila 9. aprila 2026; kupoprodaja mora biti notarski zapis, a punomoćje za kupovinu u vaše ime košta 60 € (ugovor o kupoprodaji kod notara). Mala taksa za upis u katastar, prevodilac ako ne govorite jezik i provizija agencije, ako kupujete preko nje, dolaze na to (provizija agencije).

Novi stan kupljen od investitora nosi PDV od 21% umesto poreza na promet, a istaknuta cena ga obično uključuje. Kupovina na plan ima sopstvene rizike, od građevinske dozvole do plana plaćanja, o čemu piše naš članak o kupovini stana u izgradnji.

Dva pravila oblikuju kretanje novca. Od izmena Zakona o sprečavanju pranja novca iz 2026. (Službeni list Crne Gore 59/2026), gotovinska plaćanja od 10.000 € ili više su zabranjena, a cena nekretnine plaća se preko bankovnog računa u Crnoj Gori. Lokalni hipotekarni kredit je retko opcija za nekoga ko živi i zarađuje u inostranstvu: banke obično traže redovna primanja i boravak u Crnoj Gori. Prosečna kamatna stopa na nove stambene kredite iznosila je 4,68% nominalno i 5,02% efektivno u avgustu 2026, u odnosu na 5,74% i 6,57% u januaru 2024 (hipotekarni krediti u Crnoj Gori).

Šta plaćate dok posedujete i kada prodajete

• Porez na nepokretnosti, svake godine: 0,25% do 1% procenjene vrednosti koju određuje opština, 0,3% do 1,5% za drugu kuću. Plaća se u dve polovine, do 30. juna i do 31. oktobra, nakon što opština pošalje rešenje do 30. aprila. Kalkulator poreza na nepokretnosti računa iznos za vaš stan, a naš vodič o porezu na nepokretnosti objašnjava koeficijente i olakšice.
• Porez na zakup: 15% zakupnine umanjene za troškove, plus opštinski dodatak, kao u primeru iznad. Registracija za PDV postaje obavezna kada promet od izdavanja pređe 30.000 € u 12 meseci.
• Porez na kapitalnu dobit pri prodaji: 15% razlike između prodajne i kupovne cene, pri čemu se kupovna cena usklađuje sa inflacijom. Ako ne možete da dokažete šta ste platili, kupovna cena se uzima kao 80% prodajne. Prijavljuje se u godišnjoj prijavi do kraja aprila sledeće godine. Oslobođenje za jedini glavni dom retko odgovara stanu za investiciju (porez na kapitalnu dobit).

Pravilo od 150.000 €: šta meri

Vlasništvo nad nekretninom u Crnoj Gori može biti osnov za privremenu boravišnu dozvolu. Od izmene Zakona o strancima koja važi od 17. januara 2026. (Službeni list Crne Gore 3/2026, član 56), nekretnina mora imati poreski procenjenu vrednost od najmanje 150.000 €, a vi morate posedovati najmanje polovinu nje. Mera je poreska osnovica iz rešenja o porezu na promet, a ne cena u vašem ugovoru. Državljani država članica EU, kao i Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske, izuzeti su od uslova vrednosti. Dozvola se izdaje na najviše godinu dana odjednom i ne daje pravo na rad ni na obavljanje delatnosti.

Neki izvori i dalje navode 200.000 €. Ta brojka bila je u nacrtu zakona koji je vlada usvojila 12. novembra 2025; zakon kako je donet kaže 150.000 €.

Kako se pravilo uklapa u tržište: od 2.448 stanova na prodaju na Fijaki 31. oktobra 2026, 1.855 (76%) je tražilo 150.000 € ili više, a 593 (24%) manje. Od njih je 293 (12% svih stanova) tražilo između 150.000 € i 179.999 €. U tom pojasu procenjena vrednost može biti s jedne ili s druge strane granice, pa je proverite pre potpisivanja, a ne posle. Kalkulator boravka proverava vaš slučaj, a naš članak o boravku: kupiti ili iznajmiti upoređuje ta dva načina.

Ko može šta da kupi

Strano fizičko lice može kupiti stan, kuću ili građevinsko zemljište u Crnoj Gori pod istim uslovima kao domaći kupac. Član 415. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima isključuje poljoprivredno zemljište, šumu, prirodne resurse, kulturna dobra izuzetnog značaja i nekretnine na ostrvima ili u pojasu od 1 km uz kopnenu granicu. Stranac ipak može steći do 5.000 m² poljoprivrednog ili šumskog zemljišta kada je predmet ugovora kuća koja na njemu stoji. Pre plaćanja bilo čega proverite vlasnika, udeo i eventualnu hipoteku ili napomenu na izvodu iz katastra. Ako ne možete biti u Crnoj Gori da potpišete, punomoćje iz inostranstva overeno kod notara i snabdeveno apostilom obavlja to umesto vas.

Članstvo u EU: šta menja, a šta ne

Crna Gora je otvorila svih 33 pregovaračka poglavlja i do 14. jula 2026. privremeno zatvorila 18. Međuvladina konferencija planirana za 22. septembar 2026. je odložena. Cilj vlade je članstvo 2028, što je Evropska komisija ocenila mogućim, ali ratifikacija u svakoj državi članici odlučuje o datumu.

Za kupca nekretnine, tri tačke. Crna Gora već koristi evro, pa pri pristupanju nema valutnog koraka, iako nije članica evrozone. Nekoliko zakona koji su već usvojeni primenjuje se tek od dana pristupanja, među njima novi Zakon o porezu na dodatu vrednost (Službeni list Crne Gore 104/2026). A pravila o kupovini nekretnina i boravku stranaca menjaju se samo onoliko koliko to predviđaju pristupni ugovor i novi zakoni; ništa se ne menja automatski tog dana. Gde su pregovori stali, opisano je u našem vodiču o pristupanju EU.

Gde dalje čitati

• Proces kupovine korak po korak: kupovina nekretnine u Crnoj Gori, kompletan vodič za 2026.
• Cene detaljnije: cene nekretnina u Crnoj Gori 2026., i po područjima u Kotoru i Tivtu
• Zakupnine: cene zakupa u Crnoj Gori, šta pokazuju podaci
• Pregled tržišta kroz podatke: da li se isplati kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
• Provere pre kupovine: da li je sigurno kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
• Finansiranje: kalkulator hipotekarnog kredita
• Sami oglasi: stanovi na prodaju u Crnoj Gori i stanovi za izdavanje

Često postavljana pitanja

Koji prinos od zakupa mogu očekivati u Crnoj Gori? Na oglasima Fijake od 31. oktobra 2026, dugoročni zakupi dali su bruto prinos od 4,9% u Kotoru, 5,0% u Budvi i 5,1% u Podgorici. Nakon poreza na prihod od izdavanja i poreza na nepokretnosti, tipičan stan u Budvi zadržava oko 3,4% do 4,2% pre troškova održavanja.

Koliko treba da uložim za boravišnu dozvolu preko nekretnine? Nekretnina mora imati poreski procenjenu vrednost od najmanje 150.000 €, a vi morate posedovati najmanje polovinu (Zakon o strancima, Službeni list Crne Gore 3/2026, na snazi od 17. januara 2026). Računa se procenjena vrednost, a ne cena iz ugovora. Državljani EU, EEP i Švajcarske izuzeti su od uslova vrednosti.

Koje poreze plaća strani kupac? Na stan iz druge ruke porez na promet od 3% do 150.000 € i 5% na deo iznad, odnosno 6% iznad 500.000 €. Na novi stan od investitora PDV od 21%, obično u ceni. Zatim godišnji porez na nepokretnosti od 0,25% do 1,5% procenjene vrednosti, 15% na prihod od zakupa nakon troškova uz opštinski dodatak, i 15% na dobit pri prodaji.

Mogu li stranci kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Da. Stanovi, kuće i građevinsko zemljište mogu se kupiti pod istim uslovima kao i od crnogorskih državljana. Poljoprivredno zemljište, šume, ostrva i zemljište u pojasu od 1 km uz kopnenu granicu su isključeni.

Da li cene nekretnina u Crnoj Gori rastu? Zvanična cena novogradnje koja se prodaje porasla je za 16,2% između drugog kvartala 2025. i drugog kvartala 2026, na 2.557 € po m² (MONSTAT). Tražena cena stanova iz druge ruke na Fijaki imala je medijanu od 3.286 € po m² 31. oktobra 2026.

Kada će Crna Gora ući u EU i da li to ima značaja za nekretnine? Cilj vlade je 2028; do jula 2026. privremeno je zatvoreno 18 od 33 poglavlja. Pravila o nekretninama i boravku menjaju se samo kroz pristupni ugovor i nove zakone, a ne automatski na dan pristupanja.

Izvori i metod

Cene i zakupnine: oglasi stanova na prodaju i za dugoročni zakup na Fijaki, 31. oktobra 2026, bez projekata novogradnje, po opštinama, sa najmanje 10 oglasa od najmanje 3 prodavca po brojci; medijane, a ne proseci. Zvanične cene: MONSTAT, cene stanova u novoizgrađenim stambenim zgradama, II kvartal 2026. i II kvartal 2025. Porezi: Zakon o porezu na promet nepokretnosti (Službeni list Crne Gore 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Zakon o porezu na nepokretnosti sa izmenama iz 2022. i 2025; Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica sa izmenama do 2026; Zakon o finansiranju lokalne samouprave; notarska tarifa na snazi od 9. aprila 2026. Boravak: Zakon o strancima sa izmenama Službenog lista Crne Gore 3/2026. Svojina: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, član 415. Kamatne stope: statistika kamatnih stopa Centralne banke Crne Gore, avgust 2026. Pristupanje EU: Delegacija EU u Crnoj Gori, 15. jul 2026.

Brojke su proverene 31. oktobra 2026. Fijaka je oglasni portal i ne pruža savete o ulaganjima, poreskim ili pravnim pitanjima. Za konkretnu kupovinu, neka advokat i poreski savetnik potvrde pravila koja se primenjuju na vas.