Karadağ'da miras kalan ev: kim mirasçı olur, noterde tereke süreci nasıl işler, ne kadar tutar ve vergi ne zaman ödenir

Noterde tereke süreci ne kadar tutar? Noter ücreti 5.000 €'ya kadar olan tereke için 65 €, bunun üzerinde 65 € artı fazlanın %0,5'i, en fazla 350 €'dur; üzerine KDV ve süreç masrafları eklenir.

Bir daire ya da ev çoğu zaman satışla değil, mirasla el değiştirir. Yerel aramalar da bunu doğruluyor: "ostavinski postupak" (tereke süreci) aramasına en sık "kod notara" (noterde), "crna gora" ve "cijena" (fiyat) ekleniyor; "koliko traje ostavinski postupak kod notara" (noterde tereke süreci ne kadar sürer), "ostavinska rasprava posle smrti roditelja" (anne ya da babanın ölümünden sonra tereke görüşmesi), "porez na nasljedstvo od roditelja" (anne babadan kalan mirasın vergisi) ve "da li naslednici prvog reda placaju porez" (birinci derece mirasçılar vergi öder mi) da aranıyor.

Bu yazı bu soruları sırayla ele alıyor: kanuna göre kim mirasçı olur, süreç ölüm kaydından karara kadar nasıl ilerler, mirasın reddi ne anlama gelir, noter ne kadar alır, devir vergisi ne zaman ödenir ve mirasçılar borçlardan ne ölçüde sorumludur.

Miras ölüm anında geçer, tescil sonra gelir

Karadağ Miras Kanunu'na göre tereke, murisin ölüm anında kanun gereği mirasçılara geçer. Mirasçıların kim olduğu ve paylarının ne kadar olduğu tereke sürecinde, miras kararıyla belirlenir; bu karar Türkiye'deki veraset ilamına benzer bir işlev görür. Kesinleşen karar yetkili kuruma gönderilir ve taşınmazlar için mirasçıların kadastroya tescilinin dayanağı olur. Bu gerçekleşene kadar tapu kaydında (list nepokretnosti) hâlâ murisin adı yazar.

Yabancılar Karadağ'da, karşılıklılık şartıyla, uluslararası bir anlaşma aksini öngörmedikçe Karadağ vatandaşlarıyla aynı miras haklarına sahiptir; karşılıklılık, aksi kanıtlanana kadar var sayılır.

Kanuna göre kim mirasçı olur

Vasiyetname yoksa miras zümrelere göre paylaşılır ve yakın zümre uzak zümreyi dışlar:

Anne ve babanın ikisi de muristen önce altsoy bırakmadan ölmüşse, eş terekenin tamamını alır. Evlilik dışı birlikte yaşanan partner mirasta evli eşle bir tutulur, tam evlat edinmeyle evlat edinilen de öz çocukla. Aynı cinsiyetten yaşam partneri mirasta evli eşle bir tutulur.

Vasiyetnameyle mal varlığının yalnızca bir kısmında tasarruf edilebilir. Altsoy, eş, evlatlıklar, anne baba ve evlat edinenler saklı paylı mirasçılardır: altsoy ve eşin saklı payı kanunen alacakları payın yarısı, diğer saklı paylı mirasçılarınki üçte biridir.

Süreç nasıl işler

Mirasçıların süreci kendilerinin başlatması gerekmez: mahkeme ölümden haberdar olur olmaz süreç resen açılır.

1. Ölüm kaydı. Nüfus kaydını tutan kurum bunu ölümün kaydından itibaren 15 gün içinde tereke mahkemesine göndermek zorundadır.
2. Mahkeme süreci bir notere verir; noterin resmî merkezi o mahkemenin bölgesinde olmalıdır. Yetkili mahkeme murisin ikametgâhına göre belirlenir; Karadağ'da ikametgâhı yoksa terekenin büyük kısmının bulunduğu yerin mahkemesi yetkilidir.
3. Duruşma. Noter mirasçıları çağırır ve süreç bitene kadar mirası kabul mü yoksa reddetmek mi istediklerini beyan edebileceklerini hatırlatır. Gelmeyen ve beyanda bulunmayan kişinin mirası kabul ettiği var sayılır.
4. Miras kararı. Kararda kadastro bilgileriyle taşınmazlar, mirasçılar ve payları yer alır. Tüm mirasçılar paylaşım üzerinde anlaşırsa noter bu anlaşmayı karara yazar.
5. Sekiz gün içinde itiraz. Noterin kararına itiraz notere verilir ve süreci notere veren mahkeme karar verir.
6. Kesinleşme ve tescil. Noter kesinleşen karara kesinleşme şerhi düşer ve karar yetkili kuruma gönderilir.

Terekeye geçici kayyım atanması, koruma tedbirleri alınması gerekirse ya da alacaklılar terekenin ayrılmasını isterse noter dosyayı mahkemeye geri gönderir. Muris hiçbir mal bırakmamışsa süreç durdurulur; yalnızca taşınır mal bırakmış ve kimse görüşme istememişse de öyle. Kanun sürecin toplam süresini belirlemiyor.

Mirasın reddi

Mirasçı, tereke görüşmesi bitene kadar beyanla mirası reddedebilir. Ret kısmi ya da şarta bağlı olamaz ve geri alınamaz. Tereke ya da onun bir kısmı üzerinde tasarrufta bulunmuş olan mirasçı reddedemez.

Mirası belirli bir mirasçı "lehine", örneğin bir kardeş lehine reddetmek, kanunca mirası kabul edip payı aynı anda devretmek sayılır. Yalnızca kendi adına reddeden kişi hiç mirasçı olmamış sayılır ve payı, sanki muristen önce ölmüş gibi başkalarına geçer. Yurt dışında yaşayan mirasçı ret beyanını Karadağ konsolosluk temsilcisi ya da yabancı bir noter önünde de verebilir.

Noterde tereke süreci ne kadar tutar

9 Nisan 2026'dan beri yürürlükte olan, Tereke Sürecinde Mahkeme Yetkilisi Olarak Çalışan Noterlerin Ücret Tarifesi'ne göre noter, süreçteki tüm işlemler için terekenin değerine göre tek bir ücret alır:

Ücrete KDV eklenir. Değeri noter, mirasçıların beyanlarına ve süreçteki bilgilere dayanarak serbestçe takdir eder ve bu net bir değerdir: murisin borçları, cenaze masrafları, vasiyet edilen mallar ile döküm ve değerleme masrafları düşülür. 40.000 €'luk bir terekede ücret 240 €'dur; yaklaşık 62.000 €'dan itibaren 350 €'luk üst sınıra ulaşır. Noter murisin tereke bırakmadığını tespit ederse ücret ödenmez.

Gerekirse malların dökümü ve mühürlenmesi (temel ücretin %75'i), noter isterse bilirkişi değerlemesi ve noterin süreçteki masrafları ayrıca ödenir.

Taşınmaz miras kaldığında vergi

Taşınmazın mirasla edinilmesi Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu anlamında devir sayılır ve vergi mükellefi mirasçıdır. Vergiyi ödemeyenler:

• birinci zümre mirasçılar, murisin eşi ve anne babası ile murisle ölümüne kadar birlikte yaşamış aynı cinsiyetten yaşam partneri: bu muafiyeti 2020 tarihli Aynı Cinsiyetten Yaşam Ortaklığı Kanunu veriyor, 10 Eylül 2026'dan beri Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu da partneri açıkça sayıyor;
• ölümden önce murisle en az bir yıl kesintisiz aynı hanede yaşamış ikinci zümre mirasçı, miras kalan bir daire için;
• süreç sırasında mirası reddeden ya da payını başka bir mirasçıya devreden mirasçı, o pay için.

Diğer mirasçılar, örneğin murisle yaşamamış kardeşler ya da yeğenler, satın almadaki oranlarla vergi öder: 150.000 €'ya kadar %3, sonra 4.500 € + 150.000 €'nun üzerindeki tutarın %5'i. Matrah piyasa değeridir, vergi borcu kararın kesinleştiği gün doğar ve beyanname 15 gün içinde verilir. Ayrıntılar tapu devir vergisi yazımızda.

Malik olduğunuzda yıllık emlak vergisi de gelir; edinmeden itibaren 30 gün içinde belediyeye beyanname verilir. Nasıl hesaplandığını emlak vergisi yazımızda anlattık.

Murisin borçları

Mirasçı murisin borçlarından yalnızca miras kalan malların değeri kadar sorumludur. Birden fazla mirasçı varsa, her biri kendi payının değeri kadar müteselsilen sorumludur; aralarında ise borçları payları oranında paylaşırlar. Mirası reddeden borçlardan sorumlu değildir. Alacaklılar, mirasın açılmasından itibaren üç ay içinde terekenin mirasçıların mal varlığından ayrılmasını isteyebilir.

Miras kalan dairede tescilli bir ipotek varsa, borç kapanıp ipotek silinene kadar kalır. Bunun satışta nasıl işlediğini ipotekli daire satışı yazımız açıklıyor.

Karardan sonra: tescil ve satış

Karar kesinleşip mirasçılar tescil edildiğinde daire, diğer daireler gibi satılabilir. Birden fazla mirasçı varsa ve yalnızca biri daireyi tutmak istiyorsa, paylaşım anlaşmasını miras kararına yazdırmak en kolay yoldur. Satış sürecini daire satış rehberimiz ve noterde satış sözleşmesi yazımız anlatıyor; ilanınızı emlak kategorisinde yayınlayabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Birinci zümre mirasçılar kimlerdir? Murisin çocukları ve eşi, eşit paylarla. Muristen önce ölen çocuğun yerine onun çocukları mirasçı olur.

Birinci zümre mirasçılar miras vergisi öder mi? Hayır. Birinci zümre mirasçılar, murisin eşi ve anne babası taşınmaz devir vergisinden muaftır.

Mirası kardeşim lehine reddedebilir miyim? Edebilirsiniz, ama kanun bunu mirası kabul edip payı devretmek sayar. Payınızı süreç sırasında başka bir mirasçıya devrederseniz, o pay için devir vergisi ödemezsiniz.

Yurt dışında yaşıyorsam Karadağ'a gelmem gerekir mi? Ret beyanını Karadağ konsolosluk temsilcisi ya da yabancı bir noter önünde verebilirsiniz. Diğer beyanlarda imzanın mahkeme ya da noter tarafından onaylanması gerekir; bir vekil de atayabilirsiniz.

Mirasçı murisin borçlarından sorumlu mu? Yalnızca miras kalan malların değeri kadar. Mirası reddeden mirasçı borçlardan sorumlu değildir.

Kaynaklar

Mirasçılık zümreleri, saklı pay, mirasın reddi ve borçlardan sorumluluk Miras Kanunu'ndan (Karadağ Resmî Gazetesi 74/2008, madde 5, 9 ila 20, 27, 28, 130 ila 136, 140 ve 141). Noterdeki süreci Çekişmesiz Yargı Kanunu (madde 94 ila 99, 119a ila 134f) düzenliyor. Noter ücreti Tereke Sürecinde Mahkeme Yetkilisi Olarak Çalışan Noterlerin Ücret Tarifesi'nden (Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026). Vergiyi Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu (madde 8, 9, 11, 14, 15 ve 16; Karadağ Resmî Gazetesi 132/2026 değişikliğiyle) düzenliyor. Yaşam partnerinin durumunu Aynı Cinsiyetten Yaşam Ortaklığı Kanunu'nun 66 ve 67. maddeleri (Karadağ Resmî Gazetesi 67/2020) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir tereke için bir notere ya da avukata danışın.