Дали Црна Гора е добро место за купување недвижност? Зависи од тестот што е важен за вас. До 2025 година цените на новоградбите пораснаа 84 %, а нето-платите 90 %, но во средината на 2026 година еден квадратен метар чини 2,47 месечни плати, највисоко досега. Во август доаѓаат 10,5 пати повеќе туристи отколку во јануари, а влезот при препродажба чини 3 до 4 %.
На прашањето „дали Црна Гора е добро место за купување недвижност“ обично се одговара со пејзажи и графикон на цени што само расте. Овој преглед прави нешто потесно. Го става пазарот низ три теста со официјални податоци, а секој тест одговара на прашањето на различен купувач. Овој водич е корисен ако размислувате за купување имот во Црна Гора и сакате бројки наместо реклами:
- Дали цените им побегнале на локалните приходи? Ова одлучува дали ќе има домашен купувач кога ќе продавате.
- Од каде доаѓа побарувачката, месец по месец? Ова одлучува дали имотот заработува нешто надвор од летото.
- Колку чини влегувањето и излегувањето? Ова одлучува колку долго мора да го држите имотот пред порастот на цената навистина да биде ваш.
Пребарувањата што стојат до ова речиси сите се за дозволите: смеат ли странци да купуваат, смеат ли државјани на САД да купуваат, дали е безбедно. Краткиот одговор е да за станови и куќи, под исти услови како граѓаните, со ограничувања за земјоделско земјиште, шуми и безбедносни зони. Целосните правила се во нашиот водич за купување недвижност во Црна Гора. Тука остануваме кај бројките.
Тест 1: цените наспроти локалните плати
Вообичаениот графикон покажува дека цените на новоградбите нагло растат од 2021 година, и тоа е точно. Она што го изоставува е дека нето-платите во истите години пораснаа уште побрзо. Серијата на цени на новоградбите на MONSTAT ја ставивме наспроти просечната нето-плата на MONSTAT и поставивме едноставно прашање: колку месеци просечна нето-плата чини еден квадратен метар?
| Година | Цена на новоградба, €/м² | Просечна нето-плата, €/месечно | Месеци плата за м² | Години плата за 60 м² |
| 2019 | 1.113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1.194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1.339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1.532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1.844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2.200 | 1.012 | 2,17 | 10,9 |
| средина на 2026 | 2.557 | 1.036 | 2,47 | 12,3 |
Наша пресметка од базата на MONSTAT за цените на новоизградените станови и серијата за просечните плати. Редот за средината на 2026 година ја поврзува прелиминарната цена за второто тримесечје со нето-платата од јуни 2026.
Три читања, по важност:
- Од 2021 до 2025 година цените пораснаа 84 %, а нето-платите 90 %. Мерено наспроти локалните плати, бумот до 2025 година не беше меур во вообичаена смисла. Голем дел од скокот на платите дојде во 2022 година, кога реформата „Европа сега“ ги намали придонесите од плата, а нето-платата за една година се помести од 532 на 712 евра.
- 2026 година е каде што односот се крши. Во средината на 2026 година еден квадратен метар чини 2,47 месечни нето-плати, највисокото мерење во табелата. Меѓу второто тримесечје од 2025 и 2026 година просекот на новоградбите порасна 16,2 %, додека нето-платата во јуни 2026 беше само 2,6 % над онаа од јуни 2025. Тоа не предвидува пад, но значи дека домашниот купувач за првпат во оваа серија е растегнат.
- Серијата е само за новоградби. Тоа е продажната цена на новите станови продадени во периодот, како што ја пријавуваат инвеститорите, а не индекс на препродажбата. Цените при препродажба можат да бидат над или под неа.
Тест 2: од каде доаѓа побарувачката, месец по месец
Пазарот на недвижности во Црна Гора е два пазари, а туристичките бројки ја покажуваат поделбата подобро од кој било графикон на цени. Во 2025 година земјата забележа 2.728.564 доаѓања на туристи и 15.367.166 ноќевања, при што над 93 % од доаѓањата беа од странство. Извор: податоците на MONSTAT за доаѓањата и ноќевањата.
За сопственикот е важна распределбата во текот на годината:
| Месец, 2025 | Доаѓања на туристи |
| Јануари | 57.248 |
| Април | 162.585 |
| Јуни | 342.207 |
| Август | 601.583 |
| Октомври | 182.837 |
| Декември | 58.758 |
Август носи околу 10,5 пати повеќе доаѓања од јануари. Јули и август заедно донесоа 42,6 % од годишните доаѓања, па крајбрежен стан издаван на туристи голем дел од својата година го заработува за два месеци. Првите седум месеци од 2026 година според прелиминарните бројки беа 7,8 % пред истите месеци од 2025 година, но целиот раст е во лето: од јануари до април 2026 беа 2,8 % под 2025, додека од мај до јули беа 11,2 % над. Сезоната станува поголема, а не подолга.
Главниот град е поинаков. Подгорица во 2025 година забележа 211.395 доаѓања наспроти население од околу 179.000 според пописот од 2023 година, приближно еден посетител на жител годишно. Нејзината побарувачка за станови доаѓа од работните места, студентите и администрацијата, а не од туризмот, па празна зима нема. Двата модели ги споредивме во крајбрежје наспроти главен град.
Ако планирате да издавате крајбрежен имот од странство, предвидете некој на терен што ќе ги прима гостите, ќе чисти меѓу гостите и ќе се грижи во вонсезоната. Таа работа е посебна услуга; услугата за управување со Airbnb на Glatko, опишана на англиски, е еден начин да ја пресметате пред да купите, а не потоа.
Тест 3: колку чини влегувањето и излегувањето
Порастот на цената е ваш дури откако ќе се платат трошоците од двете страни. За купување при препродажба:
| Трошок | Правило | На стан од 200.000 € при препродажба |
| Данок на промет (купувачот) | 3 % до 150.000 €, 5 % од 150.000 до 500.000 €, 6 % над тоа | 7.000 € (ефективно 3,5 %) |
| ДДВ | 21 %, само при првата продажба од инвеститор, во цената | нема при препродажба |
| Годишен данок на имот | од 0,25 до 1,00 % од пазарната вредност, го утврдува општината | од 500 до 2.000 € годишно |
| Капитална добивка при излез | 15 % од добивката; ослободено ако било ваше единствено главно живеалиште | зависи од добивката |
Две практични последици. При новоградба купена од инвеститор нема данок на промет, бидејќи ДДВ од 21 % е веќе во цената. А даночната основа при препродажба е пазарната вредност што ја утврдува даночниот орган, а не бројката запишана во договорот, па пријавувањето пониска цена не ја намалува сметката.
За купувачите надвор од ЕУ што сакаат престој врз основа на сопственоста, даночната основа на имотот од јануари 2026 мора да изнесува најмалку 150.000 евра. Државјаните на земјите од ЕУ, Исланд, Лихтенштајн, Норвешка и Швајцарија се изземени од тој праг.
Значи, дали е добро место за купување?
Зависи кој од трите теста е вашиот.
| Црна Гора одговара ако | Црна Гора не е добар избор ако |
| Имотот ќе го користите сами дел од годината | Ви треба приход од закуп секој месец |
| Можете да го држите со години и да ги поднесете трошоците за влез од 3 до 4 % | Планирате да продадете за една или две години |
| Купувате во населба со постојани жители | Купувате во чисто сезонски комплекс што се празни во октомври |
| Го проверувате правниот статус на зградата пред да платите | Се потпирате на зборот на продавачот за дозволите |
Чесниот дел од оптимистичкиот аргумент е Тестот 1 до 2025 година: цените пораснаа, но со нив пораснаа и локалните приходи, што не е шема на пазар што се движи само со странски пари. Чесниот дел од претпазливиот аргумент е Тестот 1 во 2026 година и Тестот 2 секоја зима.
За да видите што навистина се продава, разгледајте ги огласите за недвижности во Црна Гора или страницата за Будва. Ако имате имот и наместо тоа размислувате за продажба, огласувањето на Fijaka е бесплатно.
Често поставувани прашања
Дали Црна Гора е добро место за купување недвижност во 2026 година? За лична употреба со долг период на држење, податоците се поволни: цените до 2025 година растеа приближно во чекор со платите. За чист приход зависи од сезоната, а во 2026 година цените почнаа да ги престигнуваат платите.
Дали е безбедно да се купи недвижност во Црна Гора? Главниот ризик не е земјата, туку конкретната зграда. Пред да платите, проверете го катастарскиот запис и дали зградата е законски изградена и запишана.
Дали цените на недвижностите во Црна Гора сè уште растат? Да. Официјалниот просек за новоградбите според прелиминарните податоци достигна 2.557 евра по квадратен метар во второто тримесечје од 2026 година, од 2.200 за целата 2025 година.
Може ли странци да купуваат недвижности во Црна Гора? Да, станови и куќи под исти услови како граѓаните. Ограничувања важат за земјоделско земјиште, шуми и безбедносни зони.
Колку е сезонска побарувачката на крајбрежјето? Многу. Во 2025 година август имаше околу 10,5 пати повеќе доаѓања на туристи од јануари.
Дали купувањето имот носи престој? Сопственоста може да биде основ за дозвола за привремен престој. За купувачите надвор од ЕУ даночната основа од јануари 2026 мора да изнесува најмалку 150.000 евра. Не носи државјанство.