Kann man eine Wohnung mit Hypothek verkaufen? Ja. Die Hypothek verbietet den Verkauf nicht, hängt aber an der Wohnung, sodass die Schuld aus dem Preis abgelöst und die Hypothek gelöscht werden muss. Lesen Sie auch den Kreditvertrag: Verlangt er die Zustimmung der Bank zum Verkauf, holen Sie diese vor dem Vorvertrag schriftlich ein.
Viele Wohnungen, die zum Verkauf stehen, sind noch nicht abbezahlt. Der Verkäufer will den Kredit mit dem Verkaufserlös ablösen, der Käufer will nicht für eine Wohnung zahlen, auf der eine fremde Schuld lastet. Die Suchanfragen vor Ort zeigen beide Seiten: Zu "prodaja stana pod hipotekom" (Verkauf einer Wohnung mit Hypothek) kommen "iskustva" (Erfahrungen), "forum" und "banke" (Banken), zu "brisanje hipoteke" (Löschung der Hypothek) am häufigsten "iz katastra" (aus dem Kataster), "koliko traje" (wie lange es dauert), "nakon otplate kredita" (nach Tilgung des Kredits) und "notar". Käufer suchen nach "kako kupiti stan pod hipotekom" (wie man eine Wohnung mit Hypothek kauft) und "kupovina stana pod hipotekom na kredit" (Kauf einer belasteten Wohnung mit Kredit).
Dieser Text erklärt, was das Gesetz zur Hypothek sagt, wenn eine Wohnung den Eigentümer wechselt, in welcher Reihenfolge das Geld fließen sollte, damit niemand ungeschützt bleibt, wie lange die Bank hat, um die Tilgung zu bestätigen, und was sich bei der vorzeitigen Tilgung von Wohnkrediten geändert hat.
Die Hypothek hängt an der Wohnung, nicht am Eigentümer
Eine Hypothek entsteht mit der Eintragung ins Immobilienkataster und gibt dem Gläubiger, meist einer Bank, das Recht, sich vor anderen Gläubigern aus dem Wert der Wohnung zu befriedigen, unabhängig von einem Eigentümerwechsel. Das ist für den Käufer der Kern: Kaufen Sie eine Wohnung mit eingetragener Hypothek und bleibt die Schuld des Verkäufers unbezahlt, kann sich die Bank weiterhin aus dieser Wohnung befriedigen.
Die Hypothek ist im Katasterauszug im Abschnitt über Belastungen sichtbar, mit Gläubiger und Forderungsbetrag. Das Gesetz schreibt außerdem vor, dass das Verzeichnis der eingetragenen Hypotheken auf der Website der für die Eintragung zuständigen Behörde veröffentlicht wird. Was Sie im Katasterauszug sonst noch lesen sollten, beschreibt unser Beitrag zu den Prüfungen vor dem Kauf.
Der Verkauf einer Wohnung mit Hypothek ist also nicht verboten, muss aber so organisiert werden, dass die Schuld abgelöst und die Hypothek gelöscht wird, bevor der Käufer ohne Geld und ohne lastenfreie Wohnung dasteht.
Die Reihenfolge: wie das Geld fließt, damit niemand ein Risiko trägt
| Schritt | Wer | Was passiert |
| 1 | Verkäufer | Verlangt von der Bank eine schriftliche Ablöseberechnung für die vorzeitige Tilgung zu einem bestimmten Tag |
| 2 | Beide Parteien | Schließen beim Notar einen Vorvertrag, in dem steht, dass ein Teil des Preises direkt an die Bank geht |
| 3 | Käufer | Zahlt diesen Teil an die Bank oder über das Sonderkonto des Notars, den Rest an den Verkäufer |
| 4 | Bank | Stellt innerhalb von acht Tagen nach Tilgung der Schuld eine Bestätigung über das Erlöschen der Hypothek aus |
| 5 | Verkäufer als Hypothekenschuldner | Stellt auf Grundlage der Bestätigung den Antrag auf Löschung der Hypothek |
| 6 | Käufer | Prüft den neuen Katasterauszug: Er ist Eigentümer, eine Hypothek gibt es nicht |
Erhält der Kreditgeber einen Antrag auf vorzeitige Tilgung, muss er unverzüglich die für diese Entscheidung nötigen Informationen auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger übermitteln. Eine Berechnung zu einem bestimmten Datum ist wichtig, weil die Zinsen bis zum Zahlungstag laufen.
Zahlung über das Sonderkonto des Notars bedeutet, dass das Geld erst fließt, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Nach dem Notartarif beträgt die Gebühr 0,3% des Betrags, mindestens 150 €, für jedes angefangene halbe Jahr. Wie der Vertrag selbst aussieht und was der Notar sonst kostet, erklärt unser Beitrag zum Kaufvertrag beim Notar, Kapara und Vorvertrag unser Beitrag zur Anzahlung.
Vorzeitige Tilgung eines Wohnkredits ohne Entschädigung
Nach dem Verbraucherkreditgesetz von 2025 kann der Verbraucher einen Kredit jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig tilgen und hat Anspruch auf Ermäßigung der Gesamtkosten um Zinsen und Kosten der Restlaufzeit. Bei einem gewöhnlichen Verbraucherkredit mit festem Zins darf die Bank eine Entschädigung von bis zu 1% des vorzeitig getilgten Betrags verlangen, bis zu 0,5%, wenn höchstens 12 Monate Laufzeit übrig sind, und das nur, wenn die vorzeitigen Tilgungen binnen 12 Monaten 10.000 € übersteigen.
Beim Wohnkredit steht der Bank diese Entschädigung nicht zu. Ein Wohnkredit ist nach dem Gesetz ein Verbraucherkredit, der durch eine Hypothek auf einer Immobilie gesichert ist, oder ein Kredit zum Erwerb einer Immobilie. Das Gesetz gilt seit Ende 2025, und die Regel zum Wohnkredit erfasst ausdrücklich auch Verträge, die vor dem Inkrafttreten im Februar 2025 geschlossen wurden. Berechnet die Bank trotzdem eine Vorfälligkeitsentschädigung für einen Wohnkredit, verlangen Sie eine schriftliche Begründung.
Das gilt für natürliche Personen, die den Kredit außerhalb ihrer beruflichen Tätigkeit nutzen. Ein Kredit einer Firma oder eines Einzelunternehmers für geschäftliche Zwecke ist kein Verbraucherkredit.
Löschung der Hypothek: Bestätigung binnen acht Tagen
Ist die Schuld samt Zinsen und Nebenforderungen bezahlt, erlischt die Hypothek durch Löschung im Kataster. Das Gesetz über sachenrechtliche Verhältnisse setzt der Bank eine klare Frist:
- Binnen acht Tagen nach Erlöschen der Hypothek erstellt die Bank eine Bestätigung über das Erlöschen und übergibt sie dem Schuldner.
- Auf Grundlage dieser Bestätigung stellt der Hypothekenschuldner bei der für die Eintragung zuständigen Behörde den Löschungsantrag.
- Liefert die Bank die Bestätigung nicht fristgerecht, kann der Schuldner beim Gericht beantragen festzustellen, dass die Schuld getilgt ist, und die Löschung anordnen zu lassen; die Bank haftet für den dadurch entstehenden Schaden.
Wird die Zustimmung zur Löschung als einseitige Erklärung beim Notar abgegeben, beträgt die Notargebühr für eine solche Erklärung nach dem Tarif 60 €. Wie lange die Löschung selbst im Kataster dauert, legt dieser Artikel des Gesetzes nicht fest; prüfen Sie das Ergebnis daher im Katasterauszug, bevor Sie den Restkaufpreis zahlen.
Wohnung mit Hypothek auf Kredit kaufen
Kauft der Käufer mit Kredit, lässt auch seine Bank eine Hypothek auf dieselbe Wohnung eintragen. Bestehen auf einer Immobilie mehrere Hypotheken, richtet sich der Rang nach dem Zeitpunkt des Eintragungsantrags, und die Gläubiger werden in dieser Reihenfolge befriedigt. Für die Bank des Käufers ist deshalb wichtig, dass die alte Hypothek gelöscht wird, und für den Käufer, dass die Reihenfolge von Zahlungen und Eintragungen im Vertrag steht. Wie ein Wohnkredit funktioniert, beschreibt unser Beitrag zu Hypotheken und Zinsen.
Übernimmt der Käufer statt einer Zahlung die Schuld des Verkäufers, gehört die übernommene Schuld zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, denn alles, was der Käufer für den Erwerb gibt, gilt als Gegenleistung. Wie diese Steuer berechnet wird, erklärt unser Beitrag zur Grunderwerbsteuer.
Was der Käufer prüfen muss
| Prüfung | Wo | Warum |
| Eingetragene Hypotheken, Gläubiger und Betrag | Katasterauszug | Damit Sie wissen, wie viel Schuld abzulösen ist |
| Schriftliche Ablöseberechnung der Bank zum Zahlungstag | Bank des Verkäufers | Damit die Zahlung die ganze Schuld samt Zinsen deckt |
| Klausel über die Zahlung an die Bank | Vorvertrag und Vertrag beim Notar | Damit kein Teil des Preises vor Ablösung des Kredits an den Verkäufer geht |
| Bestätigung über das Erlöschen der Hypothek | Bank des Verkäufers, binnen acht Tagen | Grundlage für die Löschung |
| Neuer Katasterauszug | Kataster | Nachweis, dass die Hypothek gelöscht ist |
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen und das Inserat noch vorbereiten, beschreibt unser Ratgeber zum Wohnungsverkauf den ganzen Ablauf vom Preis bis zur Übergabe. Ihr Inserat können Sie in der Immobilienkategorie veröffentlichen.
Häufige Fragen
Ist es sicher, eine Wohnung mit Hypothek zu kaufen? Ja, wenn ein Teil des Preises direkt an die Bank oder über das Notarkonto geht, wenn Sie eine schriftliche Ablöseberechnung haben und den Rest erst zahlen, wenn Sie sehen, dass die Hypothek gelöscht oder der Löschungsantrag gestellt ist.
Wer löscht die Hypothek nach Tilgung des Kredits? Die Bank stellt binnen acht Tagen eine Bestätigung über das Erlöschen der Hypothek aus, und auf dieser Grundlage beantragt der Schuldner die Löschung im Kataster. Verzögert sich die Bank, kann der Schuldner die Löschung gerichtlich anordnen lassen.
Verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für einen Wohnkredit? Nach dem Verbraucherkreditgesetz hat die Bank bei einem Wohnkredit keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Regel gilt ausdrücklich auch für Verträge, die vor Februar 2025 geschlossen wurden.
Wie lange dauert die Löschung der Hypothek? Die Bank hat acht Tage für die Bestätigung. Wie lange danach die Löschung im Kataster dauert, legt dieser Artikel des Gesetzes nicht fest; verfolgen Sie sie über den Katasterauszug.
Kann ich eine Wohnung mit Hypothek auf Kredit kaufen? Ja, aber auch Ihre Bank trägt eine Hypothek ein, und der Rang hängt vom Zeitpunkt des Eintragungsantrags ab. Deshalb muss die alte Hypothek gelöscht und die Zahlungsreihenfolge im Vertrag festgehalten werden.
Quellen
Die Regeln zu Hypothek, Rang und Erlöschen der Hypothek stammen aus dem Gesetz über sachenrechtliche Verhältnisse (Artikel 308, 318, 324 und 350). Die vorzeitige Tilgung regelt das Verbraucherkreditgesetz (Amtsblatt Montenegros 15/2025, Artikel 2, 47 und 83), die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer Artikel 9 des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer. Die Notargebühren stammen aus dem Tarif über Vergütung und Auslagen der Notare (Amtsblatt Montenegros 49/2026, Tarifnummern 1 und 15). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und leistet keine Rechts- oder Finanzberatung; für einen konkreten Vertrag wenden Sie sich an einen Notar, Ihre Bank oder einen Anwalt.