Lohnt sich der Immobilienkauf in Montenegro 2026? Für die eigene Nutzung über eine lange Haltedauer sprechen die Daten dafür: Bis 2025 stiegen die Preise ungefähr im Gleichschritt mit den Löhnen. Als reine Renditeanlage hängt es von der Saison ab, und 2026 ziehen die Preise den Löhnen davon.
Die Frage, ob sich eine Immobilie in Montenegro lohnt, wird meist mit Landschaftsbildern und einer Preiskurve beantwortet, die nur nach oben zeigt. Dieser Beitrag macht etwas Engeres. Er schickt den Markt mit amtlichen Daten durch drei Prüfungen, und jede beantwortet die Frage eines anderen Käufers:
- Sind die Preise den Einkommen im Land davongelaufen? Davon hängt ab, ob es beim Verkauf einen einheimischen Käufer gibt.
- Woher kommt die Nachfrage, Monat für Monat? Davon hängt ab, ob eine Wohnung außerhalb des Sommers etwas einbringt.
- Was kosten Einstieg und Ausstieg? Davon hängt ab, wie lange Sie halten müssen, bis eine Preissteigerung wirklich Ihnen gehört.
Die Suchanfragen rund um dieses Thema drehen sich fast alle um Erlaubnis: dürfen Ausländer kaufen, ist es sicher. Die kurze Antwort: bei Wohnungen und Häusern ja, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger, mit Grenzen bei landwirtschaftlichen Flächen, Wald und Sicherheitszonen. Worauf Sie vor dem Kauf achten müssen, steht in unserem Beitrag Immobilienkauf in Montenegro: Ist er sicher?. Hier bleiben wir bei den Zahlen.
Prüfung 1: Preise im Verhältnis zu den Löhnen
Die übliche Grafik zeigt, dass die Preise für Neubauten seit 2021 steil gestiegen sind, und das stimmt. Sie verschweigt, dass die Nettolöhne in denselben Jahren noch schneller gestiegen sind. Wir haben die Neubaupreise von MONSTAT neben den durchschnittlichen Nettolohn von MONSTAT gelegt und eine einfache Frage gestellt: Wie viele durchschnittliche Nettomonatslöhne kostet ein Quadratmeter?
| Jahr | Neubaupreis, €/m² | Durchschnittlicher Nettolohn, €/Monat | Monatslöhne pro m² | Jahreslöhne für 60 m² |
| 2019 | 1.113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1.194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1.339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1.532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1.844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2.200 | 1.012 | 2,17 | 10,9 |
| Mitte 2026 | 2.557 | 1.036 | 2,47 | 12,3 |
Eigene Berechnung auf Grundlage der MONSTAT-Datenbank zu Neubaupreisen und der Lohnstatistik. In der Zeile für Mitte 2026 steht der vorläufige Preis des zweiten Quartals neben dem Nettolohn vom Juni 2026.
Drei Lesarten, nach Wichtigkeit geordnet:
- Von 2021 bis 2025 stiegen die Preise um 84 Prozent, die Nettolöhne um 90 Prozent. Gemessen an den Löhnen im Land war der Anstieg bis 2025 keine Blase im üblichen Sinn. Ein großer Teil des Lohnsprungs kam 2022, als die Reform "Europe Now" die Abgaben auf Löhne senkte und der Nettolohn in einem Jahr von 532 auf 712 Euro stieg.
- 2026 kippt das Verhältnis. Mitte 2026 kostet ein Quadratmeter 2,47 Nettomonatslöhne, der höchste Wert der Tabelle. Zwischen dem zweiten Quartal 2025 und dem zweiten Quartal 2026 stieg der Neubaudurchschnitt um 16,2 Prozent, der Nettolohn vom Juni 2026 lag dagegen nur 2,6 Prozent über dem vom Juni 2025. Das sagt keinen Preisrückgang voraus, zeigt aber, dass einheimische Käufer in dieser Reihe zum ersten Mal an ihre Grenzen kommen.
- Die Reihe erfasst nur Neubauten. Gemessen wird der Verkaufspreis neuer Wohnungen, die im Zeitraum verkauft und von den Bauträgern gemeldet wurden, kein Index für Bestandsimmobilien. Wiederverkaufspreise können darüber oder darunter liegen.
Prüfung 2: Woher die Nachfrage kommt, Monat für Monat
Der montenegrinische Immobilienmarkt besteht aus zwei Märkten, und die Tourismuszahlen zeigen die Trennung besser als jede Preisgrafik. 2025 verzeichnete das Land 2.728.564 Ankünfte und 15.367.166 Übernachtungen, mehr als 93 Prozent der Ankünfte aus dem Ausland. Quelle: MONSTAT, Ankünfte und Übernachtungen.
Für Eigentümer zählt, wie sich das über das Jahr verteilt:
| Monat 2025 | Ankünfte |
| Januar | 57.248 |
| April | 162.585 |
| Juni | 342.207 |
| August | 601.583 |
| Oktober | 182.837 |
| Dezember | 58.758 |
Im August kommen etwa 10,5-mal so viele Gäste wie im Januar. Juli und August brachten zusammen 42,6 Prozent aller Ankünfte des Jahres; eine an Touristen vermietete Küstenwohnung verdient also einen großen Teil ihres Jahres in zwei Monaten. Die ersten sieben Monate 2026 lagen nach vorläufigen Zahlen 7,8 Prozent über denselben Monaten 2025, aber das Wachstum steckt ganz im Sommer: Januar bis April 2026 lagen 2,8 Prozent unter 2025, Mai bis Juli 11,2 Prozent darüber. Die Saison wird größer, nicht länger.
Die Hauptstadt ist anders. Podgorica zählte 2025 genau 211.395 Ankünfte bei rund 179.000 Einwohnern laut Volkszählung 2023, also ungefähr einen Gast pro Einwohner und Jahr. Die Wohnungsnachfrage kommt dort von Arbeit, Studium und Verwaltung, nicht vom Tourismus, deshalb gibt es keinen leeren Winter. Beide Modelle vergleichen wir im Beitrag Wo in Montenegro Immobilien kaufen?.
Wer eine Küstenimmobilie aus dem Ausland vermieten will, sollte jemanden vor Ort einplanen, der Check-ins, die Reinigung zwischen den Gästen und die Nebensaison übernimmt. Das ist eine eigene Dienstleistung; die Airbnb-Verwaltung über Glatko ist ein Weg, ihre Kosten vor dem Kauf zu kennen statt danach.
Prüfung 3: Was Einstieg und Ausstieg kosten
Eine Preissteigerung gehört Ihnen erst, wenn die Kosten auf beiden Seiten bezahlt sind. Für einen Kauf aus zweiter Hand:
| Kosten | Regel | Bei einer Bestandswohnung für 200.000 € |
| Grunderwerbsteuer (Käufer) | 3 % bis 150.000 €, 5 % von 150.000 bis 500.000 €, 6 % darüber | 7.000 € (effektiv 3,5 %) |
| Mehrwertsteuer | 21 %, nur beim Erstverkauf durch den Bauträger, im Preis enthalten | beim Wiederverkauf keine |
| Jährliche Grundsteuer | 0,25 % bis 1,00 % des Marktwerts, von der Gemeinde festgelegt | 500 bis 2.000 € im Jahr |
| Veräußerungsgewinn beim Verkauf | 15 % des Gewinns; befreit, wenn es Ihr einziger Hauptwohnsitz war | abhängig vom Gewinn |
Zwei praktische Folgen. Bei einem Neubau vom Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil die 21 Prozent Mehrwertsteuer schon im Preis stecken. Und beim Wiederverkauf ist die Steuerbemessungsgrundlage der von der Steuerbehörde festgestellte Marktwert, nicht die Zahl im Vertrag; ein zu niedrig angegebener Preis senkt die Steuer nicht.
Wer als Käufer aus einem Nicht-EU-Staat eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage einer Immobilie möchte, braucht seit Januar 2026 eine steuerliche Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 Euro. Deutsche und andere Staatsangehörige der EU-Staaten sowie Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sind von dieser Schwelle ausgenommen.
Lohnt es sich also?
Das hängt davon ab, welche der drei Prüfungen Ihre ist.
| Montenegro passt, wenn | Montenegro passt nicht, wenn |
| Sie die Immobilie einen Teil des Jahres selbst nutzen | Sie jeden Monat Mieteinnahmen brauchen |
| Sie jahrelang halten und 3 bis 4 Prozent Einstiegskosten tragen können | Sie in ein oder zwei Jahren verkaufen wollen |
| Sie in einem Viertel mit ganzjährigen Bewohnern kaufen | Sie in einer reinen Saisonanlage kaufen, die sich im Oktober leert |
| Sie den rechtlichen Status des Gebäudes vor der Zahlung prüfen | Sie sich bei Genehmigungen auf das Wort des Verkäufers verlassen |
Der ehrliche Teil der optimistischen Sicht ist Prüfung 1 bis 2025: Die Preise stiegen, aber die Einkommen im Land stiegen mit, und so verhält sich kein Markt, der nur von ausländischem Geld lebt. Der ehrliche Teil der vorsichtigen Sicht ist Prüfung 1 im Jahr 2026 und Prüfung 2 in jedem Winter.
Was tatsächlich angeboten wird, sehen Sie unter Immobilien in Montenegro oder auf der Seite für Budva. Wenn Sie selbst eine Immobilie besitzen und über einen Verkauf nachdenken: Inserieren auf Fijaka ist kostenlos.
Häufige Fragen
Ist der Immobilienkauf in Montenegro sicher? Das Hauptrisiko ist nicht das Land, sondern das einzelne Gebäude. Prüfen Sie vor der Zahlung den Katastereintrag und ob das Gebäude legal errichtet und eingetragen ist.
Steigen die Immobilienpreise in Montenegro weiter? Ja. Der amtliche Neubaudurchschnitt erreichte im zweiten Quartal 2026 nach vorläufigen Daten 2.557 Euro pro Quadratmeter, nach 2.200 Euro im Jahresdurchschnitt 2025.
Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen? Ja, Wohnungen und Häuser zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger. Einschränkungen gelten für landwirtschaftliche Flächen, Wald und Sicherheitszonen.
Wie stark schwankt die Nachfrage an der Küste? Sehr stark. 2025 kamen im August etwa 10,5-mal so viele Gäste wie im Januar.
Bekommt man mit einer Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis? Eigentum kann Grundlage für eine befristete Aufenthaltserlaubnis sein. Für Käufer aus Nicht-EU-Staaten muss die Bemessungsgrundlage seit Januar 2026 mindestens 150.000 Euro betragen. Eine Staatsbürgerschaft gibt es dafür nicht.