Donația unui apartament în Muntenegru: notarul, impozitele, rezerva succesorală și revocarea donației

Cum donați un apartament în Muntenegru și ce impozite se plătesc? Donația se face prin act notarial; între părinte și copil, onorariul notarului este la jumătate, de exemplu 240 € în loc de 480 € pentru un apartament de 80.000–119.999,99 €. Copilul nu plătește impozit pe transfer, iar donația către rudele din clasa întâi este scutită și de impozitul pe câștigul de capital.

Părinții care vor să-i lase unui copil un apartament adesea nu așteaptă moștenirea, ci îl donează în timpul vieții. Căutările locale arată ce vor oamenii să știe: lângă „ugovor o poklonu stana” (contract de donație pentru un apartament), ei adaugă cel mai des „sa roditelja na dijete” (de la părinte la copil), „primjer” (exemplu) și „cijena” (preț), iar lângă „opoziv poklona” (revocarea donației) întrebările „zbog nezahvalnosti” (pentru ingratitudine) și „rok” (termen).

Articolul acesta explică în ce formă se donează un apartament, cât costă la notar, cine plătește ce impozit, cum contează donația la decesul donatorului și când poate fi luată înapoi o donație. Acest ghid este util dacă vreți să donați sau să primiți ca donație un apartament în Muntenegru.

Donația unui apartament trece pe la notar

Prin contractul de donație, donatorul se obligă să transfere cu titlu gratuit donatarului dreptul de proprietate sau un alt drept. Legea obligațiilor cere ca donația unui imobil să fie făcută în scris și autentificată, iar Legea notarilor cere ca actele juridice de transfer al proprietății asupra imobilelor să fie încheiate ca act notarial. Un act care nu respectă această formă nu produce efecte juridice. Promisiunea de donație și donația pentru cazul morții trebuie și ele încheiate ca act notarial.

Numai o persoană cu capacitate deplină de exercițiu poate face o donație. Dacă donatorul nu putea înțelege la acel moment semnificația actului, donatorul sau moștenitorii săi pot cere anularea lui în termen de un an de la donație.

Ca și la o cumpărare, donatarul devine proprietar prin înscrierea în cadastrul imobiliar, iar notarul trimite o copie certificată a contractului la cadastru și la biroul fiscal. Cum arată pas cu pas procedura la notar găsiți în articolul nostru despre contractul de vânzare-cumpărare la notar.

Cât costă o donație la notar

Onorariul notarului se calculează după valoarea de piață a apartamentului, conform aceluiași tarif ca la un contract de vânzare-cumpărare. Pentru un contract de donație între un părinte, ca donator, și un copil, ca donatar, onorariul este de 50 % din suma standard.

La onorariu se adaugă TVA. Pentru înscrierea noului proprietar, Administrația Imobiliară percepe taxe administrative de 2 € pentru cerere și 3 € pentru decizie, plus o taxă de 10 €.

Impozitul pe transfer: cine plătește, cine este scutit

O donație de imobil este considerată transfer în sensul Legii privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare, iar impozitul îl plătește donatarul. Impozitul nu îl plătesc:

• un donatar din clasa întâi, adică copilul donatorului;
• soțul donatorului și un partener de viață de același sex: o donație între parteneri în timpul parteneriatului este scutită din 2020, conform Legii privind parteneriatul de viață între persoane de același sex, iar din 10 septembrie 2026 Legea privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare îl numește și ea în mod expres pe partener;
• un donatar din clasa a doua, pentru un apartament donat, dacă a locuit continuu într-o gospodărie comună cu donatorul cel puțin un an înainte de donație.

Atenție la direcția donației. Părinții sunt scutiți când moștenesc de la un copil, dar când un copil îi donează un apartament unui părinte, părintele nu este donatar din clasa întâi, iar scutirea se aplică numai dacă este îndeplinită condiția gospodăriei comune. Ceilalți donatari, de exemplu un frate, o soră, un nepot sau un prieten, plătesc impozit cu aceleași cote ca la o cumpărare, la valoarea de piață a apartamentului, cu o declarație fiscală în 15 zile de la încheierea contractului. Cotele și exemplele de calcul sunt în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății.

Impozitul pe câștigul de capital: donatorul și o vânzare ulterioară

Legea impozitului pe venitul persoanelor fizice consideră câștig de capital nu numai venitul din vânzarea unui imobil, ci și din transferul lui. Un câștig de capital nu se impozitează dacă proprietatea este donată rudelor din clasa întâi, dacă transferul are loc între soți sau parteneri de viață și este legat de căsătorie, divorț sau moștenire ori dacă apartamentul a fost singura și principala locuință a contribuabilului. Pentru o donație către oricine altcineva, verificați cu un consultant fiscal dacă apare impozit pe câștigul de capital; acesta se percepe cu 15 %.

Contează și pentru donatar: dacă vinde mai târziu apartamentul primit, prețul de cumpărare luat în calcul este prețul cu care l-a dobândit donatorul, ajustat cu creșterea prețurilor de consum. O donație nu „șterge” câștigul acumulat cât timp apartamentul a fost al donatorului.

Impozitul anual pe proprietate de la dobândire îl plătește noul proprietar, cu o declarație fiscală la municipalitate în 30 de zile. Cum se calculează găsiți în articolul nostru despre impozitul pe proprietate.

Donațiile și moștenirea: rezerva succesorală

O donație făcută în timpul vieții nu dispare din calcul la decesul donatorului. Pentru calculul rezervei succesorale, la masa succesorală se adaugă valoarea tuturor donațiilor făcute de defunct moștenitorilor legali, oricând ar fi fost făcute, și a donațiilor către alte persoane din ultimul an de viață. O donație se evaluează la momentul decesului, după starea în care se afla când a fost făcută.

O donație către un moștenitor legal se impută de regulă asupra cotei sale din moștenire, dacă donatorul nu a declarat că nu trebuie să fie așa. Dacă donația încalcă rezerva succesorală, numai moștenitorii rezervatari pot cere restituirea donației, în trei ani de la decesul donatorului. Cum funcționează procedura succesorală și cât de mare este rezerva explicăm în articolul nostru despre moștenire și procedura succesorală.

Cum vă păstrați dreptul de a locui în apartament

În contractul de donație, donatorul își poate rezerva un drept pentru sine sau pentru altcineva ori îi poate impune donatarului să facă sau să nu facă ceva. Dacă donatarul nu îndeplinește sarcina nici într-un termen suplimentar rezonabil, donatorul poate rezilia contractul și poate cere înapoi donația. Este valabilă și o clauză prin care donația revine donatorului dacă donatarul moare primul. Cum structurează de obicei părinții un astfel de contract este descris în ghidul în limba engleză al RoNa Legal despre donarea proprietăților din Muntenegru copiilor.

Un drept rezervat asupra apartamentului, de exemplu uzufructul, se înscrie ca sarcină în extrasul de carte funciară. Astfel devine vizibil pentru oricine verifică mai târziu apartamentul, inclusiv pentru o bancă sau un cumpărător.

Când poate fi revocată o donație

O donație nu poate fi revocată pentru o ingratitudine pe care donatorul a iertat-o, iar dreptul de revocare pentru ingratitudine trece la moștenitori. În cazul lipsei mijloacelor, donatarul poate evita revocarea dacă se obligă să-i asigure donatorului ce îi lipsește, iar revocarea nu este posibilă dacă donatorul s-a pus singur în nevoie, cu intenție sau din culpă gravă. Donația unui imobil se revocă printr-o declarație scrisă cu semnătura legalizată, iar renunțarea anticipată la dreptul de revocare nu produce efecte juridice.

Dacă vreți să știți și cum se vinde apartamentul după ce l-ați primit, toată procedura este descrisă în ghidul nostru despre vânzarea unui apartament, iar ofertele actuale le puteți răsfoi în anunțurile noastre imobiliare.

Întrebări frecvente

Cât costă un contract de donație pentru un apartament de la părinte la copil? Jumătate din onorariul notarial standard, plus TVA. Pentru un apartament de 80.000–119.999,99 € aceasta înseamnă 240 € în loc de 480 €, iar înscrierea noului proprietar în cadastru costă 15 € în taxe.

Se datorează impozit când un părinte îi donează un apartament unui copil? Copilul nu plătește impozit pe transfer, ca donatar din clasa întâi, iar o donație către rudele din clasa întâi este scutită și de impozitul pe câștigul de capital.

Se datorează impozit când un copil îi donează un apartament unui părinte? În acest caz, părintele nu este donatar din clasa întâi, așa că se datorează impozit pe transfer, cu excepția cazului în care, pentru un apartament, părintele a locuit continuu într-o gospodărie comună cu copilul cel puțin un an înainte de donație.

Poate fi revocată donația unui apartament? Da, pentru ingratitudinea gravă a donatarului sau pentru că donatorului îi lipsesc mijloacele de trai, în condițiile și termenele stabilite de lege.

Pot dona apartamentul și să locuiesc în continuare în el? Vă puteți rezerva în contract un drept, de exemplu uzufructul, care se înscrie ca sarcină în extrasul de carte funciară.

Pot ceilalți copii ai mei să conteste donația? Dacă donația le încalcă rezerva succesorală, pot cere restituirea ei în trei ani de la decesul donatorului.

Surse

Noțiunea, forma, sarcinile și revocarea donației provin din Legea obligațiilor (articolele 576–593), iar forma actului notarial din articolul 52 din Legea notarilor. Rezerva succesorală, precum și raportul și imputarea donațiilor sunt reglementate de Legea succesiunii (articolele 28, 30, 32, 42, 43 și 48). Impozitul pe transfer este reglementat de Legea privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare (pagina este în limba muntenegreană; articolele 4, 8, 9, 14, 15 și 16, cu modificarea din Monitorul Oficial al Muntenegrului 132/2026) și de articolul 67 din Legea privind parteneriatul de viață între persoane de același sex (Monitorul Oficial al Muntenegrului 67/2020), iar câștigul de capital de Legea impozitului pe venitul persoanelor fizice (articolele 37a, 37c, 37d și 37g). Onorariul notarului este preluat din Tariful privind onorariile și cheltuielile notarilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 49/2026, poziția tarifară 1), iar taxele de înscriere din lista taxelor administrative a Administrației Imobiliare. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică sau fiscală; pentru o donație concretă, consultați un notar, un avocat sau un consultant fiscal.