Investice do nemovitostí v Černé Hoře v roce 2026: ceny, výnosy, daně a pravidlo pobytu na jednom místě

Je nemovitost v Černé Hoře v roce 2026 dobrou investicí? K 31. říjnu 2026 bylo na Fijace inzerováno 2 448 bytů na prodej za medián 3 286 € za m² a dlouhodobé nájmy přinášely hrubý výnos 4,9 % až 5,1 % v Kotoru, Budvě a Podgorici. Po dani z příjmu z pronájmu a dani z nemovitosti si typický byt v Budvě ponechá přibližně 3,4 % až 4,2 %. Ceny novostaveb vzrostly o 16 % za rok (MONSTAT, 2. čtvrtletí 2026).

Tento přehled shrnuje čísla, na která se lidé ptají před koupí nemovitosti v Černé Hoře ze zahraničí: kolik byty stojí, za kolik se pronajímají, co zaplatíte při koupi, držení a prodeji, co ve skutečnosti měří pravidlo pobytu za 150 000 € a co by změnilo členství v EU a co nikoli. Každý údaj má uvedené datum a zdroj. Cenová a nájemní data jsou naše vlastní, pocházejí z inzerátů na Fijace; pravidla vycházejí ze zákonů samotných. Fijaka je inzertní portál, ne investiční poradce, takže čtěte tento text jako soubor faktů, podle nichž si ověříte vlastní plán, nikoli jako doporučení.

Klíčová čísla

Následující oddíly vysvětlují každý řádek a odkazy na konci vedou na úplné články, na nichž jsou založeny.

Kolik byty stojí, město po městě

Níže uvedené hodnoty jsou nabídkové ceny bytů na prodej na Fijace k 31. říjnu 2026, vydělené uvedenou plochou. Projekty novostaveb nejsou zahrnuty, protože inzerují cenu „od“ za nejmenší jednotku. Obec se zobrazí jen tehdy, pokud má alespoň 10 inzerátů od alespoň 3 prodejců, aby se nabídka jedné kanceláře nevydávala za cenu celého města. Bečići a Pržno patří k Budvě, Kavač a Grbalj ke Kotoru.

Na dvě věci je třeba myslet. Jde o nabídkové ceny, a téměř na každém trhu je dohodnutá cena nižší. A inzeráty pocházejí od 17 prodejců, většinou od kanceláří, jejichž nabídky jsou na Fijace, takže popisují, co je k dispozici, nikoli co se prodá. Tabulku aktualizujeme živými daty v našem přehledu cen za metr čtvereční, který pokrývá také domy a nájmy a nabízí údaje jako soubor CSV.

Jediná oficiální řada je čtvrtletní cena novostaveb, které skutečně prodali developeři, podle MONSTATu. Za 2. čtvrtletí 2026 činila 2 557 € za m² pro celou Černou Horu, 2 510 € pro Podgoricu a 2 838 € pro pobřežní obce dohromady, oproti 2 201 €, 2 108 € a 2 333 € před rokem: nárůst o 16,2 %, 19,1 % a 21,6 % (tisková zpráva MONSTATu, 20. srpna 2026). MONSTAT pro Budvu, Kotor ani Tivat zvlášť údaje neuvádí. Náš přehled cen novostaveb sleduje řadu čtvrtletí po čtvrtletí; příští zveřejnění se očekává kolem 20. listopadu 2026.

Kolik byt vydělá: hrubý a čistý výnos z pronájmu

Hrubý výnos je roční nájem dělený cenou. Počítáme jej podle obcí z týchž inzerátů: medián měsíčního nájmu za m² bytů k dlouhodobému pronájmu, vynásobený dvanácti, dělený mediánem nabídkové ceny za m² bytů na prodej. Obě strany musí samostatně splnit hranici 10 inzerátů a 3 prodejců.

Bar, Tivat a Herceg Novi zatím nemají dost inzerátů na pronájem s uvedenou plochou od dostatečného počtu pronajímatelů. Kalkulačka výnosu z pronájmu ukazuje stejnou tabulku s živými daty a umožňuje zadat vlastní cenu a nájem.

Hrubý výnos není to, co si necháte. Zde je výpočet pro typický případ: byt z druhé ruky o ploše 65 m² v Budvě za medián nabídkové ceny, pronajatý dlouhodobě za medián nájmu.

Předpoklady mají význam. Příjem z pronájmu se zdaňuje po odečtení standardních nákladů ve výši 30 %, pokud nedoložíte skutečné náklady; přirážku stanovuje každá obec, nejvýše 13 % a v Podgorici a na Cetinji nejvýše 15 %. Daň z nemovitosti se nepočítá z vaší ceny, ale z tržní hodnoty, kterou obec odvodí z průměrné ceny novostaveb podle MONSTATu (2 200 € za m² za celou zemi pro rok 2025), vynásobené plochou a koeficienty polohy a kvality v rozmezí 0,10 až 2,00 a snížené o 1 % za každý rok stáří. Použili jsme koeficient 1,00 a žádné snížení za stáří; skutečný koeficient pro Budvu stanovuje obec pro každou zónu. Vyšší sazba se uplatní u druhé nemovitosti. Od čistého výnosu se odečítají také údržba budovy, pojištění, opravy, prázdné měsíce a případný poplatek realitní kanceláři za správu.

Pronájem turistům je jiný obchod: příjem je v sezóně vyšší a v zimě téměř žádný, byt musí být zapsán do Centrálního turistického registru před prvním hostem a daň z něj je nižší, přibližně 8,5 % nájmu, pokud se platí turistický poplatek, protože standardní náklady činí 50 %. Spolehlivá data o příjmu z krátkodobého pronájmu nemáme a neodhadujeme je. Pravidla popisuje náš článek o pronájmu bytu turistům v Budvě a daň u obou typů pronájmu náš průvodce pronájmem bytu.

Kolik stojí koupě

Pro stejný byt z druhé ruky za 221 600 € jsou náklady, které při koupi padnou na kupujícího, tyto:

Daň z převodu platí kupující obci, v níž byt leží, do 15 dnů od podpisu. Základem je tržní hodnota: pokud smlouva uvádí nižší cenu, daňový úřad hodnotu určí z porovnatelných prodejů, takže nízká cena ve smlouvě daň nesníží (jak daň funguje). Notářský poplatek se řídí povinným tarifem, který se změnil 9. dubna 2026; koupě musí být notářským zápisem a plná moc ke koupi za vás stojí 60 € (kupní smlouva u notáře). K tomu přicházejí drobný poplatek za zápis do katastru, tlumočník, pokud nemluvíte jazykem, a provize realitní kanceláře, pokud kupujete přes ni (provize realitní kanceláře).

U nového bytu od developera se místo daně z převodu účtuje 21 % DPH a inzerovaná cena ji obvykle zahrnuje. Koupě ve fázi výstavby má vlastní rizika, od stavebního povolení po platební harmonogram, která popisuje náš článek o koupi bytu ve výstavbě.

Dvě pravidla určují, jak se peníze pohybují. Podle novely zákona o předcházení praní peněz z roku 2026 (Úřední věstník 59/2026) jsou hotovostní platby ve výši 10 000 € a více zakázány a cena nemovitosti se platí z bankovního účtu v Černé Hoře. A místní hypotéka je zřídka možností pro někoho, kdo žije a vydělává v zahraničí: banky obvykle požadují pravidelný příjem a bydliště v Černé Hoře. Průměrná sazba u nových úvěrů na bydlení činila v srpnu 2026 nominálně 4,68 % a efektivně 5,02 %, oproti 5,74 % a 6,57 % v lednu 2024 (hypotéky v Černé Hoře).

Co platíte, když vlastníte, a co při prodeji

• Daň z nemovitosti, každý rok: 0,25 % až 1 % daňově určené hodnoty stanovené obcí, u druhé nemovitosti 0,3 % až 1,5 %. Platí se ve dvou splátkách, do 30. června a do 31. října, poté co obec zašle vyměření do 30. dubna. Kalkulačka daně z nemovitosti ji spočítá pro váš byt a náš průvodce daní z nemovitosti vysvětluje koeficienty a úlevy.
• Daň z nájmu: 15 % nájmu po odečtení nákladů, plus obecní přirážka, jak je uvedeno v příkladu výše. Registrace k DPH je povinná, jakmile obrat z pronájmu překročí 30 000 € za 12 měsíců.
• Daň z kapitálových zisků při prodeji: 15 % z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou, přičemž nákupní cena je upravena o inflaci. Pokud nedoložíte, za kolik jste kupovali, bere se nákupní cena jako 80 % prodejní ceny. Přiznává se v ročním daňovém přiznání do konce dubna následujícího roku. Osvobození pro jediné hlavní bydliště se na investiční byt zřídka hodí (daň z kapitálových zisků).

Pravidlo pobytu za 150 000 €: co měří

Vlastnictví nemovitosti v Černé Hoře může být základem pro přechodný pobyt. Podle novely zákona o cizincích platné od 17. ledna 2026 (Úřední věstník Černé Hory 3/2026, článek 56) musí mít nemovitost daňově určenou hodnotu alespoň 150 000 € a musíte vlastnit alespoň její polovinu. Měřítkem je zdanitelný základ v rozhodnutí o dani z převodu, nikoli cena ve vaší smlouvě. Občané členských států EU a Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska jsou od požadavku na hodnotu osvobozeni. Povolení platí nejvýše jeden rok najednou a nedává právo pracovat ani podnikat.

Některé zdroje stále uvádějí 200 000 €. Tato částka byla v návrhu zákona, který vláda přijala 12. listopadu 2025; zákon ve schválené podobě uvádí 150 000 €.

Jak pravidlo dopadá na trh: z 2 448 bytů na prodej na Fijace k 31. říjnu 2026 jich 1 855 (76 %) mělo cenu 150 000 € nebo více a 593 (24 %) méně. Z nich 293 (12 % všech bytů) mělo cenu mezi 150 000 € a 179 999 €. V tomto pásmu může daňově určená hodnota skončit na kterékoli straně hranice, takže ji zkontrolujte před podpisem, ne po něm. Kalkulačka pobytu otestuje váš případ a náš článek o pobytu: koupit, nebo pronajmout porovnává obě cesty.

Kdo může koupit co

Cizí fyzická osoba může koupit byt, dům nebo stavební pozemek v Černé Hoře za stejných podmínek jako místní kupující. Článek 415 zákona o vlastnických vztazích vylučuje zemědělskou půdu, lesy, přírodní zdroje, kulturní památky mimořádného významu a nemovitosti na ostrovech nebo do 1 km od pozemní hranice; cizinec může získat až 5 000 m² zemědělské nebo lesní půdy, pokud předmětem smlouvy je dům na ní stojící. Před zaplacením čehokoli zkontrolujte vlastníka, podíl a případné zástavní právo nebo poznámku na výpisu z katastru. Pokud nemůžete být v Černé Hoře při podpisu, zařídí to za vás notářsky ověřená a apostilovaná plná moc ze zahraničí.

Členství v EU: co změní a co ne

Černá Hora otevřela všech 33 vyjednávacích kapitol a k 14. červenci 2026 měla prozatímně uzavřeno 18. Mezivládní konference plánovaná na 22. září 2026 byla odložena. Cílem vlády je členství v roce 2028, což Evropská komise označila za možné, o termínu však rozhoduje ratifikace ve všech členských státech.

Pro kupujícího nemovitosti jsou důležité tři body. Černá Hora již používá euro, takže při přistoupení nenastane měnový krok, i když není členem eurozóny. Několik zákonů, které už byly přijaty, se použije až ke dni přistoupení, mezi nimi nový zákon o DPH (Úřední věstník 104/2026). A pravidla pro koupi nemovitostí a pobyt cizinců se změní jen potud, pokud to určí přistupovací smlouva a nové zákony; nic se nezmění automaticky v den přistoupení. Stav jednání popisuje náš průvodce přistoupením k EU.

Kde číst dál

• Postup koupě krok za krokem: koupě nemovitosti v Černé Hoře, kompletní průvodce 2026
• Ceny podrobněji: ceny nemovitostí v Černé Hoře 2026, a podle oblastí v Kotoru a Tivatu
• Nájmy: ceny nájmů v Černé Hoře, co ukazují data
• Datový přehled trhu: je Černá Hora dobré místo ke koupi nemovitosti?
• Kontroly před koupí: je koupě nemovitosti v Černé Hoře bezpečná?
• Financování: kalkulačka hypotéky
• Samotné inzeráty: byty na prodej v Černé Hoře a byty k pronájmu

Často kladené otázky

Jaký výnos z pronájmu mohu v Černé Hoře očekávat? Podle inzerátů Fijaky z 31. října 2026 přinášely dlouhodobé nájmy hrubý výnos 4,9 % v Kotoru, 5,0 % v Budvě a 5,1 % v Podgorici. Po dani z příjmu z pronájmu a dani z nemovitosti si typický byt v Budvě ponechá přibližně 3,4 % až 4,2 % před provozními náklady.

Kolik musím vynaložit na povolení k pobytu přes nemovitost? Nemovitost musí mít daňově určenou hodnotu alespoň 150 000 € a musíte vlastnit alespoň její polovinu (zákon o cizincích, Úřední věstník 3/2026, platný od 17. ledna 2026). Počítá se daňově určená hodnota, nikoli cena ve smlouvě. Občané EU, EHP a Švýcarska jsou od požadavku na hodnotu osvobozeni.

Jaké daně platí zahraniční kupující? U bytu z druhé ruky daň z převodu 3 % do 150 000 € a 5 % na část nad tím (6 % nad 500 000 €); u nového bytu od developera 21 % DPH, obvykle v ceně. Dále roční daň z nemovitosti 0,25 % až 1,5 % daňově určené hodnoty, 15 % z příjmu z pronájmu po odečtení nákladů plus obecní přirážka a 15 % ze zisku při prodeji.

Mohou cizinci kupovat nemovitosti v Černé Hoře? Ano. Byty, domy a stavební pozemky lze koupit za stejných podmínek jako černohorští občané. Vyloučena jsou zemědělská půda, lesy, ostrovy a pozemky do 1 km od pozemní hranice.

Rostou ceny nemovitostí v Černé Hoře? Oficiální cena prodaných novostaveb vzrostla mezi 2. čtvrtletím 2025 a 2. čtvrtletím 2026 o 16,2 % na 2 557 € za m² (MONSTAT). Nabídkové ceny bytů z druhé ruky na Fijace měly k 31. říjnu 2026 medián 3 286 € za m².

Kdy se Černá Hora připojí k EU a má to význam pro nemovitosti? Cílem vlády je rok 2028; do července 2026 bylo prozatímně uzavřeno 18 z 33 kapitol. Pravidla pro nemovitosti a pobyt se mění jen na základě přistupovací smlouvy a nových zákonů, ne automaticky v den přistoupení.

Zdroje a metoda

Ceny a nájmy: inzeráty bytů na prodej a k dlouhodobému pronájmu na Fijace k 31. říjnu 2026, bez projektů novostaveb, podle obcí, s nejméně 10 inzeráty od nejméně 3 prodejců pro každou hodnotu; jde o mediány, nikoli průměry. Oficiální ceny: MONSTAT, ceny bytů v nových bytových domech, 2. čtvrtletí 2026 a 2. čtvrtletí 2025. Daně: zákon o dani z převodu nemovitostí (Úřední věstník 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); zákon o dani z nemovitostí ve znění z let 2022 a 2025; zákon o dani z příjmu fyzických osob ve znění novelizací až do roku 2026; zákon o financování místní samosprávy; notářský tarif platný od 9. dubna 2026. Pobyt: zákon o cizincích ve znění Úředního věstníku 3/2026. Vlastnictví: zákon o vlastnických vztazích, článek 415. Hypoteční sazby: statistiky úrokových sazeb Centrální banky Černé Hory, srpen 2026. Přistoupení k EU: Delegace EU v Černé Hoře, 15. července 2026.

Údaje byly zkontrolovány k 31. říjnu 2026. Fijaka je inzertní portál a neposkytuje investiční, daňové ani právní poradenství; u konkrétní koupě nechte pravidla, která se na vás vztahují, potvrdit advokátem a daňovým poradcem.