Стоит ли покупать недвижимость в Черногории в 2026 году? Для собственного пользования и долгого владения данные говорят «да»: до 2025 года цены росли примерно вровень с зарплатами. Ради одного лишь дохода всё зависит от сезона, а в 2026 году цены начали обгонять зарплаты.
На вопрос, стоит ли покупать недвижимость в Черногории, обычно отвечают видами на море и графиком цен, который идёт только вверх. Здесь задача уже: мы прогоняем рынок через три проверки на официальных данных, и каждая отвечает на вопрос своего покупателя:
- Оторвались ли цены от местных доходов? От этого зависит, найдётся ли местный покупатель, когда вы решите продать.
- Откуда берётся спрос, месяц за месяцем? От этого зависит, приносит ли квартира что-то за пределами лета.
- Сколько стоит войти и выйти? От этого зависит, сколько нужно держать объект, чтобы рост цены действительно достался вам.
Почти все запросы рядом с этим касаются разрешений: могут ли иностранцы купить, безопасно ли это. Коротко: квартиры и дома да, на тех же условиях, что и граждане, с ограничениями для сельхозземель, леса и зон безопасности. Что проверить перед покупкой, мы разобрали в статье безопасно ли покупать недвижимость в Черногории. Здесь остаёмся в цифрах.
Проверка 1: цены относительно местных зарплат
Привычный график показывает, что цены на новостройки с 2021 года резко выросли, и это правда. Он не показывает, что чистые зарплаты за те же годы росли ещё быстрее. Мы положили ряд цен на новостройки MONSTAT рядом со средней чистой зарплатой по данным MONSTAT и задали простой вопрос: сколько месяцев средней чистой зарплаты стоит один квадратный метр?
| Год | Цена новостройки, €/м² | Средняя чистая зарплата, €/мес. | Месяцев зарплаты за м² | Лет зарплаты за 60 м² |
| 2019 | 1 113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1 194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1 339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1 532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1 844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2 200 | 1 012 | 2,17 | 10,9 |
| середина 2026 | 2 557 | 1 036 | 2,47 | 12,3 |
Наш расчёт по базе MONSTAT о ценах на новое жильё и ряду средних зарплат. В строке «середина 2026» предварительная цена второго квартала сопоставлена с чистой зарплатой за июнь 2026 года.
Три вывода, по степени важности:
- С 2021 по 2025 год цены выросли на 84 процента, а чистые зарплаты на 90 процентов. Если мерить местными доходами, рост до 2025 года не был пузырём в обычном смысле. Большая часть скачка зарплат пришлась на 2022 год, когда реформа «Europe Now» снизила взносы с зарплаты и чистый доход за год вырос с 532 до 712 евро.
- В 2026 году соотношение ломается. В середине 2026 года квадратный метр стоит 2,47 месячной чистой зарплаты, это максимум в таблице. Между вторыми кварталами 2025 и 2026 годов средняя цена новостройки выросла на 16,2 процента, а чистая зарплата за июнь 2026 года была выше июньской 2025-го всего на 2,6 процента. Это не прогноз падения, но впервые в этом ряду местному покупателю становится тесно.
- Ряд охватывает только новостройки. Он показывает цену продажи новых квартир, проданных за период, по данным застройщиков, и не является индексом вторичного рынка. Цены на вторичке могут быть и выше, и ниже.
Проверка 2: откуда берётся спрос по месяцам
Рынок жилья в Черногории на деле состоит из двух рынков, и туристическая статистика показывает это лучше любого графика цен. В 2025 году страна зафиксировала 2 728 564 туристических прибытия и 15 367 166 ночёвок, из них более 93 процентов прибытий из-за рубежа. Источник: MONSTAT, прибытия и ночёвки.
Для владельца важно, как это распределено по году:
| Месяц, 2025 | Прибытия туристов |
| Январь | 57 248 |
| Апрель | 162 585 |
| Июнь | 342 207 |
| Август | 601 583 |
| Октябрь | 182 837 |
| Декабрь | 58 758 |
В августе приезжает примерно в 10,5 раза больше туристов, чем в январе. Июль и август вместе дали 42,6 процента всех прибытий за год, так что квартира у моря, сдаваемая туристам, зарабатывает большую часть года за два месяца. По предварительным данным, первые семь месяцев 2026 года прошли на 7,8 процента выше тех же месяцев 2025-го, но весь рост пришёлся на лето: январь–апрель 2026 года оказались на 2,8 процента ниже 2025-го, май–июль на 11,2 процента выше. Сезон становится больше, а не длиннее.
Столица устроена иначе. В Подгорице в 2025 году зафиксировано 211 395 прибытий при населении около 179 000 человек по переписи 2023 года, то есть примерно один гость на жителя в год. Спрос на жильё там создают работа, учёба и госуправление, а не туризм, поэтому пустой зимы нет. Обе модели мы сравнили в статье где лучше купить квартиру в Черногории.
Если вы собираетесь сдавать квартиру у моря, живя в другой стране, заложите в бюджет человека на месте: заселение, уборка между гостями, межсезонье. Это отдельная услуга; управление Airbnb через Glatko позволяет узнать её цену до покупки, а не после.
Проверка 3: сколько стоит войти и выйти
Рост цены становится вашим только после того, как оплачены расходы с обеих сторон. Для покупки на вторичном рынке:
| Расход | Правило | Для квартиры на вторичке за 200 000 € |
| Налог на передачу (платит покупатель) | 3% до 150 000 €, 5% от 150 000 до 500 000 €, 6% свыше | 7 000 € (эффективно 3,5%) |
| НДС | 21%, только при первой продаже застройщиком, включён в цену | на вторичке нет |
| Ежегодный налог на недвижимость | от 0,25% до 1,00% рыночной стоимости, устанавливает муниципалитет | от 500 до 2 000 € в год |
| Налог на прирост капитала при продаже | 15% от прибыли; не платится, если это было ваше единственное основное жильё | зависит от прибыли |
Два практических следствия. При покупке новостройки у застройщика налога на передачу нет, потому что 21 процент НДС уже в цене. А на вторичном рынке базой налога служит не сумма в договоре, а рыночная стоимость, которую определяет налоговый орган; занижение цены налог не уменьшает.
Для покупателей из стран вне ЕС, в том числе граждан России, которые хотят получить вид на жительство на основании собственности, с января 2026 года налоговая база объекта должна составлять не менее 150 000 евро. Граждане стран ЕС, а также Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии от этого порога освобождены.
Так стоит ли покупать?
Зависит от того, какая из трёх проверок ваша.
| Черногория подходит, если | Черногория не подходит, если |
| Вы будете сами пользоваться жильём часть года | Вам нужен арендный доход каждый месяц |
| Вы готовы держать объект годами и нести 3–4 процента расходов на вход | Вы планируете продать через год-два |
| Вы покупаете в районе, где живут круглый год | Вы покупаете в чисто сезонном комплексе, который пустеет в октябре |
| Вы проверяете юридический статус здания до оплаты | Вы верите продавцу на слово насчёт разрешений |
Честная часть оптимистичной позиции состоит в проверке 1 до 2025 года: цены росли, но местные доходы росли вместе с ними, а рынок, живущий только на иностранные деньги, так себя не ведёт. Честная часть осторожной позиции: проверка 1 в 2026 году и проверка 2 каждой зимой.
Чтобы увидеть, что реально продаётся, откройте раздел недвижимость в Черногории или страницу Будвы. Если у вас есть объект и вы думаете о продаже, разместить объявление на Fijaka можно бесплатно.
Частые вопросы
Безопасно ли покупать недвижимость в Черногории? Главный риск не страна, а конкретное здание. До оплаты проверьте запись в кадастре и то, построено ли и зарегистрировано ли здание законно.
Цены на недвижимость в Черногории ещё растут? Да. Официальная средняя цена новостройки во втором квартале 2026 года достигла 2 557 евро за квадратный метр по предварительным данным, против 2 200 евро в среднем за 2025 год.
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Черногории? Да, квартиры и дома на тех же условиях, что и граждане. Ограничения действуют для сельхозземель, леса и зон безопасности.
Насколько сезонный спрос на побережье? Очень. В 2025 году в августе туристов было примерно в 10,5 раза больше, чем в январе.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство? Собственность может быть основанием для временного вида на жительство. Для покупателей из стран вне ЕС с января 2026 года налоговая база должна быть не ниже 150 000 евро. Гражданства она не даёт.