Vastgoed erven in Montenegro: wie erft, hoe de nalatenschapsprocedure bij de notaris verloopt, wat die kost en wanneer belasting verschuldigd is

Hoe verloopt een erfenis van vastgoed in Montenegro? De rechtbank opent de nalatenschapsprocedure ambtshalve en vertrouwt die toe aan een notaris, die de erfgenamen oproept en een beslissing over de nalatenschap geeft; daarmee worden ze in het kadaster ingeschreven. De notaris kost € 65 tot hoogstens € 350 plus btw, en erfgenamen van de eerste orde, de echtgenoot en de ouders betalen geen overdrachtsbelasting.

Een flat of huis wisselt vaak niet door een verkoop van eigenaar, maar door een erfenis. Lokale zoekopdrachten bevestigen het: naast “ostavinski postupak” (nalatenschapsprocedure) voegen mensen het vaakst “kod notara” (bij een notaris), “crna gora” (Montenegro) en “cijena” (prijs) toe, en ze zoeken ook naar “koliko traje ostavinski postupak kod notara” (hoelang de nalatenschapsprocedure bij een notaris duurt), “ostavinska rasprava posle smrti roditelja” (nalatenschapszitting na het overlijden van een ouder), “porez na nasljedstvo od roditelja” (belasting op een erfenis van ouders) en “da li naslednici prvog reda placaju porez” (betalen erfgenamen van de eerste orde belasting). Deze gids is handig als je in Montenegro vastgoed erft of de nalatenschap van een familielid moet regelen.

Dit artikel behandelt die vragen in volgorde: wie volgens de wet erft, hoe de procedure verloopt van de akte van overlijden tot de beslissing, wat verwerping van een erfenis betekent, wat de notaris rekent, wanneer overdrachtsbelasting verschuldigd is en hoever erfgenamen aansprakelijk zijn voor schulden.

De nalatenschap gaat over op het moment van overlijden, de inschrijving komt later

Volgens de erfrechtwet gaat de nalatenschap van rechtswege over op de erfgenamen op het moment van overlijden van de erflater. Wie de erfgenamen zijn en wat hun aandelen zijn, wordt vastgesteld in de nalatenschapsprocedure, bij een beslissing over de nalatenschap. De definitieve beslissing wordt naar de bevoegde instantie gestuurd, en voor onroerend goed is ze de basis om de erfgenamen in het kadaster in te schrijven. Tot dat gebeurt, staat in het kadastraal uittreksel nog de naam van de overledene.

Buitenlanders hebben in Montenegro, onder voorbehoud van wederkerigheid, dezelfde erfrechten als Montenegrijnse burgers, tenzij een internationaal verdrag anders bepaalt, en wederkerigheid wordt vermoed tot het tegendeel is aangetoond.

Wie volgens de wet erft

Is er geen testament, dan volgt de erfenis de erfopvolgingsorden, en een nauwere orde sluit een verdere uit:

Zijn beide ouders vóór de erflater overleden zonder afstammelingen na te laten, dan erft de echtgenoot alles. Een samenwonende partner wordt voor het erfrecht als echtgenoot behandeld, en een kind dat volledig is geadopteerd als een eigen kind. Een levenspartner van hetzelfde geslacht heeft dezelfde erfrechten als een echtgenoot.

Met een testament kan maar over een deel van de nalatenschap worden beschikt. Afstammelingen, de echtgenoot, geadopteerde kinderen, ouders en adoptieouders zijn legitimarissen: het wettelijk erfdeel van afstammelingen en de echtgenoot is de helft, en dat van de andere legitimarissen een derde, van wat ze volgens de wet zouden ontvangen.

Hoe de procedure verloopt

Erfgenamen hoeven de procedure niet zelf te starten: ze wordt ambtshalve geopend zodra de rechtbank van een overlijden hoort.

1. Akte van overlijden. De burgerlijke stand moet die binnen 15 dagen na de registratie van het overlijden naar de nalatenschapsrechtbank sturen.
2. De rechtbank vertrouwt de procedure toe aan een notaris die in haar gebied is gevestigd. Bevoegd is de rechtbank van de woonplaats van de erflater, en had de erflater geen woonplaats in Montenegro, dan de rechtbank waar het grootste deel van de nalatenschap ligt.
3. Zitting. De notaris roept de erfgenamen op en zegt hun dat ze tot het einde van de procedure kunnen verklaren of ze de erfenis aanvaarden of verwerpen. Wie niet verschijnt en geen verklaring aflegt, wordt geacht te aanvaarden.
4. Beslissing over de nalatenschap. Daarin staan het onroerend goed met de kadastrale gegevens, de erfgenamen en hun aandelen. Zijn alle erfgenamen het eens over een verdeling, dan neemt de notaris de overeenkomst in de beslissing op.
5. Bezwaar binnen acht dagen. Een bezwaar tegen de beslissing van de notaris wordt bij de notaris ingediend en beslist door de rechtbank die de procedure heeft toevertrouwd.
6. Onherroepelijkheid en inschrijving. De notaris verklaart de definitieve beslissing onherroepelijk, en de beslissing wordt naar de bevoegde instantie gestuurd.

De notaris stuurt de zaak terug naar de rechtbank als er een tijdelijke beheerder van de nalatenschap moet worden benoemd, beschermende maatregelen moeten worden bevolen, of als schuldeisers vragen de nalatenschap af te scheiden. Liet de erflater geen vermogen na, dan wordt de procedure gestaakt, net als wanneer er alleen roerende zaken zijn nagelaten en niemand om een zitting vraagt. De wet stelt geen totale duur voor de procedure vast.

Een erfenis verwerpen

Een erfgenaam kan een erfenis verwerpen met een verklaring die vóór het einde van de zitting wordt afgelegd. Verwerping kan niet gedeeltelijk of onder voorwaarden, en ze kan niet worden herroepen. Een erfgenaam die al over de nalatenschap of een deel ervan heeft beschikt, kan niet meer verwerpen.

Verwerpen “ten gunste van” een bepaalde erfgenaam, bijvoorbeeld een broer of zus, behandelt de wet als het aanvaarden van de erfenis en tegelijk het overdragen van het aandeel. Wie alleen voor zichzelf verwerpt, wordt behandeld alsof die persoon nooit erfgenaam is geweest, en het aandeel gaat over alsof die persoon vóór de erflater was overleden. Een erfgenaam die in het buitenland woont, kan de verklaring van verwerping ook afleggen bij een Montenegrijnse consulaire vertegenwoordiger of een buitenlandse notaris.

Wat de nalatenschapsprocedure bij een notaris kost

Volgens het tarief voor vergoedingen van notarissen als gerechtelijk commissaris in nalatenschapsprocedures, van kracht sinds 9 april 2026, ontvangt de notaris één vergoeding voor alle handelingen in de procedure, gebaseerd op de waarde van de nalatenschap:

Over de vergoeding komt btw. De notaris stelt de waarde naar eigen inzicht vast, op basis van de verklaringen van de erfgenamen en de informatie in de procedure, en het is een nettowaarde: de schulden van de overledene, de begrafeniskosten, legaten en de kosten van boedelbeschrijving en waardering worden afgetrokken. Voor een nalatenschap van € 40.000 is de vergoeding € 240, en vanaf ongeveer € 62.000 bereikt ze het maximum van € 350. Stelt de notaris vast dat de erflater geen nalatenschap heeft achtergelaten, dan is er geen vergoeding verschuldigd.

Een boedelbeschrijving en verzegeling van goederen, als die nodig zijn (75% van de basisvergoeding), een waardering door een deskundige als de notaris die beveelt, en de kosten van de notaris in de procedure worden apart betaald.

Belasting als je vastgoed erft

Het erven van onroerend goed geldt als overdracht in de zin van de wet op de overdrachtsbelasting op vastgoed, en de belastingplichtige is de erfgenaam. De belasting wordt niet betaald door:

• erfgenamen van de eerste orde, de echtgenoot en de ouders van de overledene, en een levenspartner van hetzelfde geslacht die tot het overlijden met de overledene in het partnerschap leefde: die vrijstelling komt uit de wet op het levenspartnerschap van personen van hetzelfde geslacht van 2020, en sinds 10 september 2026 noemt ook de wet op de overdrachtsbelasting de partner uitdrukkelijk;
• een erfgenaam van de tweede orde, voor één geërfde flat, als die minstens een jaar vóór het overlijden onafgebroken in een gemeenschappelijk huishouden met de overledene woonde;
• een erfgenaam die de erfenis verwerpt of het eigen aandeel tijdens de procedure aan een mede-erfgenaam overdraagt, voor dat aandeel.

Andere erfgenamen, bijvoorbeeld broers, zussen of neven en nichten die niet met de overledene samenwoonden, betalen belasting tegen dezelfde tarieven als bij een aankoop: 3% tot € 150.000, daarna € 4.500 + 5% over het bedrag boven € 150.000. De grondslag is de marktwaarde, de belastingplicht ontstaat op de dag dat de beslissing onherroepelijk wordt, en de aangifte wordt binnen 15 dagen ingediend. Details staan in ons artikel over de overdrachtsbelasting op vastgoed.

Zodra je eigenaar bent, volgt ook de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, met een aangifte bij de gemeente binnen 30 dagen na de verwerving. Hoe die wordt berekend, staat in ons artikel over de onroerendgoedbelasting.

De schulden van de overledene

Een erfgenaam is voor de schulden van de overledene alleen aansprakelijk tot de waarde van het geërfde vermogen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan zijn ze hoofdelijk aansprakelijk, ieder tot de waarde van het eigen aandeel, en onderling verdelen ze de schulden naar verhouding van hun aandelen. Een erfgenaam die heeft verworpen, is niet aansprakelijk voor de schulden. Schuldeisers kunnen binnen drie maanden na het openvallen van de nalatenschap vragen de nalatenschap af te scheiden van het eigen vermogen van de erfgenamen.

Is er op de geërfde flat een hypotheek ingeschreven, dan blijft die bestaan tot de schuld is afgelost en de hypotheek geschrapt. Hoe dat bij een verkoop werkt, leggen we uit in ons artikel over een flat met een hypotheek verkopen.

Na de beslissing: inschrijving en verkoop

Is de beslissing onherroepelijk en zijn de erfgenamen ingeschreven, dan kan de flat worden verkocht zoals elke andere. Zijn er meerdere erfgenamen en wil maar één van hen de flat houden, dan is de beslissing over de nalatenschap de makkelijkste plek om de verdelingsovereenkomst vast te leggen. Het verkoopproces staat in onze gids voor het verkopen van een flat en ons artikel over het koopcontract bij de notaris, en je kunt een advertentie plaatsen in de categorie vastgoed.

Veelgestelde vragen

Wat kost de nalatenschapsprocedure bij een notaris? De vergoeding van de notaris is € 65 voor een nalatenschap tot € 5.000, en daarboven € 65 plus 0,5% van het meerdere, hoogstens € 350, plus btw en de kosten van de procedure.

Wie zijn erfgenamen van de eerste orde? De kinderen en de echtgenoot van de erflater, in gelijke delen. De kinderen van een kind dat vóór de erflater is overleden, erven in de plaats van dat kind.

Betalen erfgenamen van de eerste orde erfbelasting? Nee. Erfgenamen van de eerste orde, de echtgenoot en de ouders van de overledene zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting op vastgoed.

Kan ik een erfenis verwerpen ten gunste van mijn broer of zus? Dat kan, maar de wet behandelt dat als aanvaarding van de erfenis en overdracht van je aandeel. Draag je je aandeel tijdens de procedure over aan een mede-erfgenaam, dan betaal je over dat aandeel geen overdrachtsbelasting.

Moet ik naar Montenegro komen als ik in het buitenland woon? Een verklaring van verwerping kun je afleggen bij een Montenegrijnse consulaire vertegenwoordiger of een buitenlandse notaris. Voor andere verklaringen moet de handtekening door een rechtbank of notaris worden gelegaliseerd, en je kunt ook een vertegenwoordiger aanwijzen.

Is een erfgenaam aansprakelijk voor de schulden van de overledene? Alleen tot de waarde van het geërfde vermogen. Een erfgenaam die de erfenis heeft verworpen, is niet aansprakelijk voor de schulden.

Bronnen

De erfopvolgingsorden, het wettelijk erfdeel, de verwerping en de aansprakelijkheid voor schulden komen uit de erfrechtwet (Staatsblad van Montenegro 74/2008, artikelen 5, 9 tot en met 20, 27, 28, 130 tot en met 136, 140 en 141). De procedure bij een notaris wordt geregeld door de wet op de procedures in niet-contentieuze zaken (artikelen 94 tot en met 99, 119a tot en met 134f). De vergoeding van de notaris komt uit het tarief voor vergoedingen van notarissen als gerechtelijk commissaris in nalatenschapsprocedures (Staatsblad van Montenegro 49/2026). De belasting wordt geregeld door de wet op de overdrachtsbelasting op vastgoed (artikelen 8, 9, 11, 14, 15 en 16, met de wijziging in Staatsblad van Montenegro 132/2026). De positie van een levenspartner van hetzelfde geslacht wordt geregeld door de artikelen 66 en 67 van de wet op het levenspartnerschap van personen van hetzelfde geslacht (Staatsblad van Montenegro 67/2020). Beide gelinkte pagina’s zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; raadpleeg voor een concrete nalatenschap een notaris of advocaat.