Donare un appartamento in Montenegro: notaio, imposte, legittima e revoca della donazione

Quanto costa l'atto di donazione di un appartamento da genitore a figlio? La metà del compenso notarile ordinario, più IVA. Per un appartamento da 80.000 a 119.999,99 € sono 240 € invece di 480 €, e l'iscrizione del nuovo proprietario al catasto costa 15 € tra tasse e diritti.

I genitori che vogliono lasciare un appartamento a un figlio spesso non aspettano la successione, ma lo donano in vita. Le ricerche locali mostrano cosa interessa: accanto a "ugovor o poklonu stana" (contratto di donazione di un appartamento) compaiono più spesso "sa roditelja na dijete" (da genitore a figlio), "primjer" (esempio) e "cijena" (prezzo), e accanto a "opoziv poklona" (revoca della donazione) le domande "zbog nezahvalnosti" (per ingratitudine) e "rok" (termine).

Questo articolo spiega in che forma si dona un appartamento, quanto costa dal notaio, chi paga quale imposta, come la donazione si conta alla morte del donante e quando la si può riprendere.

La donazione di un appartamento passa dal notaio

Con il contratto di donazione il donante si obbliga a trasferire gratuitamente al donatario la proprietà o un altro diritto. La Legge sulle obbligazioni richiede per la donazione di immobili la forma scritta e autenticata, e la Legge sui notai prevede che i negozi che trasferiscono la proprietà di immobili siano redatti come atto notarile. Un negozio non redatto in questa forma non produce effetti giuridici. Anche la promessa di donazione e la donazione a causa di morte devono avere forma di atto notarile.

Può donare solo chi ha piena capacità di agire. Se al momento della stipula il donante non poteva comprendere il senso del proprio atto, lui o i suoi eredi possono chiederne l'annullamento entro un anno dalla donazione.

Come per l'acquisto, il donatario diventa proprietario con l'iscrizione nel catasto degli immobili, e il notaio trasmette copia del contratto al catasto e all'ufficio tributi. Come funziona la procedura dal notaio passo per passo lo spieghiamo nell'articolo sul rogito dal notaio.

Quanto costa la donazione dal notaio

Il compenso notarile si calcola sul valore di mercato dell'appartamento, con la stessa tariffa della compravendita. Per la donazione tra un genitore donante e un figlio donatario il compenso è il 50% di quello ordinario.

Al compenso si aggiunge l'IVA. Per iscrivere il nuovo proprietario l'Amministrazione degli immobili applica tasse amministrative di 2 € per la domanda e 3 € per il provvedimento, più un diritto di 10 €.

Imposta sul trasferimento: chi paga, chi è esente

La donazione di un immobile è un trasferimento ai sensi della Legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili, e l'imposta la paga il donatario. Non pagano l'imposta:

• il donatario di primo ordine, cioè il figlio del donante;
• il coniuge del donante e il partner unito civilmente dello stesso sesso: la donazione tra partner durante l'unione è esente già dalla Legge sull'unione civile tra persone dello stesso sesso del 2020, e dal 10 settembre 2026 anche la Legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili nomina espressamente il partner;
• il donatario di secondo ordine, per un appartamento donato, se prima della donazione ha vissuto con il donante ininterrottamente nello stesso nucleo familiare per almeno un anno.

Attenzione alla direzione della donazione. I genitori sono esenti quando ereditano dal figlio, ma quando un figlio dona un appartamento a un genitore, il genitore non è donatario di primo ordine e l'esenzione vale solo se ricorre il requisito del nucleo familiare comune. Gli altri donatari, per esempio fratello, sorella, nipote o amico, pagano l'imposta con le stesse aliquote dell'acquisto, sul valore di mercato dell'appartamento, con dichiarazione entro 15 giorni dal contratto. Aliquote ed esempi di calcolo sono nell'articolo sull'imposta sul trasferimento degli immobili.

Imposta sulla plusvalenza: il donante e una vendita successiva

La Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche considera plusvalenza non solo il reddito dalla vendita ma anche dal trasferimento di un immobile. La plusvalenza non è tassata se l'immobile è donato a parenti di primo ordine, se il trasferimento avviene tra coniugi o partner ed è legato a matrimonio, divorzio o successione, oppure se l'appartamento era l'unica e principale abitazione del contribuente. Per una donazione ad altre persone verificate con un consulente fiscale se sorge l'imposta sulla plusvalenza, la cui aliquota è del 15%.

Conta anche per il donatario: se in seguito vende l'appartamento donato, come prezzo di acquisto vale quello a cui lo aveva acquistato il donante, rivalutato con l'aumento dei prezzi al consumo. La donazione, quindi, non "cancella" il guadagno maturato mentre l'appartamento era del donante.

La tassa annuale sugli immobili dall'acquisto la paga il nuovo proprietario, con dichiarazione al comune entro 30 giorni. Come si calcola lo spiega l'articolo sulla tassa sugli immobili.

Donazione ed eredità: la legittima

Una donazione in vita non esce dal conto alla morte del donante. Per calcolare la legittima si aggiunge all'eredità il valore di tutte le donazioni fatte agli eredi legittimi, in qualsiasi momento, e di quelle fatte ad altre persone nell'ultimo anno di vita. La donazione si valuta al valore del momento della morte, secondo lo stato in cui la cosa si trovava quando fu donata.

La donazione a un erede legittimo di regola si imputa alla sua quota ereditaria, salvo che il donante abbia dichiarato di non volerlo. Se la donazione lede la legittima, solo i legittimari possono chiederne la restituzione, entro tre anni dalla morte del donante. Come funziona la successione e quanto vale la legittima lo spiega l'articolo sull'eredità.

Come conservare il diritto di abitare nell'appartamento

Nel contratto di donazione il donante può riservare un diritto a sé o ad altri, oppure imporre al donatario di fare o non fare qualcosa. Se il donatario non adempie l'onere nemmeno entro un ulteriore termine ragionevole, il donante può risolvere il contratto e chiedere indietro quanto ha dato. È valida anche la clausola di riversibilità, per cui la donazione torna al donante se il donatario muore prima di lui.

Il diritto riservato sull'appartamento, per esempio l'usufrutto, si iscrive come gravame nell'estratto catastale. Così è visibile a chiunque controlli l'appartamento in seguito, compresi una banca o un acquirente.

Quando si può revocare una donazione

Non si può revocare per un'ingratitudine che il donante ha perdonato, e il diritto di revoca per ingratitudine passa agli eredi. In caso di mancanza di mezzi, il donatario può evitare la revoca impegnandosi a fornire al donante ciò che gli manca, e la revoca non è possibile se il donante si è ridotto nel bisogno intenzionalmente o per colpa grave. La donazione di un immobile si revoca con dichiarazione scritta con firma autenticata, e la rinuncia anticipata al diritto di revoca non ha valore giuridico.

Se volete sapere anche come si vende l'appartamento una volta ricevuto, l'intera procedura è nella nostra guida alla vendita di un appartamento, e le offerte attuali sono nei nostri annunci immobiliari.

Domande frequenti

Si pagano imposte quando un genitore dona un appartamento al figlio? Il figlio, come donatario di primo ordine, non paga l'imposta sul trasferimento, e la donazione a parenti di primo ordine è esente anche dall'imposta sulla plusvalenza.

Si pagano imposte quando un figlio dona un appartamento a un genitore? In questo caso il genitore non è donatario di primo ordine e paga l'imposta sul trasferimento, salvo che per un appartamento abbia vissuto con il figlio ininterrottamente nello stesso nucleo familiare per almeno un anno prima della donazione.

Si può revocare la donazione di un appartamento? Sì, per grave ingratitudine del donatario o perché al donante mancano i mezzi per vivere, alle condizioni ed entro i termini di legge.

Posso donare il mio appartamento e continuare ad abitarci? Potete riservarvi nel contratto un diritto, per esempio l'usufrutto, che si iscrive come gravame nell'estratto catastale.

Gli altri figli possono contestare la donazione? Se la donazione lede la loro legittima, possono chiederne la restituzione entro tre anni dalla morte del donante.

Fonti

Nozione, forma, onere e revoca della donazione vengono dalla Legge sulle obbligazioni (articoli da 576 a 593), la forma dell'atto notarile dall'articolo 52 della Legge sui notai. Legittima, riunione fittizia e imputazione delle donazioni sono disciplinate dalla Legge sulle successioni (articoli 28, 30, 32, 42, 43 e 48). L'imposta sul trasferimento è disciplinata dalla Legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili (articoli 4, 8, 9, 14, 15 e 16, con la modifica nella Gazzetta ufficiale del Montenegro 132/2026) e dall'articolo 67 della Legge sull'unione civile tra persone dello stesso sesso (Gazzetta ufficiale del Montenegro 67/2020), la plusvalenza dalla Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche (articoli 37a, 37c, 37d e 37g). Il compenso notarile viene dalla Tariffa dei compensi e delle spese dei notai (Gazzetta ufficiale del Montenegro 49/2026, voce tariffaria 1), i diritti di iscrizione dall'elenco delle tasse amministrative dell'Amministrazione degli immobili. Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza legale o fiscale; per una donazione specifica rivolgetevi a un notaio, a un avvocato o a un consulente fiscale.