Kun je in Montenegro een flat met een hypotheek verkopen? Ja, maar de hypotheek volgt de flat, niet de eigenaar. Een deel van de prijs gaat rechtstreeks naar de bank of via de derdenrekening van de notaris, de bank bevestigt binnen acht dagen dat de hypotheek is beëindigd, en daarna wordt die uit het kadaster geschrapt. Een woninglening vervroegd aflossen kan sinds eind 2025 zonder boete.
Veel flats die te koop staan, worden nog afbetaald. De verkoper wil de lening met de opbrengst van de verkoop aflossen, en de koper wil niet betalen voor een flat waarop de schuld van een ander rust. Lokale zoekopdrachten laten beide kanten van het probleem zien: naast “prodaja stana pod hipotekom” (een flat met hypotheek verkopen) voegen mensen “iskustva” (ervaringen), “forum” en “banke” (banken) toe, en naast “brisanje hipoteke” (doorhaling van de hypotheek) het vaakst “iz katastra” (uit het kadaster), “koliko traje” (hoelang het duurt), “nakon otplate kredita” (na aflossing van de lening) en “notar” (notaris). Kopers zoeken naar “kako kupiti stan pod hipotekom” (hoe koop je een flat met hypotheek) en “kupovina stana pod hipotekom na kredit” (een flat met hypotheek kopen met een lening). Deze gids is handig als je in Montenegro een flat met een lopende hypotheek wilt verkopen of kopen.
Dit artikel legt uit wat de wet zegt over een hypotheek als een flat van eigenaar wisselt, in welke volgorde het geld moet gaan zodat niemand risico loopt, hoelang de bank heeft om te bevestigen dat de schuld is betaald, en wat er is veranderd voor het vervroegd aflossen van woningleningen.
De hypotheek volgt de flat, niet de eigenaar
Een hypotheek ontstaat door inschrijving in het vastgoedkadaster en geeft de schuldeiser, meestal een bank, het recht om vóór andere schuldeisers uit de waarde van de flat te worden betaald, ongeacht een wisseling van eigenaar. Dat is voor een koper het kernpunt: koop je een flat met een ingeschreven hypotheek en blijft de schuld van de verkoper onbetaald, dan kan de bank die nog steeds op die flat verhalen.
De hypotheek is zichtbaar in het kadastraal uittreksel, in het deel over lasten, met de schuldeiser en het bedrag van de vordering. De wet verplicht ook dat het register van hypotheken wordt gepubliceerd op de website van de instantie die ze inschrijft. Wat je verder in het kadastraal uittreksel leest, staat in ons artikel over controles vóór de aankoop.
Een flat met een hypotheek verkopen is dus niet verboden, maar het moet zo worden georganiseerd dat de schuld is afgelost en de hypotheek geschrapt voordat de koper zonder geld en zonder een schone flat komt te staan.
De volgorde: hoe het geld gaat zodat niemand risico loopt
| Stap | Wie | Wat er gebeurt |
| 1 | Verkoper | Vraagt de bank om een schriftelijk overzicht van de schuld bij vervroegde aflossing op een bepaalde datum |
| 2 | Beide partijen | Sluiten bij een notaris een voorlopig koopcontract waarin staat dat een deel van de prijs rechtstreeks aan de bank wordt betaald |
| 3 | Koper | Betaalt dat deel aan de bank of via de derdenrekening van de notaris, en de rest aan de verkoper |
| 4 | Bank | Geeft binnen acht dagen nadat de schuld is betaald een bevestiging af dat de hypotheek is beëindigd |
| 5 | Verkoper als hypotheekschuldenaar | Dient op basis van de bevestiging het verzoek tot doorhaling van de hypotheek in |
| 6 | Koper | Controleert het nieuwe kadastraal uittreksel: de koper is eigenaar en er staat geen hypotheek |
Bij ontvangst van een verzoek om vervroegde aflossing moet de kredietgever onverwijld de informatie verstrekken die voor die beslissing nodig is, op papier of een andere duurzame drager. Een overzicht voor een bepaalde datum is belangrijk, omdat de rente doorloopt tot de dag van betaling.
Betalen via de derdenrekening van de notaris betekent dat het geld pas aankomt als aan de afgesproken voorwaarden is voldaan. Volgens het notaristarief is de vergoeding 0,3% van het bedrag, minimaal € 150, voor elk begonnen halfjaar. Hoe het contract zelf eruitziet en wat de notaris verder rekent, leggen we uit in ons artikel over het koopcontract bij de notaris, en handgeld en voorlopige contracten in ons artikel over de kapara.
Vervroegd aflossen van een woninglening zonder boete
Volgens de wet op het consumentenkrediet van 2025 mag een consument een lening op elk moment geheel of gedeeltelijk vervroegd aflossen en heeft die recht op een verlaging van de totale kosten met de rente en kosten van de resterende periode. Voor een gewone consumentenlening met een vaste rente mag de bank een vergoeding rekenen van hoogstens 1% van het vervroegd afgeloste bedrag, of hoogstens 0,5% als er niet meer dan 12 maanden van de lening resteren, en alleen als de vervroegde aflossingen binnen 12 maanden boven € 10.000 komen.
Voor een woninglening heeft de bank geen recht op die vergoeding. Volgens de wet is een woninglening een consumentenlening die is gedekt door een hypotheek op onroerend goed, of een lening met als doel onroerend goed te verwerven. De wet geldt sinds eind 2025, en de regel over woningleningen omvat uitdrukkelijk ook contracten die zijn gesloten voordat de wet in februari 2025 in werking trad. Rekent de bank toch een boete voor vervroegde aflossing van een woninglening, vraag dan om een schriftelijke motivering.
Dit geldt voor particulieren die de lening buiten hun beroep of bedrijf gebruiken. Een lening die een bedrijf of eenmanszaak voor zakelijke doeleinden opneemt, is geen consumentenlening.
De hypotheek doorhalen: een bevestiging binnen acht dagen
Is de schuld samen met rente en bijkomende vorderingen betaald, dan eindigt de hypotheek door doorhaling in het kadaster. De wet op de eigendomsverhoudingen geeft de bank een duidelijke termijn:
- Binnen acht dagen na het einde van de hypotheek moet de bank een bevestiging opstellen en aan de schuldenaar bezorgen dat de hypotheek is beëindigd.
- Op basis van die bevestiging dient de hypotheekschuldenaar het verzoek tot doorhaling in bij de instantie die verantwoordelijk is voor de inschrijving.
- Bezorgt de bank de bevestiging niet op tijd, dan kan de schuldenaar een rechter vragen vast te stellen dat de schuld is betaald en de doorhaling te bevelen, en de bank is aansprakelijk voor de schade die daardoor ontstaat.
Wordt de toestemming tot doorhaling als eenzijdige verklaring bij een notaris gegeven, dan is de vergoeding van de notaris voor zo’n verklaring volgens het tarief € 60. Dit artikel van de wet bepaalt niet hoelang de doorhaling zelf in het kadaster duurt, dus controleer het resultaat in het kadastraal uittreksel voordat je de rest van de prijs betaalt.
Een flat met hypotheek kopen met een lening
Koopt de koper met een lening, dan schrijft ook de bank van de koper een hypotheek in op dezelfde flat. Rusten er meerdere hypotheken op één vastgoed, dan wordt de rangorde bepaald door het moment waarop het inschrijvingsverzoek is ingediend, en worden de schuldeisers in die volgorde betaald. Daarom is het voor de bank van de koper belangrijk dat de oude hypotheek wordt geschrapt, en voor de koper dat de volgorde van betalingen en inschrijvingen in het contract staat. Hoe een woninglening werkt, staat in ons artikel over hypotheken en rente.
Neemt de koper in plaats van te betalen de schuld van de verkoper over, dan maakt de overgenomen schuld deel uit van de grondslag van de overdrachtsbelasting, omdat alles wat de koper geeft om de flat te verwerven als tegenprestatie telt. Hoe die belasting wordt berekend, leggen we uit in ons artikel over de overdrachtsbelasting op vastgoed.
Wat de koper moet controleren
| Controle | Waar | Waarom |
| Ingeschreven hypotheken, schuldeiser en bedrag | Kadastraal uittreksel | Zodat je weet hoeveel schuld moet worden afgelost |
| Het schriftelijke overzicht van de bank voor de betaaldatum | Bank van de verkoper | Zodat de betaling de hele schuld met rente dekt |
| Clausule over betaling aan de bank | Voorlopig koopcontract en contract bij de notaris | Zodat geen deel van de prijs naar de verkoper gaat voordat de lening is afgelost |
| Bevestiging dat de hypotheek is beëindigd | Bank van de verkoper, binnen acht dagen | De basis voor de doorhaling |
| Nieuw kadastraal uittreksel | Kadaster | Bewijs dat de hypotheek is geschrapt |
Verkoop je een flat en ben je de advertentie nog aan het voorbereiden, dan staat het hele proces van prijs tot overdracht in onze gids voor het verkopen van een flat. Je kunt je advertentie plaatsen in de categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Kan een flat met een hypotheek worden verkocht? Ja. Een hypotheek verbiedt een verkoop niet, maar volgt de flat, dus de schuld moet uit de prijs worden afgelost en de hypotheek geschrapt. Lees ook het leningscontract: eist dat toestemming van de bank voor een verkoop, regel die dan schriftelijk vóór het voorlopig koopcontract.
Is het veilig om een flat met een hypotheek te kopen? Ja, als een deel van de prijs rechtstreeks naar de bank of via de rekening van de notaris gaat, als je een schriftelijk overzicht van de schuld hebt, en als je de rest pas betaalt als je ziet dat de hypotheek is geschrapt of het verzoek tot doorhaling is ingediend.
Wie haalt de hypotheek door nadat de lening is afgelost? De bank geeft binnen acht dagen een bevestiging af dat de hypotheek is beëindigd, en op basis daarvan dient de schuldenaar het verzoek tot doorhaling in het kadaster in. Is de bank te laat, dan kan de schuldenaar een rechter vragen de doorhaling te bevelen.
Rekent de bank iets voor vervroegde aflossing van een woninglening? Volgens de wet op het consumentenkrediet heeft de bank geen recht op een vergoeding voor vervroegde aflossing van een woninglening. De regel omvat uitdrukkelijk ook contracten die vóór februari 2025 zijn gesloten.
Hoelang duurt de doorhaling van een hypotheek? De bank heeft acht dagen voor de bevestiging. Hoelang de doorhaling daarna in het kadaster duurt, staat niet in dat artikel van de wet, dus volg het via het kadastraal uittreksel.
Kan ik een flat met hypotheek kopen met een lening? Ja, maar je bank schrijft ook een hypotheek in, en de rangorde hangt af van het moment waarop het inschrijvingsverzoek wordt ingediend. De oude hypotheek moet dus worden geschrapt en de volgorde van betalingen in het contract staan.
Bronnen
De regels over hypotheken, rangorde en het einde van een hypotheek komen uit de wet op de eigendomsverhoudingen (artikelen 308, 318, 324 en 350). Vervroegde aflossing wordt geregeld door de wet op het consumentenkrediet (Staatsblad van Montenegro 15/2025, artikelen 2, 47 en 83), en de grondslag van de overdrachtsbelasting door artikel 9 van de wet op de overdrachtsbelasting op vastgoed. De notarisvergoedingen komen uit het tarief voor vergoedingen en kosten van notarissen (Staatsblad van Montenegro 49/2026, tariefnummers 1 en 15). Beide gelinkte pagina’s zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch of financieel advies; raadpleeg voor een concreet contract een notaris, je bank of een advocaat.