Conviene comprare casa in Montenegro nel 2026? Per un uso personale e un orizzonte lungo i dati sono favorevoli: fino al 2025 i prezzi sono cresciuti più o meno come gli stipendi. Per il solo reddito dipende dalla stagione, e nel 2026 i prezzi hanno cominciato a superare gli stipendi.
Alla domanda se convenga comprare casa in Montenegro di solito si risponde con foto di paesaggi e un grafico dei prezzi che sale soltanto. Questo articolo fa una cosa più circoscritta: sottopone il mercato a tre verifiche con dati ufficiali, e ognuna risponde alla domanda di un acquirente diverso:
- I prezzi si sono staccati dai redditi locali? Da qui dipende se, quando venderete, troverete un acquirente del posto.
- Da dove arriva la domanda, mese per mese? Da qui dipende se l'immobile rende qualcosa fuori dall'estate.
- Quanto costa entrare e uscire? Da qui dipende quanto dovete tenerlo prima che un aumento di prezzo sia davvero vostro.
Le ricerche collegate a questa riguardano quasi tutte i permessi: gli stranieri possono comprare, è sicuro. La risposta breve è sì per appartamenti e case, alle stesse condizioni dei cittadini, con limiti su terreni agricoli, boschi e zone di sicurezza. Le verifiche da fare prima dell'acquisto sono nel nostro articolo comprare casa in Montenegro è sicuro?. Qui restiamo sui numeri.
Verifica 1: i prezzi rispetto agli stipendi
Il grafico abituale mostra che i prezzi delle nuove costruzioni sono saliti molto dal 2021, ed è vero. Quello che non dice è che negli stessi anni gli stipendi netti sono cresciuti ancora più in fretta. Abbiamo messo la serie dei prezzi delle nuove costruzioni di MONSTAT accanto allo stipendio netto medio di MONSTAT e ci siamo chiesti: quanti mesi di stipendio netto medio costa un metro quadrato?
| Anno | Prezzo nuove costruzioni, €/m² | Stipendio netto medio, €/mese | Mesi di stipendio per m² | Anni di stipendio per 60 m² |
| 2019 | 1.113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1.194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1.339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1.532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1.844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2.200 | 1.012 | 2,17 | 10,9 |
| metà 2026 | 2.557 | 1.036 | 2,47 | 12,3 |
Calcolo nostro sulla banca dati MONSTAT dei prezzi delle nuove costruzioni e sulla serie degli stipendi medi. Nella riga di metà 2026 il prezzo provvisorio del secondo trimestre è affiancato allo stipendio netto di giugno 2026.
Tre letture, in ordine di importanza:
- Dal 2021 al 2025 i prezzi sono saliti dell'84 per cento e gli stipendi netti del 90 per cento. Misurato sui redditi locali, il rialzo fino al 2025 non è stato una bolla nel senso comune. Gran parte del salto degli stipendi è arrivato nel 2022, quando la riforma "Europe Now" ha ridotto i contributi in busta paga e il netto è passato da 532 a 712 euro in un anno.
- Nel 2026 il rapporto si rompe. A metà 2026 un metro quadrato costa 2,47 mesi di stipendio netto, il valore più alto della tabella. Tra il secondo trimestre 2025 e il secondo trimestre 2026 la media delle nuove costruzioni è salita del 16,2 per cento, mentre lo stipendio netto di giugno 2026 era solo il 2,6 per cento sopra quello di giugno 2025. Non annuncia un calo, ma dice che per la prima volta in questa serie l'acquirente locale è sotto pressione.
- La serie riguarda solo le nuove costruzioni. Misura il prezzo di vendita dei nuovi alloggi venduti nel periodo, come dichiarato dai costruttori, non è un indice dell'usato. I prezzi dell'usato possono stare sopra o sotto.
Verifica 2: da dove arriva la domanda, mese per mese
Il mercato immobiliare montenegrino è in realtà due mercati, e i dati del turismo lo mostrano meglio di qualsiasi grafico dei prezzi. Nel 2025 il paese ha registrato 2.728.564 arrivi turistici e 15.367.166 pernottamenti, con oltre il 93 per cento degli arrivi dall'estero. Fonte: MONSTAT, arrivi e pernottamenti.
Per un proprietario conta come si distribuiscono nell'anno:
| Mese, 2025 | Arrivi turistici |
| Gennaio | 57.248 |
| Aprile | 162.585 |
| Giugno | 342.207 |
| Agosto | 601.583 |
| Ottobre | 182.837 |
| Dicembre | 58.758 |
Ad agosto arrivano circa 10,5 volte i turisti di gennaio. Luglio e agosto insieme hanno portato il 42,6 per cento degli arrivi dell'anno, quindi un appartamento sulla costa affittato ai turisti guadagna in due mesi buona parte del suo anno. Secondo i dati provvisori, i primi sette mesi del 2026 sono andati il 7,8 per cento sopra gli stessi mesi del 2025, ma la crescita è tutta d'estate: da gennaio ad aprile 2026 si è stati il 2,8 per cento sotto il 2025, da maggio a luglio l'11,2 per cento sopra. La stagione diventa più grande, non più lunga.
La capitale è un'altra cosa. Podgorica ha registrato 211.395 arrivi nel 2025 a fronte di circa 179.000 abitanti al censimento 2023, più o meno un visitatore per abitante all'anno. Lì la domanda di case viene da lavoro, università e pubblica amministrazione, non dal turismo, e quindi l'inverno non è vuoto. Abbiamo confrontato i due modelli in dove comprare casa in Montenegro.
Se pensate di affittare un immobile sulla costa vivendo all'estero, mettete a budget qualcuno sul posto che gestisca check-in, pulizie tra un ospite e l'altro e bassa stagione. È un servizio a sé; la gestione Airbnb su Glatko è un modo per conoscerne il costo prima di comprare, non dopo.
Verifica 3: quanto costa entrare e uscire
Un aumento di prezzo è vostro solo dopo aver pagato i costi da entrambe le parti. Per un acquisto di seconda mano:
| Costo | Regola | Su un appartamento usato da 200.000 € |
| Imposta sul trasferimento (acquirente) | 3% fino a 150.000 €, 5% da 150.000 a 500.000 €, 6% oltre | 7.000 € (3,5% effettivo) |
| IVA | 21%, solo sulla prima vendita del costruttore, inclusa nel prezzo | nessuna sull'usato |
| Imposta annuale sugli immobili | dallo 0,25% all'1,00% del valore di mercato, decisa dal comune | da 500 a 2.000 € l'anno |
| Plusvalenza alla vendita | 15% del guadagno; esente se era la vostra unica abitazione principale | dipende dal guadagno |
Due conseguenze pratiche. Su una nuova costruzione comprata dal costruttore non si paga l'imposta sul trasferimento, perché il 21 per cento di IVA è già nel prezzo. E sull'usato la base imponibile è il valore di mercato stabilito dall'amministrazione fiscale, non la cifra scritta nel contratto: dichiarare meno non riduce l'imposta.
Per chi arriva da un paese extra UE e vuole il permesso di soggiorno sulla base della proprietà, dal gennaio 2026 la base imponibile dell'immobile deve essere di almeno 150.000 euro. Gli italiani e gli altri cittadini dei paesi UE, oltre a quelli di Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera, sono esentati da questa soglia.
Allora, conviene?
Dipende da quale delle tre verifiche è la vostra.
| Il Montenegro fa per voi se | Il Montenegro non fa per voi se |
| Userete l'immobile voi stessi per una parte dell'anno | Vi serve un reddito da affitto ogni mese |
| Potete tenerlo per anni e assorbire il 3-4 per cento di costi d'ingresso | Pensate di vendere entro un anno o due |
| Comprate in un quartiere abitato tutto l'anno | Comprate in un complesso solo stagionale che a ottobre si svuota |
| Verificate lo stato giuridico dell'edificio prima di pagare | Vi fidate della parola del venditore sui permessi |
La parte onesta della tesi ottimista è la verifica 1 fino al 2025: i prezzi sono saliti, ma i redditi locali sono saliti con loro, e un mercato che vive solo di capitali stranieri non si comporta così. La parte onesta della tesi prudente è la verifica 1 nel 2026 e la verifica 2 ogni inverno.
Per vedere cosa è davvero in vendita guardate gli immobili in Montenegro o la pagina di Budva. Se avete un immobile e state pensando di venderlo, pubblicare un annuncio su Fijaka è gratuito.
Domande frequenti
Comprare casa in Montenegro è sicuro? Il rischio principale non è il paese ma il singolo edificio. Prima di pagare controllate la visura catastale e se l'edificio è stato costruito e registrato legalmente.
I prezzi delle case in Montenegro salgono ancora? Sì. La media ufficiale delle nuove costruzioni ha raggiunto 2.557 euro al metro quadrato nel secondo trimestre 2026, secondo i dati provvisori, contro i 2.200 della media del 2025.
Gli stranieri possono comprare casa in Montenegro? Sì, appartamenti e case alle stesse condizioni dei cittadini. Le restrizioni riguardano terreni agricoli, boschi e zone di sicurezza.
Quanto è stagionale la domanda sulla costa? Molto. Nel 2025 ad agosto sono arrivati circa 10,5 volte i turisti di gennaio.
Comprare casa dà diritto al permesso di soggiorno? La proprietà può essere la base per un permesso di soggiorno temporaneo. Per chi arriva da paesi extra UE, dal gennaio 2026 la base imponibile deve essere di almeno 150.000 euro. Non dà la cittadinanza.