Karadağ'da daire bağışı: noter, vergiler, saklı pay ve bağışın geri alınması

Ebeveynden çocuğa daire bağış sözleşmesi ne kadar tutar? Normal noter ücretinin yarısı, artı KDV. 80.000 ila 119.999,99 € değerindeki bir daire için 480 € yerine 240 €; yeni malikin kadastroya tescili ise harç ve ücretle 15 € tutar.

Daireyi çocuğuna bırakmak isteyen anne babalar çoğu zaman mirası beklemez, daireyi sağlıklarında bağışlar. Yerel aramalar neyin merak edildiğini gösteriyor: "ugovor o poklonu stana" (daire bağış sözleşmesi) aramasına en sık "sa roditelja na dijete" (ebeveynden çocuğa), "primjer" (örnek) ve "cijena" (fiyat) ekleniyor; "opoziv poklona" (bağışın geri alınması) aramasına ise "zbog nezahvalnosti" (nankörlük nedeniyle) ve "rok" (süre) soruları.

Bu yazı, dairenin hangi şekilde bağışlandığını, noterde ne kadar tuttuğunu, hangi vergiyi kimin ödediğini, bağışlayan öldüğünde bağışın nasıl hesaba katıldığını ve bağışın ne zaman geri alınabileceğini anlatıyor.

Daire bağışı noterde yapılır

Bağış sözleşmesiyle bağışlayan, mülkiyeti ya da başka bir hakkı karşılıksız olarak bağış alana devretmeyi üstlenir. Borçlar Kanunu taşınmaz bağışı için yazılı ve onaylı şekil ister; Noterlik Kanunu da taşınmaz mülkiyetini devreden hukuki işlemlerin noterlik senedi şeklinde yapılmasını öngörür. Bu şekilde yapılmayan işlem hukuki sonuç doğurmaz. Bağış vaadi ve ölüme bağlı bağış da noterlik senedi şeklinde yapılmalıdır.

Yalnızca tam fiil ehliyetine sahip kişi bağış yapabilir. Bağışlayan, sözleşme anında yaptığı işin anlamını kavrayamayacak durumdaysa, kendisi ya da mirasçıları bağıştan itibaren bir yıl içinde iptal isteyebilir.

Satın almada olduğu gibi bağış alan, taşınmaz kadastrosuna tescille malik olur; noter sözleşmenin onaylı suretini kadastroya ve vergi dairesine gönderir. Noterdeki sürecin adım adım nasıl işlediğini noterde satış sözleşmesi yazımızda anlattık.

Bağış noterde ne kadar tutar

Noter ücreti dairenin piyasa değerine göre, satış sözleşmesiyle aynı tarifeden hesaplanır. Bağışlayanın ebeveyn, bağış alanın çocuk olduğu bağış sözleşmesinde ücret normal ücretin %50'sidir.

Ücrete KDV eklenir. Yeni malikin tescili için Taşınmaz İdaresi (Uprava za nekretnine) talep için 2 €, karar için 3 € idari harç ve 10 € ücret alır.

Devir vergisi: kim öder, kim muaf

Taşınmaz bağışı Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu anlamında devir sayılır ve vergiyi bağış alan öder. Vergiyi ödemeyenler:

• birinci zümreden bağış alan, yani bağışlayanın çocuğu;
• bağışlayanın eşi ve aynı cinsiyetten yaşam partneri: ortaklık süresince partnerler arasındaki bağış 2020 tarihli Aynı Cinsiyetten Yaşam Ortaklığı Kanunu'ndan beri muaf, 10 Eylül 2026'dan beri Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu da partneri açıkça sayıyor;
• ikinci zümreden bağış alan, bağışlanan bir daire için, bağıştan önce bağışlayanla en az bir yıl kesintisiz aynı hanede yaşamışsa.

Bağışın yönüne dikkat edin. Anne baba çocuklarından miras aldıklarında muaftır, ama çocuk anne ya da babasına daire bağışladığında, ebeveyn birinci zümreden bağış alan sayılmaz ve muafiyet ancak aynı hane şartı sağlanırsa geçerlidir. Diğer bağış alanlar, örneğin kardeş, yeğen ya da arkadaş, satın almadaki oranlarla, dairenin piyasa değeri üzerinden vergi öder ve sözleşmeden itibaren 15 gün içinde beyanname verir. Oranlar ve hesap örnekleri tapu devir vergisi yazımızda.

Sermaye kazancı vergisi: bağışlayan ve sonraki satış

Gelir Vergisi Kanunu yalnızca taşınmaz satışından değil, devrinden elde edilen geliri de sermaye kazancı sayar. Taşınmaz birinci derece akrabalara bağışlanıyorsa, devir eşler ya da yaşam partnerleri arasında evlilik, boşanma veya mirasla bağlantılıysa ya da daire mükellefin tek ve asıl ikametgâhıysa sermaye kazancı vergilendirilmez. Başka birine yapılan bağışta sermaye kazancı vergisi doğup doğmadığını bir vergi danışmanıyla kontrol edin; oran %15'tir.

Bağış alan için de önemlidir: bağışlanan daireyi daha sonra satarsa, alış fiyatı olarak bağışlayanın daireyi edindiği fiyat, perakende fiyat artışına göre güncellenerek esas alınır. Yani bağış, daire bağışlayandayken oluşan kazancı "silmez".

Edinmeden itibaren yıllık emlak vergisini yeni malik öder ve 30 gün içinde belediyeye beyanname verir. Nasıl hesaplandığını emlak vergisi yazımız anlatıyor.

Bağış ve miras: saklı pay

Sağlıkta yapılan bağış, bağışlayan öldüğünde hesaptan çıkmaz. Saklı payın hesabında terekenin değerine, murisin kanuni mirasçılarına ne zaman olursa olsun yaptığı tüm bağışlar ile hayatının son yılında başka kişilere yaptığı bağışlar eklenir. Bağış, ölüm anındaki değerine göre ve bağış yapıldığı andaki durumuna göre değerlendirilir.

Kanuni mirasçıya yapılan bağış, bağışlayan aksini beyan etmedikçe, kural olarak o mirasçının miras payından düşülür. Bağış saklı payı ihlal ediyorsa, bağışın iadesini yalnızca saklı paylı mirasçılar, bağışlayanın ölümünden itibaren üç yıl içinde isteyebilir. Tereke sürecinin nasıl işlediğini ve saklı payın ne kadar olduğunu miras yazımız açıklıyor.

Dairede oturmaya devam etme hakkı nasıl korunur

Bağış sözleşmesinde bağışlayan kendisi ya da başkası için bir hak saklı tutabilir veya bağış alana bir şey yapmasını ya da bir şeyden kaçınmasını yükleyebilir. Bağış alan bu yükü ek makul süre içinde de yerine getirmezse, bağışlayan sözleşmeyi feshedip verdiğini geri isteyebilir. Bağış alan bağışlayandan önce ölürse bağışın bağışlayana döneceğine dair hüküm de geçerlidir.

Daire üzerinde saklı tutulan hak, örneğin intifa hakkı, tapu kaydına yük olarak tescil edilir. Böylece daireyi daha sonra kontrol eden herkes, banka ya da alıcı dahil, bu hakkı görür.

Bağış ne zaman geri alınabilir

Bağışlayanın affettiği nankörlük nedeniyle bağış geri alınamaz; nankörlük nedeniyle geri alma hakkı mirasçılara geçer. Geçim imkânı yokluğunda bağış alan, bağışlayana eksik olan imkânı sağlamayı üstlenerek geri almayı önleyebilir; bağışlayan kendini kasten ya da ağır ihmalle darlığa düşürmüşse de geri alma mümkün değildir. Taşınmaz bağışı imzası onaylı yazılı beyanla geri alınır ve geri alma hakkından önceden feragat hukuken geçersizdir.

Daireyi aldıktan sonra nasıl satılacağını da merak ediyorsanız tüm süreci daire satış rehberimiz anlatıyor; güncel teklifler ise emlak ilanlarımızda.

Sık sorulan sorular

Ebeveyn çocuğuna daire bağışladığında vergi ödenir mi? Çocuk, birinci zümreden bağış alan olarak devir vergisi ödemez; birinci derece akrabalara bağış sermaye kazancı vergisinden de muaftır.

Çocuk anne ya da babasına daire bağışladığında vergi ödenir mi? Bu durumda ebeveyn birinci zümreden bağış alan sayılmaz ve devir vergisi öder; ancak bir daire için bağıştan önce çocukla en az bir yıl kesintisiz aynı hanede yaşamışsa muaftır.

Daire bağışı geri alınabilir mi? Evet; bağış alanın ağır nankörlüğü ya da bağışlayanın geçim imkânının kalmaması nedeniyle, kanundaki şartlar ve süreler içinde.

Daireyi bağışlayıp içinde oturmaya devam edebilir miyim? Sözleşmede kendiniz için bir hak, örneğin intifa hakkı, saklı tutabilirsiniz; bu hak tapu kaydına yük olarak tescil edilir.

Diğer çocuklarım bağışa itiraz edebilir mi? Bağış onların saklı payını ihlal ediyorsa, bağışlayanın ölümünden itibaren üç yıl içinde bağışın iadesini isteyebilirler.

Kaynaklar

Bağışın tanımı, şekli, yüklemesi ve geri alınması Borçlar Kanunu'ndan (madde 576 ila 593), noterlik senedi şekli ise Noterlik Kanunu'nun 52. maddesinden. Saklı payı, bağışların eklenmesini ve mahsubunu Miras Kanunu (madde 28, 30, 32, 42, 43 ve 48) düzenliyor. Devir vergisini Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu (madde 4, 8, 9, 14, 15 ve 16; Karadağ Resmî Gazetesi 132/2026 değişikliğiyle) ve Aynı Cinsiyetten Yaşam Ortaklığı Kanunu'nun 67. maddesi (Karadağ Resmî Gazetesi 67/2020), sermaye kazancını ise Gelir Vergisi Kanunu (madde 37a, 37c, 37d ve 37g) düzenliyor. Noter ücreti Noter Ücret ve Masraf Tarifesi'nden (Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026, tarife numarası 1), tescil harçları ise Taşınmaz İdaresi'nin idari harç listesinden. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki ya da vergisel danışmanlık vermez; somut bir bağış için bir notere, avukata ya da vergi danışmanına başvurun.