Lakás ajándékozása Montenegróban: közjegyző, adók, kötelesrész és az ajándék visszakövetelése

Hogyan ajándékozhat lakást Montenegróban, és kell-e adót fizetni? Közjegyzői okiratban, ugyanúgy, mint egy eladásnál; szülőtől gyermeknek a közjegyzői díj a szokásos összeg fele. A gyermek mint első rendű megajándékozott nem fizet átruházási adót, és az első rendű rokonoknak tett ajándék a tőkenyereség-adó alól is mentes. Más megajándékozott a vásárlással azonos kulcsokkal fizet.

Azok a szülők, akik egy lakást a gyermeküknek szánnak, gyakran nem várják meg az öröklést, hanem még életükben elajándékozzák. A helyi keresések megmutatják, mit szeretnének az emberek tudni: az „ugovor o poklonu stana” (lakás ajándékozási szerződése) mellé leggyakrabban a „sa roditelja na dijete” (szülőtől gyermeknek), a „primjer” (példa) és a „cijena” (ár) szavakat írják, az „opoziv poklona” (az ajándék visszakövetelése) mellé pedig a „zbog nezahvalnosti” (hálátlanság miatt) és a „rok” (határidő) kérdéseket.

Ez a cikk elmagyarázza, milyen formában ajándékoznak lakást, mennyibe kerül a közjegyzőnél, ki melyik adót fizeti, hogyan számít az ajándék az ajándékozó halálakor, és mikor követelhető vissza.

A lakás ajándékozása közjegyzőnél történik

Az ajándékozási szerződéssel az ajándékozó arra vállal kötelezettséget, hogy a tulajdonjogot vagy más jogot ingyenesen átruházza a megajándékozottra. A kötelmi jogi törvény előírja, hogy az ingatlan ajándékozása írásban, hitelesítve történjen, a közjegyzői törvény pedig azt, hogy az ingatlan tulajdonjogát átruházó jogügyleteket közjegyzői okiratba kell foglalni. Az ilyen formában meg nem kötött ügyletnek nincs joghatása. Az ajándékozási ígéretet és a halál esetére szóló ajándékozást is közjegyzői okiratba kell foglalni.

Ajándékozni csak teljes cselekvőképességgel rendelkező személy tud. Ha az ajándékozó akkor nem értette a cselekmény jelentőségét, ő maga vagy örökösei az ajándékozástól számított egy éven belül kérhetik annak megsemmisítését.

Ugyanúgy, mint vásárlásnál, a megajándékozott az ingatlan-kataszteri bejegyzéssel lesz tulajdonos, a közjegyző pedig a szerződés hiteles másolatát megküldi a kataszternek és az adóhivatalnak. Hogy lépésről lépésre hogyan zajlik a közjegyzői eljárás, azt a közjegyzői adásvételi szerződésről szóló cikkünk ismerteti.

Mennyibe kerül az ajándékozás a közjegyzőnél

A közjegyzői díj alapja a lakás piaci értéke, ugyanazzal a díjszabással, mint az adásvételi szerződésnél. A szülő mint ajándékozó és a gyermek mint megajándékozott közötti ajándékozási szerződésnél a díj a szokásos összeg 50%-a.

A díjhoz áfa adódik. Az új tulajdonos bejegyzéséért az Ingatlanügyi Igazgatóság 2 € kérelmi és 3 € határozati közigazgatási illetéket, valamint 10 € díjat számít fel.

Átruházási adó: ki fizeti, ki mentes

Az ingatlan ajándékozása az ingatlanátruházási adóról szóló törvény szerint átruházásnak minősül, és az adót a megajándékozott fizeti. Nem fizet adót:

• az első rendű megajándékozott, vagyis az ajándékozó gyermeke;
• az ajándékozó házastársa és azonos nemű élettársa: a partnerek közötti ajándékozás az élettársi kapcsolat fennállása alatt az azonos neműek élettársi kapcsolatáról szóló 2020-as törvény óta mentes, és 2026. szeptember 10. óta az ingatlanátruházási adóról szóló törvény is kifejezetten megnevezi az élettársat;
• a második rendű megajándékozott egy ajándékba kapott lakás után, ha az ajándékozást megelőzően legalább egy évig folyamatosan közös háztartásban élt az ajándékozóval.

Figyeljen az ajándékozás irányára. A szülők mentesek, amikor gyermeküket öröklik, de ha a gyermek ajándékoz lakást a szülőnek, a szülő nem első rendű megajándékozott, és a mentesség csak akkor jár, ha teljesül a közös háztartás feltétele. A többi megajándékozott, például testvér, unokaöcs vagy barát, a vásárlással azonos kulcsokkal fizet adót a lakás piaci értéke után, a szerződéstől számított 15 napon belül benyújtott bevallással. A kulcsokat és a számpéldákat az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünk tartalmazza.

Tőkenyereség-adó: az ajándékozó és egy későbbi eladás

A személyi jövedelemadóról szóló törvény nemcsak az ingatlan eladásából, hanem az átruházásából származó jövedelmet is tőkenyereségnek tekinti. A tőkenyereség nem adóköteles, ha az ingatlant első rendű rokonoknak ajándékozzák, ha az átruházás házastársak vagy élettársak között történik, és a házassághoz, a váláshoz vagy az örökléshez kapcsolódik, vagy ha a lakás az adózó egyetlen és fő lakóhelye volt. Bárki másnak tett ajándéknál kérdezze meg adótanácsadóját, keletkezik-e tőkenyereség-adó; ennek kulcsa 15%.

Ez a megajándékozottnak is fontos: ha később eladja az ajándékba kapott lakást, vételárként azt az árat veszik figyelembe, amelyen az ajándékozó megszerezte, a kiskereskedelmi árak emelkedésével korrigálva. Az ajándékozás nem „törli el” azt a nyereséget, amely az ajándékozó tulajdonlása alatt felhalmozódott.

Az éves ingatlanadót a szerzéstől az új tulajdonos fizeti, az önkormányzatnak 30 napon belül benyújtott bevallással. Hogy hogyan számítják, azt az ingatlanadóról szóló cikkünk ismerteti.

Ajándékozás és öröklés: a kötelesrész

Az életében tett ajándék nem esik ki a számításból, amikor az ajándékozó meghal. A kötelesrész kiszámításához a hagyatékhoz hozzá kell adni mindazon ajándékok értékét, amelyeket az elhunyt a törvényes örököseinek bármikor, más személyeknek pedig élete utolsó évében tett. Az ajándékot a halál időpontjában értékelik, abban az állapotában, amelyben ajándékozták.

A törvényes örökösnek tett ajándékot általában beszámítják az örökös örökrészébe, hacsak az ajándékozó nem nyilatkozott úgy, hogy azt nem kell beszámítani. Ha az ajándék sérti a kötelesrészt, csak a kötelesrészre jogosult örökösök kérhetik az ajándék visszaadását, az ajándékozó halálától számított három éven belül. Hogy hogyan zajlik a hagyatéki eljárás, és mekkora a kötelesrész, azt az öröklésről és a hagyatéki eljárásról szóló cikkünk magyarázza el.

Hogyan tarthatja meg a jogot, hogy a lakásban éljen

Az ajándékozási szerződésben az ajándékozó jogot köthet ki magának vagy másnak, vagy meghagyhatja a megajándékozottnak, hogy valamit tegyen vagy ne tegyen. Ha a megajándékozott a meghagyást egy további észszerű határidőn belül sem teljesíti, az ajándékozó felbonthatja a szerződést, és visszakövetelheti az ajándékot. Az a kikötés is érvényes, amely szerint az ajándék visszaszáll az ajándékozóra, ha a megajándékozott előbb hal meg. Hogy a szülők általában hogyan építik fel az ilyen szerződést, azt a RoNa Legal útmutatója a montenegrói ingatlan gyermekeknek való ajándékozásáról írja le.

A lakáson kikötött jogot, például a haszonélvezetet, teherként jegyzik be a tulajdoni lapra. Így látható mindenki számára, aki később ellenőrzi a lakást, beleértve a bankot vagy a vevőt is.

Mikor követelhető vissza az ajándék

Az ajándék nem követelhető vissza olyan hálátlanság miatt, amelyet az ajándékozó megbocsátott, a hálátlanság miatti visszakövetelés joga pedig átszáll az örökösökre. A megélhetési eszközök hiánya esetén a megajándékozott elkerülheti a visszakövetelést, ha vállalja, hogy biztosítja az ajándékozónak azt, amiben hiányt szenved, és a visszakövetelés nem lehetséges, ha az ajándékozó szándékosan vagy súlyos gondatlanságból került szükséghelyzetbe. Az ingatlan ajándékozását hitelesített aláírású írásbeli nyilatkozattal lehet visszakövetelni, a visszakövetelés jogáról való előzetes lemondásnak pedig nincs joghatása.

Ha azt is szeretné tudni, hogyan adhatja el a lakást, miután az Öné lett, a teljes folyamatot a lakáseladási útmutatónk ismerteti, az aktuális ajánlatokat pedig ingatlanhirdetéseink között böngészheti.

Gyakran ismételt kérdések

Mennyibe kerül egy lakás ajándékozási szerződése szülőtől gyermeknek? A szokásos közjegyzői díj felébe, plusz áfa. Egy 80 000 és 119 999,99 € közötti értékű lakásnál ez 480 € helyett 240 €, az új tulajdonos kataszteri bejegyzése pedig 15 € illetékbe és díjba kerül.

Kell-e adót fizetni, ha a szülő lakást ajándékoz a gyermekének? A gyermek első rendű megajándékozottként nem fizet átruházási adót, és az első rendű rokonoknak tett ajándék a tőkenyereség-adó alól is mentes.

Kell-e adót fizetni, ha a gyermek ajándékoz lakást a szülőnek? Ebben az esetben a szülő nem első rendű megajándékozott, így átruházási adót kell fizetni, kivéve ha egy lakás esetében a szülő az ajándékozást megelőzően legalább egy évig folyamatosan közös háztartásban élt a gyermekkel.

Visszakövetelhető-e egy lakás ajándékozása? Igen, a megajándékozott súlyos hálátlansága miatt, vagy ha az ajándékozónak nincs elegendő eszköze a megélhetésre, a törvényben meghatározott feltételekkel és határidőkön belül.

Elajándékozhatom-e a lakásomat úgy, hogy továbbra is benne lakjak? A szerződésben jogot köthet ki magának, például haszonélvezetet, amelyet teherként jegyeznek be a tulajdoni lapra.

Megtámadhatják-e az ajándékozást a többi gyermekem? Ha az ajándék sérti a kötelesrészüket, az ajándékozó halálától számított három éven belül kérhetik a visszaadását.

Források

Az ajándékozás fogalma, alakja, a meghagyások és a visszakövetelés a kötelmi jogi törvényből (576–593. cikk), a közjegyzői okirat alakja a közjegyzői törvény 52. cikkéből származik. A kötelesrészt, valamint az ajándékok hozzászámítását és beszámítását az öröklési törvény (28., 30., 32., 42., 43. és 48. cikk) szabályozza. Az átruházási adót az ingatlanátruházási adóról szóló törvény (4., 8., 9., 14., 15. és 16. cikk, a Montenegró Hivatalos Közlönye 132/2026 számában közzétett módosítással) és az azonos neműek élettársi kapcsolatáról szóló törvény 67. cikke (Montenegró Hivatalos Közlönye 67/2020), a tőkenyereséget a személyi jövedelemadóról szóló törvény (37a., 37c., 37d. és 37g. cikk) szabályozza. A közjegyzői díj a közjegyzői díjakról és költségtérítésekről szóló díjszabásból (Montenegró Hivatalos Közlönye 49/2026, 1. díjtétel), a bejegyzési díjak az Ingatlanügyi Igazgatóság közigazgatási illetékjegyzékéből származnak. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi vagy adótanácsot; egy konkrét ajándékozáshoz forduljon közjegyzőhöz, ügyvédhez vagy adótanácsadóhoz.