Comment donner un appartement à un enfant au Monténégro ? Par un contrat de donation établi par acte notarié, avec des honoraires réduits de moitié entre parent et enfant : 240 € au lieu de 480 € pour un appartement de 80 000 à 119 999,99 €, plus TVA. L’enfant ne paie pas d’impôt sur le transfert, et la donation peut être révoquée en cas d’ingratitude grave.
Les parents qui veulent laisser un appartement à un enfant n’attendent souvent pas la succession, mais le donnent de leur vivant. Les recherches locales montrent ce que les gens veulent savoir : à côté de « ugovor o poklonu stana » (contrat de donation d’un appartement), les gens ajoutent le plus souvent « sa roditelja na dijete » (d’un parent à un enfant), « primjer » (exemple) et « cijena » (prix), et à côté de « opoziv poklona » (révocation d’une donation), les questions « zbog nezahvalnosti » (pour ingratitude) et « rok » (délai).
Cet article explique sous quelle forme se donne un appartement, ce que cela coûte chez le notaire, qui paie quel impôt, comment la donation compte au décès du donateur, et quand une donation peut être reprise.
La donation d’un appartement passe par le notaire
Par un contrat de donation, le donateur s’engage à transférer gratuitement au donataire la propriété ou un autre droit. La loi sur les obligations exige qu’une donation immobilière soit faite par écrit et authentifiée, et la loi sur le notariat exige que les actes de transfert de propriété immobilière soient établis par acte notarié. Un acte qui ne respecte pas cette forme n’a aucun effet juridique. Une promesse de donation et une donation à cause de mort doivent aussi être établies par acte notarié.
Seule une personne pleinement capable peut faire une donation. Si le donateur ne pouvait pas comprendre la portée de l’acte au moment de celui-ci, le donateur ou ses héritiers peuvent en demander l’annulation dans l’année suivant la donation.
Comme pour un achat, le donataire devient propriétaire à l’inscription au cadastre immobilier, et le notaire transmet une copie certifiée du contrat au cadastre et à l’administration fiscale. Le déroulement pas à pas de la procédure chez le notaire est présenté dans notre article sur le contrat de vente chez le notaire.
Ce que coûte une donation chez le notaire
Les honoraires du notaire sont calculés sur la valeur de marché de l’appartement, selon le même barème qu’un contrat de vente. Pour un contrat de donation entre un parent donateur et un enfant donataire, les honoraires sont de 50 % du montant normal.
| Valeur de l’appartement | Donation à une autre personne | Donation d’un parent à un enfant |
| de 60 000 à 79 999,99 € | 420 € | 210 € |
| de 80 000 à 119 999,99 € | 480 € | 240 € |
| 200 000 € | 558 € | 279 € |
La TVA s’ajoute aux honoraires. Pour inscrire le nouveau propriétaire, l’Administration des biens immobiliers perçoit des taxes administratives de 2 € pour la demande et de 3 € pour la décision, plus des frais de 10 €.
L’impôt sur le transfert : qui paie, qui est exonéré
Une donation immobilière est un transfert au sens de la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers, et l’impôt est payé par le donataire. L’impôt n’est pas dû par :
- un donataire du premier ordre, c’est-à-dire l’enfant du donateur ;
- le conjoint du donateur et le partenaire de vie de même sexe : une donation entre partenaires pendant le partenariat est exonérée depuis la loi de 2020 sur le partenariat de vie entre personnes de même sexe, et depuis le 10 septembre 2026 la loi sur l’impôt sur le transfert cite aussi expressément le partenaire ;
- un donataire du deuxième ordre, pour un appartement donné, s’il a vécu de manière continue dans un ménage commun avec le donateur pendant au moins un an avant la donation.
Attention au sens de la donation. Les parents sont exonérés lorsqu’ils héritent d’un enfant, mais lorsqu’un enfant donne un appartement à un parent, ce parent n’est pas un donataire du premier ordre et l’exonération ne s’applique que si la condition du ménage commun est remplie. Les autres donataires, par exemple un frère, une sœur, un neveu ou un ami, paient l’impôt aux mêmes taux que pour un achat, sur la valeur de marché de l’appartement, avec une déclaration dans les 15 jours suivant le contrat. Les taux et des exemples chiffrés figurent dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.
L’impôt sur la plus-value : le donateur et une vente ultérieure
La loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques traite comme plus-value non seulement le revenu de la vente d’un bien immobilier, mais aussi celui de son transfert. Une plus-value n’est pas imposée si le bien est donné à des parents au premier degré, si le transfert a lieu entre époux ou partenaires de vie et est lié au mariage, au divorce ou à une succession, ou si l’appartement était la seule et principale résidence du contribuable. Pour une donation à toute autre personne, vérifiez auprès d’un conseiller fiscal si un impôt sur la plus-value est dû ; il est perçu à 15 %.
Cela compte aussi pour le donataire : s’il revend plus tard l’appartement reçu, le prix d’achat retenu est celui auquel le donateur l’avait acquis, réévalué selon la hausse des prix de détail. Une donation n’« efface » pas la plus-value accumulée pendant que le donateur possédait l’appartement.
L’impôt foncier annuel est payé par le nouveau propriétaire dès l’acquisition, avec une déclaration à la commune dans les 30 jours. Son calcul est présenté dans notre article sur l’impôt foncier.
Donations et succession : la réserve héréditaire
Une donation faite de son vivant ne sort pas du calcul au décès du donateur. Pour calculer la réserve, on ajoute à la succession la valeur de toutes les donations faites par le défunt à des héritiers légaux, quelle que soit leur date, et des donations faites à d’autres personnes au cours de la dernière année de sa vie. Une donation est évaluée au moment du décès, selon l’état dans lequel elle a été faite.
Une donation faite à un héritier légal s’impute normalement sur la part successorale de cet héritier, sauf si le donateur a déclaré le contraire. Si la donation porte atteinte à la réserve, seuls les héritiers réservataires peuvent demander la restitution de la donation, dans les trois ans suivant le décès du donateur. Le déroulement de la succession et le montant de la réserve sont expliqués dans notre article sur la succession immobilière.
Comment garder le droit de vivre dans l’appartement
Dans le contrat de donation, le donateur peut se réserver un droit, pour lui-même ou pour une autre personne, ou imposer au donataire de faire ou de ne pas faire quelque chose. Si le donataire n’exécute pas cette charge, même dans un délai supplémentaire raisonnable, le donateur peut résilier le contrat et demander la restitution de la donation. Une clause prévoyant le retour du bien au donateur si le donataire décède le premier est également valable. La manière dont les parents structurent généralement un tel contrat est décrite dans le guide de RoNa Legal sur la donation d’un bien monténégrin à ses enfants.
Un droit réservé sur l’appartement, par exemple un usufruit, est inscrit comme charge dans l’extrait du cadastre. Il est ainsi visible pour quiconque vérifie plus tard l’appartement, y compris une banque ou un acheteur.
Quand une donation peut être révoquée
| Motif | Condition | Délai |
| Ingratitude grave | Le donataire a commis une infraction pénale contre le donateur ou un proche, a gravement manqué à une obligation légale, ou a causé intentionnellement un dommage important à ses biens | Un an à compter du moment où le donateur l’a appris, et au plus dix ans après l’ingratitude |
| Manque de moyens de subsistance | Le donateur n’a pas assez pour lui-même ou pour les personnes qu’il doit entretenir | Impossible pour un bien immobilier si dix ans se sont écoulés depuis la remise |
Une donation ne peut pas être révoquée pour une ingratitude que le donateur a pardonnée, et le droit de révoquer pour ingratitude passe aux héritiers. En cas de manque de moyens, le donataire peut éviter la révocation en s’engageant à fournir au donateur ce qui lui manque, et la révocation est impossible si le donateur s’est mis dans le besoin intentionnellement ou par négligence grave. Une donation immobilière se révoque par une déclaration écrite avec signature légalisée, et renoncer à l’avance au droit de révocation n’a aucun effet juridique.
Si vous voulez aussi savoir comment vendre l’appartement une fois qu’il vous appartient, toute la procédure est présentée dans notre guide de la vente d’un appartement, et vous pouvez parcourir les offres actuelles dans nos annonces immobilières.
Questions fréquentes
Combien coûte un contrat de donation d’un appartement d’un parent à un enfant ? La moitié des honoraires normaux du notaire, plus la TVA. Pour un appartement de 80 000 à 119 999,99 €, cela fait 240 € au lieu de 480 €, et l’inscription du nouveau propriétaire au cadastre coûte 15 € de taxes et de frais.
Un impôt est-il dû lorsqu’un parent donne un appartement à un enfant ? L’enfant ne paie pas d’impôt sur le transfert en tant que donataire du premier ordre, et une donation à des parents au premier degré est aussi exonérée d’impôt sur la plus-value.
Un impôt est-il dû lorsqu’un enfant donne un appartement à un parent ? Dans ce cas, le parent n’est pas un donataire du premier ordre : l’impôt sur le transfert est donc dû, sauf si, pour un appartement, le parent a vécu de manière continue dans un ménage commun avec l’enfant pendant au moins un an avant la donation.
Une donation d’appartement peut-elle être révoquée ? Oui, pour ingratitude grave du donataire ou parce que le donateur manque de moyens de subsistance, aux conditions et dans les délais fixés par la loi.
Puis-je donner mon appartement et continuer à y vivre ? Vous pouvez vous réserver un droit dans le contrat, par exemple un usufruit, qui est inscrit comme charge dans l’extrait du cadastre.
Mes autres enfants peuvent-ils contester la donation ? Si la donation porte atteinte à leur réserve, ils peuvent en demander la restitution dans les trois ans suivant le décès du donateur.
Sources
La notion, la forme, les charges et la révocation des donations proviennent de la loi sur les obligations (articles 576 à 593), et la forme de l’acte notarié de l’article 52 de la loi sur le notariat. La réserve, ainsi que le rapport et l’imputation des donations, sont régis par la loi sur les successions (articles 28, 30, 32, 42, 43 et 48). L’impôt sur le transfert est régi par la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (articles 4, 8, 9, 14, 15 et 16, avec la modification parue au Journal officiel du Monténégro 132/2026) et par l’article 67 de la loi sur le partenariat de vie entre personnes de même sexe (Journal officiel du Monténégro 67/2020), et la plus-value par la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (articles 37a, 37c, 37d et 37g). Les honoraires du notaire sont tirés du barème des honoraires et frais des notaires (Journal officiel du Monténégro 49/2026, numéro de barème 1), et les frais d’inscription de la liste des taxes administratives de l’Administration des biens immobiliers. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ou fiscaux ; pour une donation précise, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller fiscal.