Prodej bytu s hypotékou v Černé Hoře: pořadí plateb, výmaz hypotéky a co musí kupující zkontrolovat

Lze v Černé Hoře prodat byt s hypotékou? Ano, ale hypotéka jde s bytem, ne s vlastníkem. Část ceny proto jde přímo bance, banka do osmi dnů po splacení dluhu vydá potvrzení o zániku hypotéky a na jeho základě se hypotéka vymaže z katastru. Úvěr na bydlení lze podle zákona o spotřebitelském úvěru splatit předčasně bez poplatku.

Mnoho bytů na prodej se ještě splácí. Prodávající chce úvěr uzavřít z výtěžku prodeje a kupující nechce platit za byt, na kterém vázne cizí dluh. Místní vyhledávání ukazuje obě strany problému: k „prodaja stana pod hipotekom“ (prodej bytu s hypotékou) lidé přidávají „iskustva“ (zkušenosti), „forum“ a „banke“ (banky) a k „brisanje hipoteke“ (výmaz hypotéky) nejčastěji „iz katastra“ (z katastru), „koliko traje“ (jak dlouho trvá), „nakon otplate kredita“ (po splacení úvěru) a „notar“. Kupující hledají „kako kupiti stan pod hipotekom“ (jak koupit byt s hypotékou) a „kupovina stana pod hipotekom na kredit“ (koupě bytu s hypotékou na úvěr).

Článek vysvětluje, co zákon říká o hypotéce při změně vlastníka bytu, v jakém pořadí by se měly peníze pohybovat, aby nikdo nebyl vystaven riziku, kolik času má banka na potvrzení splacení dluhu a co se změnilo u předčasného splacení úvěrů na bydlení. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře prodáváte byt, který ještě splácíte, nebo kupujete byt zatížený hypotékou.

Hypotéka jde s bytem, ne s vlastníkem

Hypotéka vzniká zápisem do katastru nemovitostí a dává věřiteli, obvykle bance, právo na uspokojení z hodnoty bytu přednostně před ostatními věřiteli, bez ohledu na případnou změnu vlastníka. To je pro kupujícího klíčový bod: pokud koupíte byt se zapsanou hypotékou a dluh prodávajícího zůstane nesplacen, může ho banka stále vymáhat z tohoto bytu.

Hypotéka je vidět ve výpisu z katastru, v části o zatíženích, i s věřitelem a výší pohledávky. Zákon také ukládá zveřejnit rejstřík hypoték na webu úřadu příslušného k jejich zápisu. Co dalšího ve výpisu z katastru číst, popisuje náš článek o kontrolách před koupí.

Prodej bytu s hypotékou tedy zakázán není, ale musí být uspořádán tak, aby byl dluh uzavřen a hypotéka vymazána dřív, než kupující zůstane bez peněz i bez čistého bytu.

Pořadí: jak se pohybují peníze, aby nikdo neriskoval

Po obdržení žádosti o předčasné splacení musí věřitel bez prodlení poskytnout informace potřebné k tomuto rozhodnutí, v listinné podobě nebo na jiném trvalém nosiči. Vyčíslení k určitému datu je důležité, protože úroky běží až do dne platby.

Platba přes zvláštní účet notáře znamená, že peníze dorazí až po splnění sjednaných podmínek. Podle notářského sazebníku činí odměna 0,3 % z částky, nejméně 150 €, za každých započatých šest měsíců. Jak vypadá samotná smlouva a co dalšího notář účtuje, vysvětluje náš článek o kupní smlouvě u notáře a závdavek a smlouvu o smlouvě budoucí náš článek o závdavku (kapara).

Předčasné splacení úvěru na bydlení bez poplatku

Podle zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2025 může spotřebitel splatit úvěr předčasně, zčásti nebo zcela, kdykoli a má nárok na snížení celkových nákladů o úroky a poplatky za zbývající období. U běžného spotřebitelského úvěru s pevnou sazbou může banka účtovat poplatek až 1 % z předčasně splacené částky, nebo až 0,5 %, pokud ze splatnosti úvěru nezbývá více než 12 měsíců, a to jen tehdy, když předčasné splátky během 12 měsíců přesáhnou 10 000 €.

U úvěru na bydlení banka na tento poplatek nárok nemá. Podle zákona je úvěrem na bydlení spotřebitelský úvěr zajištěný hypotékou na nemovitosti nebo úvěr, jehož účelem je nabytí nemovitosti. Zákon se uplatňuje od konce roku 2025 a pravidlo o úvěrech na bydlení se výslovně vztahuje i na smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti zákona v únoru 2025. Pokud vám banka u úvěru na bydlení přesto účtuje poplatek za předčasné splacení, požádejte o písemné zdůvodnění.

To platí pro fyzické osoby, které úvěr využívají mimo svou podnikatelskou činnost. Úvěr, který si vzala společnost nebo podnikatel k podnikatelským účelům, není spotřebitelským úvěrem.

Výmaz hypotéky: potvrzení do osmi dnů

Když je dluh splacen i s úroky a vedlejšími pohledávkami, hypotéka zaniká výmazem z katastru. Zákon o vlastnicko-právních vztazích dává bance jasnou lhůtu:

• Do osmi dnů od zániku hypotéky musí banka vyhotovit a doručit dlužníkovi potvrzení, že hypotéka zanikla.
• Na základě tohoto potvrzení podá zástavní dlužník žádost o výmaz úřadu příslušnému pro zápis.
• Pokud banka potvrzení včas nedoručí, může dlužník požádat soud, aby určil, že dluh je splacen, a nařídil výmaz, a banka odpovídá za škodu, kterou tím způsobí.

Pokud se souhlas s výmazem dává jednostranným prohlášením u notáře, činí odměna notáře za takové prohlášení podle sazebníku 60 €. Tento článek zákona nestanoví, jak dlouho trvá samotný výmaz v katastru, proto si výsledek ověřte ve výpisu z katastru dřív, než zaplatíte zbytek ceny.

Koupě bytu s hypotékou na úvěr

Pokud kupující kupuje na úvěr, zapíše na stejný byt hypotéku i banka kupujícího. Když je na jedné nemovitosti více hypoték, určuje se pořadí podle okamžiku podání žádosti o zápis a věřitelé jsou uspokojováni v tomto pořadí. Proto je pro banku kupujícího důležité, aby byla stará hypotéka vymazána, a pro kupujícího, aby bylo pořadí plateb a zápisů uvedeno ve smlouvě. Jak funguje úvěr na bydlení, popisuje náš článek o hypotékách a úrokových sazbách.

Pokud kupující místo placení převezme dluh prodávajícího, je převzatý dluh součástí základu daně z převodu, protože vše, co kupující dá za nabytí bytu, se počítá jako protiplnění. Jak se tato daň počítá, vysvětluje náš článek o dani z převodu nemovitostí.

Co musí kupující zkontrolovat

Pokud byt prodáváte a teprve připravujete inzerát, celý postup od ceny po předání popisuje náš průvodce prodejem bytu. Inzerát můžete podat v kategorii nemovitostí.

Často kladené otázky

Lze prodat byt s hypotékou? Ano. Hypotéka prodej nezakazuje, ale jde s bytem, takže dluh je třeba uzavřít z kupní ceny a hypotéku vymazat. Přečtěte si také úvěrovou smlouvu: pokud vyžaduje souhlas banky s prodejem, získejte ho písemně před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí.

Je bezpečné koupit byt s hypotékou? Ano, pokud část ceny jde přímo bance nebo přes účet notáře, pokud máte písemné vyčíslení dluhu a pokud zbytek zaplatíte až ve chvíli, kdy vidíte, že hypotéka byla vymazána nebo že byla podána žádost o výmaz.

Kdo vymaže hypotéku po splacení úvěru? Banka do osmi dnů vydá potvrzení, že hypotéka zanikla, a na tomto základě dlužník podá žádost o výmaz z katastru. Pokud banka otálí, může dlužník požádat soud, aby výmaz nařídil.

Účtuje banka poplatek za předčasné splacení úvěru na bydlení? Podle zákona o spotřebitelském úvěru nemá banka u úvěru na bydlení na poplatek za předčasné splacení nárok. Pravidlo se výslovně vztahuje i na smlouvy uzavřené před únorem 2025.

Jak dlouho trvá výmaz hypotéky? Banka má na potvrzení osm dní. Jak dlouho pak trvá výmaz v katastru, tento článek zákona nestanoví, proto ho sledujte prostřednictvím výpisu z katastru.

Mohu koupit byt s hypotékou na úvěr? Ano, ale i vaše banka zapíše hypotéku a pořadí závisí na okamžiku podání žádosti o zápis. Stará hypotéka proto musí být vymazána a pořadí plateb uvedeno ve smlouvě.

Zdroje

Pravidla o hypotéce, pořadí a zániku hypotéky pocházejí ze zákona o vlastnicko-právních vztazích (články 308, 318, 324 a 350). Předčasné splacení upravuje zákon o spotřebitelském úvěru (Úřední věstník Černé Hory 15/2025, články 2, 47 a 83) a základ daně z převodu článek 9 zákona o dani z převodu nemovitostí. Odměny notářů jsou převzaty ze sazebníku odměn a náhrad notářů (Úřední věstník Černé Hory 49/2026, sazební čísla 1 a 15). Obě odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní ani finanční poradenství; u konkrétní smlouvy se poraďte s notářem, svou bankou nebo advokátem.