Dove comprare casa in Montenegro? Le città a confronto tra abitanti e turismo

Qual è la città migliore per comprare casa in Montenegro? Non c'è una risposta unica. Podgorica per vivere tutto l'anno, Budva per affittare d'estate e Bar per una vita stabile sulla costa sono quelle che spiccano.

Alla domanda "dove comprare casa in Montenegro" si risponde di solito con le foto del panorama. Eppure le città montenegrine si distinguono soprattutto per due cose: quante persone ci vivono d'inverno e quante ne arrivano d'estate. Sono questi due numeri a decidere se una casa funziona tutto l'anno.

Qui mettiamo sette comuni uno accanto all'altro con le statistiche ufficiali. I rapporti in tabella li abbiamo calcolati noi; i dati di partenza vengono dal censimento 2023 e dai dati turistici 2025 di MONSTAT.

Abitanti d'inverno e visitatori d'estate: sette città in una tabella

Fonte: MONSTAT, censimento 2023 e arrivi e pernottamenti. La popolazione è la somma dei centri abitati del comune; i villaggi molto piccoli di cui il censimento non pubblica i dati non sono inclusi, per questo scriviamo "circa".

Tre cose saltano all'occhio:

• A Budva ci sono 32 turisti per abitante all'anno. È circa 27 volte Podgorica. La domanda di affitti brevi a Budva è fortissima, ma altrettanto grande è la distanza tra inverno ed estate.
• Un terzo degli italiani si ferma a Budva, e quasi uno su sei a Podgorica. Dei 27.674 arrivi dall'Italia nel 2025, 9.001 hanno pernottato a Budva e 4.804 a Podgorica. Per un acquirente italiano la capitale è meno sconosciuta di quanto si pensi.
• Bar è la città più popolosa della costa. Con 5,7 turisti per abitante ha la vita stabile più forte tra le località costiere.

Anche le città di cui si parla meno raccontano qualcosa. Ulcinj è il comune più turistico dopo Budva, con 15,3 turisti per abitante, ma solo 1.546 italiani vi hanno pernottato. Herceg Novi e Kotor hanno quasi lo stesso rapporto (12,4 e 12,1), ma Kotor attira circa tre quarti di italiani in più. Tivat ha la popolazione più piccola; città di aeroporto e di marina, vive sia di turismo sia di nautica.

Questi rapporti da soli non stabiliscono il valore di una casa. Ma se pensate di affittare mostrano il rischio di un inverno vuoto; se pensate di viverci, mostrano quanta vita resta aperta d'inverno. Le due cose raramente toccano il massimo nella stessa città.

Il lato dei prezzi: cosa dice la serie ufficiale

A parte Podgorica, MONSTAT pubblica il prezzo al metro quadro delle nuove costruzioni non per città ma per tre regioni. Euro al m²:

Fonte: MONSTAT, prezzi delle abitazioni di nuova costruzione.

La serie conta gli appartamenti nuovi venduti nel trimestre e dichiarati dai costruttori, e non dà un dato separato per Budva, Kotor o Tivat: stanno tutti nella stessa media costiera. Il prezzo di una località precisa si può giudicare solo dagli annunci attuali; per Budva siamo andati quartiere per quartiere in comprare casa a Budva. La regione costiera è la colonna più cara in ogni trimestre dall'inizio del 2024; nel 2022 e nel 2023 era poco sotto Podgorica. Il campione della regione centrale è ridotto, e in due trimestri non è stata dichiarata nessuna vendita. La serie dei prezzi anno per anno è in prezzi delle case in Montenegro.

Quale città per chi

Una nota su Kotor: la legge del 2025 sulla legalizzazione degli edifici abusivi considera le aree del patrimonio UNESCO zone protette e prevede una regola di competenza a parte per Kotor. Se guardate una casa vecchia a Kotor, controllate il permesso di costruzione e lo stato della legalizzazione con più attenzione che altrove.

Dopo aver scelto la città

Scelta la città, la procedura è uguale ovunque: visura, notaio, imposta sul trasferimento e iscrizione al catasto. Le verifiche che contano sono in comprare casa in Montenegro è sicuro?. Il trasloco è una voce a sé; se arrivate dall'estero, chiedere un preventivo tramite il servizio traslochi di Glatko prima di comprare rende il budget più chiaro.

Gran parte degli annunci attivi è a Budva: gli immobili a Budva e, per tutto il paese, gli immobili in Montenegro. Se avete una casa in Montenegro, pubblicare l'annuncio è gratuito.

Domande frequenti

Dove vanno gli italiani in Montenegro? Secondo i dati MONSTAT del 2025, il 33 per cento degli arrivi dall'Italia ha pernottato a Budva e il 17 per cento a Podgorica.

Esiste un prezzo ufficiale al metro quadro per Budva? No. A parte Podgorica, la serie ufficiale dà medie regionali; Budva rientra nella media della regione costiera.

Dove costa di più il metro quadro? Nella serie ufficiale delle nuove costruzioni la regione costiera ha la media più alta in ogni trimestre dal 2024: 2.838 euro al m² nel secondo trimestre 2026, dato provvisorio. Per le singole località costiere non c'è un dato ufficiale.

A Podgorica l'inverno è una stagione morta? No. A Podgorica ci sono circa 1,2 turisti per abitante all'anno; la domanda viene dal lavoro e dallo studio, non dal turismo.

Gli stranieri possono comprare in ogni città? Sì per appartamenti e case, alle stesse condizioni dei cittadini. Le restrizioni riguardano terreni agricoli, boschi e zone di sicurezza.