Скільки коштує договір дарування квартири від батьків дитині? Половину звичайної винагороди нотаріуса плюс ПДВ. Для квартири вартістю від 80 000 до 119 999,99 € це 240 € замість 480 €, а реєстрація нового власника в кадастрі коштує 15 € зборів і плати.
Батьки, які хочуть залишити квартиру дитині, часто не чекають спадщини, а дарують її за життя. Місцеві пошукові запити показують, що людей цікавить: до "ugovor o poklonu stana" (договір дарування квартири) найчастіше додають "sa roditelja na dijete" (від батьків дитині), "primjer" (зразок) і "cijena" (ціна), а до "opoziv poklona" (скасування дарування) питання "zbog nezahvalnosti" (через невдячність) і "rok" (строк).
У цій статті пояснено, у якій формі дарують квартиру, скільки це коштує в нотаріуса, хто який податок сплачує, як дарування враховують після смерті дарувальника і коли подарунок можна повернути.
Дарування квартири оформлюють у нотаріуса
За договором дарування дарувальник зобов'язується безоплатно передати обдаровуваному право власності або інше право. Закон про зобов'язальні відносини вимагає для дарування нерухомості письмової засвідченої форми, а Закон про нотаріусів приписує оформлювати правочини щодо передання права власності на нерухомість як нотаріальний акт. Правочин, укладений не в цій формі, не має правових наслідків. Обіцянку дарування і дарування на випадок смерті також оформлюють нотаріальним актом.
Дарувати може лише повністю дієздатна особа. Якщо на момент укладення договору дарувальник не міг розуміти сенсу свого вчинку, він або його спадкоємці можуть вимагати визнання дарування недійсним протягом року від дня дарування.
Як і під час купівлі, обдаровуваний стає власником з моменту реєстрації в кадастрі нерухомості, а нотаріус надсилає примірник договору до кадастру і податкового органу. Як відбувається процедура в нотаріуса крок за кроком, описано в статті про договір купівлі-продажу в нотаріуса.
Скільки коштує дарування в нотаріуса
Винагороду нотаріуса рахують від ринкової вартості квартири за тим самим тарифом, що й договір купівлі-продажу. За договір дарування між батьками-дарувальниками і дитиною-обдаровуваним винагорода становить 50% звичайної.
| Вартість квартири | Дарування іншій особі | Дарування від батьків дитині |
| від 60 000 до 79 999,99 € | 420 € | 210 € |
| від 80 000 до 119 999,99 € | 480 € | 240 € |
| 200 000 € | 558 € | 279 € |
До винагороди додається ПДВ. За реєстрацію нового власника Управління нерухомості стягує адміністративні збори 2 € за заяву і 3 € за рішення, а також плату 10 €.
Податок на перехід права: хто сплачує, хто звільнений
Дарування нерухомості вважається переходом права власності за Законом про податок на перехід права власності на нерухомість, і податок сплачує обдаровуваний. Податок не сплачують:
- обдаровуваний першої черги, тобто дитина дарувальника;
- чоловік або дружина дарувальника та одностатевий життєвий партнер: дарування між партнерами під час партнерства звільнене ще Законом про одностатеве життєве партнерство 2020 року, а з 10 вересня 2026 року партнера прямо називає і Закон про податок на перехід права власності;
- обдаровуваний другої черги за одну подаровану квартиру, якщо до дарування він щонайменше рік безперервно жив із дарувальником у спільному домогосподарстві.
Зверніть увагу на напрям дарування. Батьки звільнені, коли успадковують від дитини, але коли дитина дарує квартиру батькам, батьки не є обдаровуваними першої черги, і звільнення діє, лише якщо виконано умову спільного домогосподарства. Інші обдаровувані, наприклад брат, сестра, племінник чи друг, сплачують податок за тими самими ставками, що й під час купівлі, з ринкової вартості квартири, подаючи декларацію протягом 15 днів після укладення договору. Ставки і приклади розрахунку наведено в статті про податок на перехід права власності.
Податок на приріст капіталу: дарувальник і подальший продаж
Закон про податок на доходи фізичних осіб вважає приростом капіталу дохід не лише від продажу, а й від передання нерухомості. Приріст капіталу не оподатковується, якщо майно подаровано родичам першої черги, якщо передання відбувається між подружжям або партнерами і пов'язане зі шлюбом, розлученням чи спадщиною, або якщо квартира була для платника податку єдиним і основним місцем проживання. У разі дарування іншим особам уточніть у податкового консультанта, чи виникає податок на приріст капіталу; його ставка 15%.
Це важливо і для обдаровуваного: якщо згодом він продасть подаровану квартиру, ціною придбання вважається ціна, за якою її придбав дарувальник, скоригована на зростання роздрібних цін. Дарування, отже, не "стирає" приросту, що накопичився, поки квартира належала дарувальникові.
Щорічний податок на нерухомість від моменту набуття сплачує новий власник, подаючи декларацію до громади протягом 30 днів. Як його розраховують, описано в статті про податок на нерухомість.
Дарування і спадщина: обов'язкова частка
Прижиттєве дарування не випадає з розрахунку після смерті дарувальника. Для розрахунку обов'язкової частки до спадкової маси додають вартість усіх подарунків, зроблених спадкодавцем законним спадкоємцям, хоч би коли їх було зроблено, і подарунків іншим особам в останній рік життя. Подарунок оцінюють за вартістю на момент смерті, з огляду на його стан на момент дарування.
Подарунок законному спадкоємцеві, як правило, зараховують у його спадкову частку, якщо дарувальник не заявив іншого. Якщо дарування порушує обов'язкову частку, вимагати повернення подарунка можуть лише обов'язкові спадкоємці, протягом трьох років після смерті дарувальника. Як відбувається спадкова справа і який розмір обов'язкової частки, пояснює стаття про спадщину.
Як зберегти право жити в квартирі
У договорі дарування дарувальник може залишити за собою чи за іншою особою певне право або покласти на обдаровуваного обов'язок щось зробити чи утриматися від чогось. Якщо обдаровуваний не виконає обов'язку і в додатковий розумний строк, дарувальник може розірвати договір і вимагати повернути подароване. Дійсною є й умова, що подарунок повертається дарувальникові, якщо обдаровуваний помре раніше за нього.
Право, збережене за дарувальником на квартиру, наприклад узуфрукт, реєструють як обтяження у витягу з кадастру. Так його бачить кожен, хто згодом перевірятиме квартиру, зокрема банк чи покупець.
Коли дарування можна скасувати
| Підстава | Умова | Строк |
| Тяжка невдячність | Обдаровуваний учинив злочин проти дарувальника чи близької йому особи, тяжко порушив обов'язок за законом або умисно заподіяв значну майнову шкоду | Рік від моменту, коли дарувальник дізнався, але не більше десяти років від невдячності |
| Відсутність засобів до існування | Дарувальникові бракує засобів для себе чи для осіб, яких він зобов'язаний утримувати | Не для нерухомості, якщо від передання минуло десять років |
Дарування не можна скасувати через невдячність, яку дарувальник пробачив, а право скасування через невдячність переходить до спадкоємців. За відсутності засобів обдаровуваний може уникнути скасування, зобов'язавшись надавати дарувальникові засоби, яких бракує, а скасування неможливе, якщо дарувальник довів себе до нужди умисно чи через грубу необережність. Дарування нерухомості скасовують письмовою заявою із засвідченим підписом, а заздалегідь відмовитися від права на скасування не можна: така відмова не має юридичної сили.
Якщо вас цікавить і те, як продати квартиру, коли вона стане вашою, увесь шлях описано в нашому посібнику з продажу квартири, а актуальні пропозиції шукайте в оголошеннях про нерухомість.
Часті запитання
Чи сплачують податок, коли батьки дарують квартиру дитині? Дитина як обдаровуваний першої черги податку на перехід права власності не сплачує, а дарування родичам першої черги звільнене і від податку на приріст капіталу.
Чи сплачують податок, коли дитина дарує квартиру батькам? У цьому разі батьки не є обдаровуваними першої черги і сплачують податок на перехід права власності, якщо тільки для однієї квартири вони не жили з дитиною безперервно у спільному домогосподарстві щонайменше рік до дарування.
Чи можна скасувати дарування квартири? Так, через тяжку невдячність обдаровуваного або тому, що дарувальникові бракує засобів до існування, за умов і в строки, передбачені законом.
Чи можна подарувати квартиру і далі в ній жити? Можна залишити за собою в договорі право, наприклад узуфрукт, яке реєструють як обтяження у витягу з кадастру.
Чи можуть інші діти оскаржити дарування? Якщо дарування порушує їхню обов'язкову частку, вони можуть вимагати повернення подарунка протягом трьох років після смерті дарувальника.
Джерела
Поняття, форму, обов'язок обдаровуваного і скасування дарування взято із Закону про зобов'язальні відносини (статті з 576 по 593), форму нотаріального акта зі статті 52 Закону про нотаріусів. Обов'язкову частку, додавання і зарахування подарунків регулює Закон про спадкування (статті 28, 30, 32, 42, 43 і 48). Податок на перехід права власності регулюють Закон про податок на перехід права власності на нерухомість (статті 4, 8, 9, 14, 15 і 16, зі зміною в Офіційному віснику Чорногорії 132/2026) і стаття 67 Закону про одностатеве життєве партнерство (Офіційний вісник Чорногорії 67/2020), а приріст капіталу Закон про податок на доходи фізичних осіб (статті 37a, 37c, 37d і 37g). Винагороду нотаріуса взято з Тарифу винагород і витрат нотаріусів (Офіційний вісник Чорногорії 49/2026, тарифний номер 1), збори за реєстрацію з переліку адміністративних зборів Управління нерухомості. Fijaka є майданчиком оголошень і не надає юридичних чи податкових консультацій; щодо конкретного дарування зверніться до нотаріуса, юриста чи податкового консультанта.