İpotekli daire satılabilir mi? Evet. İpotek satışı yasaklamaz, ama daireye bağlıdır; bu yüzden borç bedelden kapatılmalı ve ipotek silinmelidir. Kredi sözleşmesini de okuyun: satış için bankanın onayını istiyorsa, bu onayı ön sözleşmeden önce yazılı alın.
Satılık dairelerin çoğunun kredisi hâlâ ödeniyor. Satıcı krediyi satıştan gelen parayla kapatmak ister, alıcı ise üzerinde başkasının borcu duran bir daireye para ödemek istemez. Yerel aramalar sorunun iki yüzünü de gösteriyor: "prodaja stana pod hipotekom" (ipotekli daire satışı) aramasına "iskustva" (deneyimler), "forum" ve "banke" (bankalar) ekleniyor; "brisanje hipoteke" (ipoteğin kaldırılması) aramasına ise en sık "iz katastra" (tapudan), "koliko traje" (ne kadar sürer), "nakon otplate kredita" (kredi ödendikten sonra) ve "notar" ekleniyor. Alıcılar "kako kupiti stan pod hipotekom" (ipotekli daire nasıl alınır) ve "kupovina stana pod hipotekom na kredit" (ipotekli daireyi krediyle almak) diye arıyor.
Bu yazı, daire el değiştirirken kanunun ipotek hakkında ne dediğini, kimse açıkta kalmasın diye paranın hangi sırayla ilerlemesi gerektiğini, bankanın borcun ödendiğini teyit etmek için ne kadar süresi olduğunu ve konut kredisinin erken kapatılmasında nelerin değiştiğini anlatıyor.
İpotek malike değil, daireye bağlıdır
İpotek taşınmaz kadastrosuna tescille doğar ve alacaklıya, genellikle bir bankaya, malik değişse bile dairenin değerinden diğer alacaklılardan önce tahsilat hakkı verir. Alıcı için özü şudur: üzerinde tescilli ipotek bulunan bir daireyi alırsanız ve satıcının borcu ödenmemiş kalırsa, banka alacağını yine o daireden tahsil edebilir.
İpotek, tapu kaydında (list nepokretnosti) yükler bölümünde, alacaklı ve alacak tutarıyla görünür. Kanun, tescilli ipoteklerin kaydının tescilden sorumlu kurumun internet sitesinde yayımlanmasını da öngörüyor. Tapu kaydında başka nelere bakılacağını satın almadan önceki kontroller yazımızda anlattık.
Yani ipotekli daire satışı yasak değildir, ama alıcı hem parasız hem de temiz olmayan bir daireyle kalmadan önce borç kapanacak ve ipotek silinecek şekilde düzenlenmelidir.
Sıra: kimse risk almasın diye para nasıl ilerler
| Adım | Kim | Ne olur |
| 1 | Satıcı | Bankadan belirli bir gün için erken kapatma borç dökümünü yazılı ister |
| 2 | İki taraf | Noterde, bedelin bir kısmının doğrudan bankaya ödeneceğini yazan ön sözleşme yapar |
| 3 | Alıcı | O kısmı bankaya ya da noterin özel hesabı üzerinden, kalanını satıcıya öder |
| 4 | Banka | Borç ödendikten sonra sekiz gün içinde ipoteğin sona erdiğine dair teyit belgesi verir |
| 5 | İpotek borçlusu olarak satıcı | Teyit belgesine dayanarak ipoteğin silinmesi talebini verir |
| 6 | Alıcı | Yeni tapu kaydını kontrol eder: malik kendisidir, ipotek yoktur |
Kredi veren, erken ödeme talebini aldığında bu karar için gerekli bilgileri gecikmeden, kâğıt üzerinde ya da başka kalıcı bir ortamda vermek zorundadır. Belirli bir tarihe göre döküm önemlidir, çünkü faiz ödeme gününe kadar işler.
Noterin özel hesabı üzerinden ödeme, paranın ancak kararlaştırılan koşullar gerçekleşince gitmesi demektir. Noter tarifesine göre ücret tutarın %0,3'ü, en az 150 €, başlayan her altı ay için. Sözleşmenin kendisinin nasıl olduğunu ve noterin başka neler aldığını noterde satış sözleşmesi yazımızda, kapora ve ön sözleşmeyi de ev kaporası yazımızda açıkladık.
Konut kredisini cezasız erken kapatma
2025 tarihli Tüketici Kredileri Kanunu'na göre tüketici krediyi her zaman kısmen ya da tamamen erken ödeyebilir ve kalan süreye ait faiz ve masraflar kadar toplam maliyetin düşürülmesini isteme hakkına sahiptir. Sabit faizli sıradan bir tüketici kredisinde banka, erken ödenen tutarın %1'ine kadar, kredinin bitimine en fazla 12 ay kalmışsa %0,5'ine kadar tazminat isteyebilir; bu da ancak 12 ay içindeki erken ödemeler 10.000 €'yu aşıyorsa mümkündür.
Konut kredisinde bu tazminat bankaya ait değildir. Kanuna göre konut kredisi, taşınmaz üzerindeki ipotekle teminat altına alınmış ya da amacı taşınmaz edinmek olan tüketici kredisidir. Kanun 2025 sonundan beri uygulanıyor ve konut kredisine ilişkin kural, kanunun Şubat 2025'te yürürlüğe girmesinden önce yapılmış sözleşmeleri de açıkça kapsıyor. Banka yine de konut kredisinin erken kapatılması için ücret keserse yazılı gerekçe isteyin.
Bu, krediyi mesleki faaliyeti dışında kullanan gerçek kişiler için geçerlidir. Bir şirketin ya da şahıs işletmesinin ticari amaçla aldığı kredi tüketici kredisi değildir.
İpoteğin silinmesi: sekiz gün içinde teyit
Borç faizi ve fer'i alacaklarıyla birlikte ödendiğinde ipotek, kadastrodan silinmesiyle sona erer. Mülkiyet İlişkileri Kanunu bankaya net bir süre veriyor:
- İpotek sona erdikten sonra sekiz gün içinde banka, ipoteğin sona erdiğine dair teyit belgesini düzenleyip borçluya teslim eder.
- Bu teyide dayanarak ipotek borçlusu, tescilden sorumlu kuruma ipoteğin silinmesi talebini verir.
- Banka teyidi süresinde vermezse borçlu, borcun ödendiğinin tespitini ve silinmenin emredilmesini mahkemeden isteyebilir; banka bu yüzden doğan zarardan sorumludur.
Silinmeye onay noterde tek taraflı beyan olarak verilirse, tarifeye göre böyle bir beyanın noter ücreti 60 €'dur. Kanunun bu maddesi silinmenin kadastroda ne kadar süreceğini belirlemiyor; bu yüzden bedelin kalanını ödemeden önce sonucu tapu kaydında kontrol edin.
İpotekli daireyi krediyle almak
Alıcı krediyle alıyorsa, onun bankası da aynı daireye ipotek tescil ettirir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek varsa sıra, tescil talebinin verildiği ana göre belirlenir ve alacaklılar bu sırayla tahsil eder. Bu yüzden alıcının bankası için eski ipoteğin silinmesi, alıcı için de ödeme ve tescil sırasının sözleşmeye yazılması önemlidir. Konut kredisinin nasıl işlediğini kredi ve faiz oranları yazımızda anlattık.
Alıcı ödeme yapmak yerine satıcının borcunu üstlenirse, üstlenilen borç devir vergisinin matrahına girer; çünkü alıcının daireyi edinmek için verdiği her şey bedel sayılır. Bu verginin nasıl hesaplandığını tapu devir vergisi yazımız açıklıyor.
Alıcının kontrol etmesi gerekenler
| Kontrol | Nerede | Neden |
| Tescilli ipotekler, alacaklı ve tutar | Tapu kaydı | Ne kadar borcun kapanması gerektiğini bilmek için |
| Bankanın ödeme gününe göre yazılı dökümü | Satıcının bankası | Ödemenin tüm borcu faiziyle karşılaması için |
| Bankaya ödeme maddesi | Noterdeki ön sözleşme ve sözleşme | Bedelin bir kısmı kredi kapanmadan satıcıya gitmesin diye |
| İpoteğin sona erdiğine dair teyit | Satıcının bankası, sekiz gün içinde | Silinmenin dayanağı |
| Yeni tapu kaydı | Kadastro | İpoteğin silindiğinin kanıtı |
Daire satıyorsanız ve ilanı daha yeni hazırlıyorsanız, fiyattan teslime kadar tüm süreci daire satış rehberimiz anlatıyor. İlanınızı emlak kategorisinde yayınlayabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İpotekli daire almak güvenli mi? Evet; bedelin bir kısmı doğrudan bankaya ya da noter hesabı üzerinden gidiyorsa, elinizde yazılı borç dökümü varsa ve kalanı ancak ipoteğin silindiğini ya da silme talebinin verildiğini gördüğünüzde ödüyorsanız.
Kredi bitince ipoteği kim kaldırır? Banka sekiz gün içinde ipoteğin sona erdiğine dair teyit verir, borçlu da buna dayanarak kadastrodan silinme talebinde bulunur. Banka gecikirse borçlu silinmenin emredilmesini mahkemeden isteyebilir.
Banka konut kredisinin erken kapatılması için ücret alır mı? Tüketici Kredileri Kanunu'na göre konut kredisinde bankanın erken ödeme tazminatı hakkı yoktur. Kural, Şubat 2025'ten önce yapılmış sözleşmeleri de açıkça kapsıyor.
İpoteğin kaldırılması ne kadar sürer? Bankanın teyit için sekiz günü var. Silinmenin kadastroda ne kadar süreceğini kanunun bu maddesi belirlemiyor; bunu tapu kaydından takip edin.
İpotekli daireyi krediyle alabilir miyim? Alabilirsiniz, ama sizin bankanız da ipotek tescil ettirir ve sıra, tescil talebinin verildiği ana bağlıdır. Bu yüzden eski ipotek silinmeli ve ödeme sırası sözleşmeye yazılmalıdır.
Kaynaklar
İpotek, sıra ve ipoteğin sona ermesine ilişkin kurallar Mülkiyet İlişkileri Kanunu'ndan (madde 308, 318, 324 ve 350). Erken ödemeyi Tüketici Kredileri Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 15/2025, madde 2, 47 ve 83), devir vergisi matrahını ise Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu'nun 9. maddesi düzenliyor. Noter ücretleri Noter Ücret ve Masraf Tarifesi'nden (Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026, tarife numarası 1 ve 15). Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki ya da mali danışmanlık vermez; somut bir sözleşme için bir notere, bankanıza ya da bir avukata danışın.