Czy w Czarnogórze można sprzedać mieszkanie z hipoteką? Tak, ale hipoteka idzie za mieszkaniem, a nie za właścicielem. Część ceny trafia bezpośrednio do banku albo przez rachunek notariusza, bank w ciągu ośmiu dni od spłaty wydaje potwierdzenie wygaśnięcia hipoteki, a na jego podstawie składa się wniosek o wykreślenie. Wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego odbywa się bez opłaty.
Wiele mieszkań na sprzedaż jest wciąż spłacanych. Sprzedający chce zamknąć kredyt pieniędzmi ze sprzedaży, a kupujący nie chce płacić za mieszkanie obciążone cudzym długiem. Lokalne wyszukiwania pokazują obie strony problemu: obok „prodaja stana pod hipotekom” (sprzedaż mieszkania z hipoteką) ludzie dopisują „iskustva” (doświadczenia), „forum” i „banke” (banki), a obok „brisanje hipoteke” (wykreślenie hipoteki) najczęściej „iz katastra” (z katastru), „koliko traje” (ile trwa), „nakon otplate kredita” (po spłacie kredytu) i „notar”. Kupujący szukają „kako kupiti stan pod hipotekom” (jak kupić mieszkanie z hipoteką) i „kupovina stana pod hipotekom na kredit” (zakup mieszkania z hipoteką na kredyt).
Ten artykuł wyjaśnia, co ustawa mówi o hipotece przy zmianie właściciela mieszkania, w jakiej kolejności powinny przepływać pieniądze, żeby nikt nie był narażony, ile czasu bank ma na potwierdzenie spłaty i co zmieniło się we wcześniejszej spłacie kredytów mieszkaniowych.
Hipoteka idzie za mieszkaniem, a nie za właścicielem
Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do katastru nieruchomości i daje wierzycielowi, zwykle bankowi, prawo do zaspokojenia z wartości mieszkania przed innymi wierzycielami, niezależnie od zmiany właściciela. To najważniejsza rzecz dla kupującego: jeśli kupisz mieszkanie z wpisaną hipoteką, a dług sprzedającego pozostanie niespłacony, bank nadal może dochodzić go z tego mieszkania.
Hipotekę widać w wypisie z katastru, w części dotyczącej obciążeń, z wierzycielem i kwotą wierzytelności. Ustawa wymaga też, by rejestr hipotek był publikowany na stronie internetowej organu właściwego do ich wpisu. Co jeszcze czytać w wypisie z katastru, omawiamy w artykule o kontrolach przed zakupem.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką nie jest więc zakazana, ale trzeba ją zorganizować tak, żeby dług został zamknięty, a hipoteka wykreślona, zanim kupujący zostanie bez pieniędzy i bez czystego mieszkania.
Kolejność: jak przepływają pieniądze, żeby nikt nie ryzykował
| Krok | Kto | Co się dzieje |
| 1 | Sprzedający | Prosi bank o pisemne zestawienie zadłużenia do wcześniejszej spłaty na określony dzień |
| 2 | Obie strony | Zawierają u notariusza umowę przedwstępną z zapisem, że część ceny trafia bezpośrednio do banku |
| 3 | Kupujący | Wpłaca tę część do banku albo przez specjalny rachunek notariusza, a resztę sprzedającemu |
| 4 | Bank | W ciągu ośmiu dni od spłaty długu wydaje potwierdzenie, że hipoteka wygasła |
| 5 | Sprzedający jako dłużnik hipoteczny | Na podstawie potwierdzenia składa wniosek o wykreślenie hipoteki |
| 6 | Kupujący | Sprawdza nowy wypis z katastru: kupujący jest właścicielem, a hipoteki nie ma |
Po otrzymaniu wniosku o wcześniejszą spłatę kredytodawca musi niezwłocznie przekazać informacje potrzebne do tej decyzji, na papierze lub innym trwałym nośniku. Zestawienie na konkretny dzień ma znaczenie, bo odsetki naliczają się do dnia zapłaty.
Zapłata przez specjalny rachunek notariusza oznacza, że pieniądze docierają dopiero po spełnieniu uzgodnionych warunków. Według taryfy notarialnej opłata wynosi 0,3% kwoty, co najmniej 150 €, za każde rozpoczęte sześć miesięcy. Jak wygląda sama umowa i co jeszcze pobiera notariusz, wyjaśniamy w artykule o umowie kupna u notariusza, a zadatek i umowę przedwstępną w artykule o zadatku (kaparze).
Wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego bez opłaty
Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim z 2025 roku konsument może w każdej chwili spłacić kredyt wcześniej, w części lub w całości, i ma prawo do obniżenia całkowitego kosztu o odsetki i opłaty za pozostały okres. Przy zwykłym kredycie konsumenckim ze stałym oprocentowaniem bank może pobrać opłatę do 1% kwoty spłaconej przed terminem albo do 0,5%, jeśli do końca kredytu zostało nie więcej niż 12 miesięcy, i tylko wtedy, gdy wcześniejsze spłaty w ciągu 12 miesięcy przekraczają 10 000 €.
Przy kredycie mieszkaniowym bankowi taka opłata nie przysługuje. Według ustawy kredyt mieszkaniowy to kredyt konsumencki zabezpieczony hipoteką na nieruchomości albo kredyt, którego celem jest nabycie nieruchomości. Ustawa stosowana jest od końca 2025 roku, a przepis o kredytach mieszkaniowych wprost obejmuje także umowy zawarte przed wejściem ustawy w życie w lutym 2025 roku. Jeśli bank mimo to pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego, poproś o pisemne uzasadnienie.
Dotyczy to osób fizycznych, które korzystają z kredytu poza działalnością gospodarczą. Kredyt zaciągnięty przez spółkę albo przedsiębiorcę na cele firmowe nie jest kredytem konsumenckim.
Wykreślenie hipoteki: potwierdzenie w ciągu ośmiu dni
Gdy dług zostanie spłacony razem z odsetkami i należnościami ubocznymi, hipoteka wygasa przez wykreślenie z katastru. Ustawa o stosunkach własnościowych daje bankowi jasny termin:
- W ciągu ośmiu dni od wygaśnięcia hipoteki bank musi sporządzić i doręczyć dłużnikowi potwierdzenie, że hipoteka wygasła.
- Na podstawie tego potwierdzenia dłużnik hipoteczny składa wniosek o wykreślenie do organu właściwego do wpisów.
- Jeśli bank nie doręczy potwierdzenia na czas, dłużnik może wystąpić do sądu o ustalenie, że dług został spłacony, i o nakazanie wykreślenia, a bank odpowiada za szkodę, którą to spowoduje.
Jeśli zgodę na wykreślenie składa się jako jednostronne oświadczenie u notariusza, wynagrodzenie notariusza za takie oświadczenie wynosi według taryfy 60 €. Ten przepis ustawy nie określa, ile trwa samo wykreślenie w katastrze, więc przed zapłatą reszty ceny sprawdź wynik w wypisie z katastru.
Zakup mieszkania z hipoteką na kredyt
Jeśli kupujący kupuje na kredyt, jego bank także wpisuje hipotekę na tym samym mieszkaniu. Gdy na jednej nieruchomości jest kilka hipotek, o pierwszeństwie decyduje chwila złożenia wniosku o wpis, a wierzyciele są zaspokajani w tej kolejności. Dlatego bankowi kupującego zależy na wykreśleniu starej hipoteki, a kupującemu na tym, żeby kolejność płatności i wpisów była zapisana w umowie. Jak działa kredyt mieszkaniowy, omawiamy w artykule o kredytach hipotecznych i oprocentowaniu.
Jeśli zamiast płacić, kupujący przejmuje dług sprzedającego, przejęty dług wchodzi do podstawy podatku od przeniesienia własności, bo świadczeniem jest wszystko, co kupujący daje, by nabyć mieszkanie. Jak oblicza się ten podatek, wyjaśniamy w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
Co musi sprawdzić kupujący
| Kontrola | Gdzie | Dlaczego |
| Wpisane hipoteki, wierzyciel i kwota | Wypis z katastru | Żeby wiedzieć, ile długu trzeba zamknąć |
| Pisemne zestawienie banku na dzień zapłaty | Bank sprzedającego | Żeby wpłata pokryła cały dług z odsetkami |
| Klauzula o zapłacie do banku | Umowa przedwstępna i umowa u notariusza | Żeby część ceny nie trafiła do sprzedającego przed zamknięciem kredytu |
| Potwierdzenie wygaśnięcia hipoteki | Bank sprzedającego, w ciągu ośmiu dni | Podstawa wykreślenia |
| Nowy wypis z katastru | Kataster | Dowód, że hipoteka została wykreślona |
Jeśli sprzedajesz mieszkanie i dopiero przygotowujesz ogłoszenie, cały proces od ceny do wydania mieszkania opisuje nasz poradnik o sprzedaży mieszkania. Ogłoszenie dodasz w kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką? Tak. Hipoteka nie zakazuje sprzedaży, ale idzie za mieszkaniem, więc dług trzeba zamknąć z ceny, a hipotekę wykreślić. Przeczytaj też umowę kredytową: jeśli wymaga zgody banku na sprzedaż, uzyskaj ją na piśmie przed umową przedwstępną.
Czy zakup mieszkania z hipoteką jest bezpieczny? Tak, jeśli część ceny trafia bezpośrednio do banku albo przez rachunek notariusza, jeśli masz pisemne zestawienie zadłużenia i jeśli resztę płacisz dopiero wtedy, gdy widzisz, że hipoteka została wykreślona albo złożono wniosek o jej wykreślenie.
Kto wykreśla hipotekę po spłacie kredytu? Bank w ciągu ośmiu dni wydaje potwierdzenie wygaśnięcia hipoteki, a na tej podstawie dłużnik składa wniosek o wykreślenie z katastru. Jeśli bank się spóźnia, dłużnik może wystąpić do sądu o nakazanie wykreślenia.
Czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego? Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim bankowi nie przysługuje opłata za wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego. Przepis wprost obejmuje także umowy zawarte przed lutym 2025 roku.
Ile trwa wykreślenie hipoteki? Bank ma osiem dni na potwierdzenie. Ile potem trwa wykreślenie w katastrze, ten przepis ustawy nie określa, więc śledź je przez wypis z katastru.
Czy mogę kupić mieszkanie z hipoteką na kredyt? Tak, ale twój bank też wpisuje hipotekę, a pierwszeństwo zależy od chwili złożenia wniosku o wpis. Stara hipoteka musi więc zostać wykreślona, a kolejność płatności zapisana w umowie.
Źródła
Zasady dotyczące hipoteki, pierwszeństwa i wygaśnięcia hipoteki pochodzą z ustawy o stosunkach własnościowych (art. 308, 318, 324 i 350). Wcześniejszą spłatę reguluje ustawa o kredycie konsumenckim (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 15/2025, art. 2, 47 i 83), a podstawę podatku od przeniesienia własności art. 9 ustawy o podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Wynagrodzenia notariuszy pochodzą z taryfy wynagrodzeń i kosztów notariuszy (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 49/2026, pozycje taryfy 1 i 15). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych ani finansowych; w sprawie konkretnej umowy skonsultuj się z notariuszem, swoim bankiem lub prawnikiem.