Сколько стоит договор дарения квартиры от родителя ребёнку? Половину обычного вознаграждения нотариуса плюс НДС. Для квартиры стоимостью от 80 000 до 119 999,99 € это 240 € вместо 480 €, а регистрация нового собственника в кадастре стоит 15 € сборов и платы.
Родители, которые хотят оставить квартиру ребёнку, часто не ждут наследства, а дарят её при жизни. Местные поисковые запросы показывают, что людей интересует: к "ugovor o poklonu stana" (договор дарения квартиры) чаще всего добавляют "sa roditelja na dijete" (от родителя ребёнку), "primjer" (образец) и "cijena" (цена), а к "opoziv poklona" (отмена дарения) вопросы "zbog nezahvalnosti" (из-за неблагодарности) и "rok" (срок).
В этой статье разобрано, в какой форме дарят квартиру, сколько это стоит у нотариуса, кто какой налог платит, как дарение учитывается после смерти дарителя и когда подарок можно вернуть.
Дарение квартиры оформляют у нотариуса
По договору дарения даритель обязуется безвозмездно передать одаряемому право собственности или иное право. Закон об обязательственных отношениях требует для дарения недвижимости письменной и заверенной формы, а Закон о нотариусах предписывает оформлять сделки по передаче права собственности на недвижимость как нотариальный акт. Сделка, совершённая не в этой форме, не имеет правовых последствий. Обещание дарения и дарение на случай смерти тоже оформляются нотариальным актом.
Дарить может только полностью дееспособное лицо. Если в момент заключения договора даритель не мог понимать смысл своего поступка, он или его наследники могут требовать признания дарения недействительным в течение года со дня дарения.
Как и при покупке, одаряемый становится собственником с момента регистрации в кадастре недвижимости, а нотариус направляет экземпляр договора в кадастр и налоговый орган. Как проходит процедура у нотариуса шаг за шагом, описано в статье о договоре купли-продажи у нотариуса.
Сколько стоит дарение у нотариуса
Вознаграждение нотариуса считается от рыночной стоимости квартиры по тому же тарифу, что и договор купли-продажи. За договор дарения между родителем-дарителем и ребёнком-одаряемым вознаграждение составляет 50% обычного.
| Стоимость квартиры | Дарение другому лицу | Дарение от родителя ребёнку |
| от 60 000 до 79 999,99 € | 420 € | 210 € |
| от 80 000 до 119 999,99 € | 480 € | 240 € |
| 200 000 € | 558 € | 279 € |
К вознаграждению добавляется НДС. За регистрацию нового собственника Управление недвижимости взимает административные сборы 2 € за заявление и 3 € за решение, а также плату 10 €.
Налог на переход права: кто платит, кто освобождён
Дарение недвижимости считается переходом права собственности по Закону о налоге на переход права собственности на недвижимость, и налог платит одаряемый. Налог не платят:
- одаряемый первой очереди, то есть ребёнок дарителя;
- супруг дарителя и однополый жизненный партнёр: дарение между партнёрами во время партнёрства освобождено ещё Законом об однополом жизненном партнёрстве 2020 года, а с 10 сентября 2026 года партнёра прямо называет и Закон о налоге на переход права собственности;
- одаряемый второй очереди за одну подаренную квартиру, если до дарения он не менее года непрерывно жил с дарителем в общем домохозяйстве.
Обратите внимание на направление дарения. Родители освобождены, когда наследуют ребёнку, но когда ребёнок дарит квартиру родителю, родитель не является одаряемым первой очереди, и освобождение действует, только если выполнено условие общего домохозяйства. Остальные одаряемые, например брат, сестра, племянник или друг, платят налог по тем же ставкам, что и при покупке, с рыночной стоимости квартиры, подавая декларацию в течение 15 дней после заключения договора. Ставки и примеры расчёта приведены в статье о налоге на переход права собственности.
Налог на прирост капитала: даритель и последующая продажа
Закон о налоге на доходы физических лиц считает приростом капитала доход не только от продажи, но и от передачи недвижимости. Прирост капитала не облагается, если имущество подарено родственникам первой очереди, если передача происходит между супругами или партнёрами и связана с браком, разводом или наследством, либо если квартира была для налогоплательщика единственным и основным местом жительства. При дарении другим лицам уточните у налогового консультанта, возникает ли налог на прирост капитала; его ставка 15%.
Это важно и для одаряемого: если позже он продаст подаренную квартиру, ценой приобретения считается цена, по которой её приобрёл даритель, скорректированная на рост розничных цен. Дарение, таким образом, не "стирает" прирост, накопившийся, пока квартира принадлежала дарителю.
Ежегодный налог на недвижимость с момента приобретения платит новый собственник, подавая декларацию в общину в течение 30 дней. Как он рассчитывается, описано в статье о налоге на недвижимость.
Дарение и наследство: обязательная доля
Прижизненное дарение не выпадает из расчёта после смерти дарителя. Для расчёта обязательной доли к наследственной массе прибавляется стоимость всех подарков, сделанных наследодателем законным наследникам, когда бы они ни были сделаны, и подарков другим лицам в последний год жизни. Подарок оценивается по стоимости на момент смерти, исходя из его состояния на момент дарения.
Подарок законному наследнику, как правило, засчитывается в его наследственную долю, если даритель не заявил иного. Если дарение нарушает обязательную долю, требовать возврата подарка могут только обязательные наследники, в течение трёх лет после смерти дарителя. Как идёт наследственное дело и каков размер обязательной доли, объясняет статья о наследстве.
Как сохранить право жить в квартире
В договоре дарения даритель может оставить за собой или за другим лицом какое-либо право или возложить на одаряемого обязанность что-то сделать или от чего-то воздержаться. Если одаряемый не выполнит обязанность и в дополнительный разумный срок, даритель может расторгнуть договор и потребовать вернуть подаренное. Действительно и условие о том, что подарок возвращается дарителю, если одаряемый умрёт раньше него.
Право, сохранённое за дарителем на квартиру, например узуфрукт, регистрируется как обременение в выписке из кадастра. Так оно видно каждому, кто позже будет проверять квартиру, включая банк или покупателя.
Когда дарение можно отменить
| Основание | Условие | Срок |
| Грубая неблагодарность | Одаряемый совершил преступление против дарителя или близкого ему лица, тяжело нарушил обязанность по закону или умышленно причинил значительный имущественный ущерб | Год с момента, когда даритель узнал, но не более десяти лет с момента неблагодарности |
| Отсутствие средств к существованию | У дарителя недостаточно средств для себя или для лиц, которых он обязан содержать | Не для недвижимости, если со дня передачи прошло десять лет |
Дарение нельзя отменить из-за неблагодарности, которую даритель простил, а право отмены из-за неблагодарности переходит к наследникам. При отсутствии средств одаряемый может избежать отмены, обязавшись предоставлять дарителю недостающие средства, а отмена невозможна, если даритель довёл себя до нужды умышленно или по грубой неосторожности. Дарение недвижимости отменяется письменным заявлением с заверенной подписью, а заранее отказаться от права на отмену нельзя: такой отказ не имеет юридической силы.
Если вам интересно и то, как продать квартиру, когда она станет вашей, весь путь описан в нашем руководстве по продаже квартиры, а актуальные предложения ищите в объявлениях о недвижимости.
Частые вопросы
Платится ли налог, когда родитель дарит квартиру ребёнку? Ребёнок как одаряемый первой очереди налог на переход права собственности не платит, а дарение родственникам первой очереди освобождено и от налога на прирост капитала.
Платится ли налог, когда ребёнок дарит квартиру родителю? В этом случае родитель не является одаряемым первой очереди и платит налог на переход права собственности, если только для одной квартиры он не жил с ребёнком непрерывно в общем домохозяйстве не менее года до дарения.
Можно ли отменить дарение квартиры? Да, из-за грубой неблагодарности одаряемого или потому, что у дарителя нет средств к существованию, при соблюдении условий и сроков закона.
Можно ли подарить квартиру и продолжать в ней жить? Можно оставить за собой право в договоре, например узуфрукт, которое регистрируется как обременение в выписке из кадастра.
Могут ли другие дети оспорить дарение? Если дарение нарушает их обязательную долю, они могут потребовать возврата подарка в течение трёх лет после смерти дарителя.
Источники
Понятие, форма, обязанность одаряемого и отмена дарения взяты из Закона об обязательственных отношениях (статьи с 576 по 593), форма нотариального акта из статьи 52 Закона о нотариусах. Обязательную долю, прибавление и зачёт подарков регулирует Закон о наследовании (статьи 28, 30, 32, 42, 43 и 48). Налог на переход права собственности регулируют Закон о налоге на переход права собственности на недвижимость (статьи 4, 8, 9, 14, 15 и 16, с изменением в Официальном вестнике Черногории 132/2026) и статья 67 Закона об однополом жизненном партнёрстве (Официальный вестник Черногории 67/2020), а прирост капитала Закон о налоге на доходы физических лиц (статьи 37a, 37c, 37d и 37g). Вознаграждение нотариуса взято из Тарифа вознаграждений и расходов нотариусов (Официальный вестник Черногории 49/2026, тарифный номер 1), сборы за регистрацию из перечня административных сборов Управления недвижимости. Fijaka является площадкой объявлений и не даёт юридических или налоговых консультаций; по конкретному дарению обратитесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.