Darování bytu v Černé Hoře: notář, daně, povinný díl a odvolání daru

Platí se v Černé Hoře daň, když rodič daruje byt dítěti? Ne: dítě jako obdarovaný první třídy daň z převodu nemovitostí neplatí a dar příbuzným první třídy je osvobozen i od daně z kapitálových zisků. Darovací smlouva musí mít formu notářského zápisu; u daru od rodiče dítěti činí odměna notáře polovinu, u bytu za 80 000 až 119 999,99 € tedy 240 € místo 480 €.

Rodiče, kteří chtějí byt zanechat dítěti, často nečekají na dědictví, ale darují ho za svého života. Místní vyhledávání ukazuje, co lidé chtějí vědět: k „ugovor o poklonu stana“ (darovací smlouva na byt) lidé nejčastěji přidávají „sa roditelja na dijete“ (z rodiče na dítě), „primjer“ (příklad) a „cijena“ (cena) a k „opoziv poklona“ (odvolání daru) otázky „zbog nezahvalnosti“ (pro nevděk) a „rok“ (lhůta).

Článek vysvětluje, v jaké formě se byt daruje, kolik to stojí u notáře, kdo platí jakou daň, jak se dar započítává po smrti dárce a kdy lze dar vzít zpět. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře zvažujete darovat byt dítěti nebo jinému příbuznému, nebo dar přijmout.

Darování bytu probíhá u notáře

Darovací smlouvou se dárce zavazuje bezúplatně převést na obdarovaného vlastnictví nebo jiné právo. Zákon o závazkových vztazích vyžaduje, aby dar nemovitosti byl písemný a ověřený, a zákon o notářích vyžaduje, aby právní jednání o převodu vlastnictví nemovitosti měla formu notářského zápisu. Jednání, které v této formě uzavřeno není, nemá právní účinky. Slib daru a darování pro případ smrti musí mít rovněž formu notářského zápisu.

Darovat může jen plně svéprávná osoba. Pokud dárce v té době nemohl pochopit význam svého jednání, může dárce nebo jeho dědicové požádat o zrušení daru do jednoho roku od darování.

Stejně jako u koupě se obdarovaný stává vlastníkem zápisem do katastru nemovitostí a notář zasílá ověřený opis smlouvy katastru a daňovému úřadu. Jak vypadá notářský postup krok za krokem, popisuje náš článek o kupní smlouvě u notáře.

Kolik stojí dar u notáře

Odměna notáře se odvozuje od tržní hodnoty bytu podle stejného sazebníku jako u kupní smlouvy. U darovací smlouvy mezi rodičem jako dárcem a dítětem jako obdarovaným činí odměna 50 % běžné částky.

K odměně se připočítává DPH. Za zápis nového vlastníka účtuje Správa nemovitostí správní poplatky 2 € za žádost a 3 € za rozhodnutí a k tomu poplatek 10 €.

Daň z převodu: kdo platí a kdo je osvobozen

Dar nemovitosti je podle zákona o dani z převodu nemovitostí převodem a daň platí obdarovaný. Daň neplatí:

• obdarovaný první třídy, tedy dítě dárce;
• manžel či manželka dárce a partner ze stejnopohlavního životního partnerství: dar mezi partnery během partnerství je osvobozen už od přijetí zákona o stejnopohlavním životním partnerství v roce 2020 a od 10. září 2026 partnera výslovně uvádí i zákon o dani z převodu nemovitostí;
• obdarovaný druhé třídy u jednoho darovaného bytu, pokud s dárcem nepřetržitě žil ve společné domácnosti alespoň rok před darováním.

Pozor na směr daru. Rodiče jsou osvobozeni, když dědí po dítěti, ale když dítě daruje byt rodiči, rodič není obdarovaným první třídy a osvobození platí jen při splnění podmínky společné domácnosti. Ostatní obdarovaní, například bratr, sestra, synovec nebo přítel, platí daň ve stejných sazbách jako při koupi, z tržní hodnoty bytu, s daňovým přiznáním do 15 dnů od uzavření smlouvy. Sazby a propočtené příklady najdete v našem článku o dani z převodu nemovitostí.

Daň z kapitálových zisků: dárce a pozdější prodej

Zákon o dani z příjmů fyzických osob považuje za kapitálový zisk nejen příjem z prodeje nemovitosti, ale i z jejího převodu. Kapitálový zisk se nedaní, pokud je nemovitost darována příbuzným první třídy, pokud jde o převod mezi manželi nebo životními partnery v souvislosti s manželstvím, rozvodem nebo dědictvím, nebo pokud byl byt jediným a hlavním bydlištěm poplatníka. U daru komukoli jinému si u daňového poradce ověřte, zda vzniká daň z kapitálových zisků; její sazba činí 15 %.

Týká se to i obdarovaného: pokud darovaný byt později prodá, použije se jako nákupní cena cena, za kterou ho nabyl dárce, upravená o růst maloobchodních cen. Dar tedy „nevymaže“ zisk, který vznikl, když byt vlastnil dárce.

Roční daň z nemovitosti od nabytí platí nový vlastník, s daňovým přiznáním obci do 30 dnů. Jak se počítá, popisuje náš článek o dani z nemovitosti.

Dary a dědictví: povinný díl

Dar za života z výpočtu po smrti dárce nevypadne. Pro výpočet povinného dílu se k pozůstalosti připočítává hodnota všech darů, které zůstavitel poskytl zákonným dědicům, kdykoli byly poskytnuty, a darů jiným osobám v posledním roce života. Dar se oceňuje ke dni smrti podle stavu, v jakém byl darován.

Dar zákonnému dědici se zpravidla započítává na jeho dědický podíl, pokud dárce neprohlásil, že se započítávat nemá. Pokud dar zkracuje povinný díl, mohou o vrácení daru požádat jen nepominutelní dědicové, a to do tří let od smrti dárce. Jak probíhá dědické řízení a jak velký je povinný díl, vysvětluje náš článek o dědictví a dědickém řízení.

Jak si zachovat právo v bytě bydlet

V darovací smlouvě si dárce může vyhradit právo pro sebe nebo pro někoho jiného, nebo obdarovanému uložit, aby něco konal nebo se něčeho zdržel. Pokud obdarovaný příkaz nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, může dárce od smlouvy odstoupit a požadovat dar zpět. Platné je i ujednání, že se dar vrátí dárci, pokud obdarovaný zemře dříve. Jak rodiče takovou smlouvu obvykle uspořádají, popisuje průvodce RoNa Legal v angličtině o darování černohorské nemovitosti dětem.

Právo vyhrazené k bytu, například požívací právo, se zapisuje jako zatížení do výpisu z katastru. Je tak viditelné pro každého, kdo byt později prověřuje, včetně banky nebo kupujícího.

Kdy lze dar odvolat

Dar nelze odvolat pro nevděk, který dárce odpustil, a právo odvolat dar pro nevděk přechází na dědice. Při nedostatku prostředků se obdarovaný může odvolání vyhnout, pokud se zaváže poskytovat dárci, co mu chybí, a odvolání není možné, pokud se dárce do nouze dostal úmyslně nebo z hrubé nedbalosti. Dar nemovitosti se odvolává písemným prohlášením s ověřeným podpisem a vzdání se práva na odvolání předem nemá právní účinky.

Pokud chcete vědět i to, jak byt prodat, až ho budete mít, celý postup popisuje náš průvodce prodejem bytu a aktuální nabídky si můžete prohlédnout v našich inzerátech nemovitostí.

Často kladené otázky

Kolik stojí darovací smlouva na byt od rodiče dítěti? Polovinu běžné odměny notáře plus DPH. U bytu za 80 000 až 119 999,99 € je to 240 € místo 480 € a zápis nového vlastníka do katastru stojí 15 € na správních a dalších poplatcích.

Platí se daň, když rodič daruje byt dítěti? Dítě jako obdarovaný první třídy daň z převodu neplatí a dar příbuzným první třídy je osvobozen i od daně z kapitálových zisků.

Platí se daň, když dítě daruje byt rodiči? V takovém případě rodič není obdarovaným první třídy, takže se daň z převodu platí, pokud rodič u jednoho bytu nežil s dítětem nepřetržitě ve společné domácnosti alespoň rok před darováním.

Lze dar bytu odvolat? Ano, pro hrubý nevděk obdarovaného nebo proto, že dárce nemá prostředky k živobytí, za podmínek a ve lhůtách stanovených zákonem.

Mohu byt darovat a dál v něm bydlet? Ve smlouvě si můžete vyhradit právo pro sebe, například požívací právo, které se zapisuje jako zatížení do výpisu z katastru.

Mohou dar napadnout moje ostatní děti? Pokud dar zkracuje jejich povinný díl, mohou požadovat jeho vrácení do tří let od smrti dárce.

Zdroje

Pojem, forma, příkazy a odvolání daru pocházejí ze zákona o závazkových vztazích (články 576 až 593) a forma notářského zápisu z článku 52 zákona o notářích. Povinný díl a připočítávání a započítávání darů upravuje zákon o dědění (články 28, 30, 32, 42, 43 a 48). Daň z převodu upravuje zákon o dani z převodu nemovitostí (články 4, 8, 9, 14, 15 a 16, s novelou v Úředním věstníku Černé Hory 132/2026) a článek 67 zákona o stejnopohlavním životním partnerství (Úřední věstník Černé Hory 67/2020), kapitálové zisky zákon o dani z příjmů fyzických osob (články 37a, 37c, 37d a 37g). Odměna notáře je převzata ze sazebníku odměn a náhrad notářů (Úřední věstník Černé Hory 49/2026, sazební číslo 1) a poplatky za zápis ze seznamu správních poplatků Správy nemovitostí. Obě odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní ani daňové poradenství; u konkrétního daru se poraďte s notářem, advokátem nebo daňovým poradcem.