Je Černá Hora dobré místo ke koupi nemovitosti? Záleží na tom, který ze tří testů je váš. Do roku 2025 rostly ceny novostaveb zhruba stejně jako čisté mzdy, v roce 2026 je ale předbíhají: metr čtvereční stojí 2,47 průměrné měsíční mzdy. Poptávka na pobřeží je silně sezonní, v srpnu přijede asi 10,5krát víc turistů než v lednu, a vstupní náklady na koupi z druhé ruky činí zhruba 3–4 %.
Na otázku „je Černá Hora dobré místo ke koupi nemovitosti“ se obvykle odpovídá krajinou a cenovým grafem, který jde jen nahoru. Tento přehled dělá něco užšího. Podrobuje trh třem testům na oficiálních datech a každý test odpovídá na otázku jiného kupujícího:
- Utekly ceny místním příjmům? To rozhoduje o tom, zda při prodeji najdete domácího kupujícího.
- Odkud přichází poptávka, měsíc po měsíci? To rozhoduje o tom, zda nemovitost vydělává i mimo léto.
- Kolik stojí vstup a výstup? To rozhoduje o tom, jak dlouho musíte nemovitost držet, než je růst ceny skutečně váš.
Tento průvodce se hodí, pokud zvažujete koupi v Černé Hoře a chcete se rozhodnout podle čísel, ne podle fotografií.
Vyhledávání, která stojí vedle tohoto, se téměř všechna týkají povolení: smějí cizinci kupovat, smějí kupovat občané USA, je to bezpečné. Krátká odpověď zní ano u bytů a domů, za stejných podmínek jako pro občany, s omezeními u zemědělské půdy, lesů a bezpečnostních zón. Úplná pravidla jsou v našem průvodci koupí nemovitosti v Černé Hoře. Tady zůstaneme u čísel.
Test 1: ceny proti místním mzdám
Obvyklý graf ukazuje, že ceny novostaveb od roku 2021 strmě rostou, a to je pravda. Vynechává ale, že čisté mzdy rostly ve stejných letech ještě rychleji. Postavili jsme řadu cen novostaveb MONSTAT vedle průměrné čisté mzdy MONSTAT a položili jednoduchou otázku: kolik měsíců průměrné čisté mzdy stojí jeden metr čtvereční?
| Rok | Cena novostavby, €/m² | Průměrná čistá mzda, €/měsíc | Měsíce mzdy za m² | Roky mzdy za 60 m² |
| 2019 | 1 113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1 194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1 339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1 532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1 844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2 200 | 1 012 | 2,17 | 10,9 |
| polovina 2026 | 2 557 | 1 036 | 2,47 | 12,3 |
Náš výpočet z databáze cen nových bytů a řady průměrných mezd MONSTAT (první stránka je v černohorštině, druhá v angličtině). Řádek za polovinu roku 2026 páruje předběžnou cenu za druhé čtvrtletí s čistou mzdou za červen 2026.
Tři čtení, seřazená podle důležitosti:
- Mezi lety 2021 a 2025 vzrostly ceny o 84 procent a čisté mzdy o 90 procent. Měřeno místními platy nebyl boom do roku 2025 bublinou v obvyklém smyslu. Velká část růstu mezd přišla v roce 2022, kdy reforma „Evropa sad“ (Evropa teď) snížila odvody ze mzdy a čistý plat se za jediný rok posunul z 532 na 712 €.
- Rok 2026 je okamžikem, kdy se poměr láme. V polovině roku 2026 stojí metr čtvereční 2,47 měsíční čisté mzdy, nejvíc v celé tabulce. Mezi druhým čtvrtletím 2025 a 2026 vzrostl průměr novostaveb o 16,2 procenta, zatímco čistá mzda za červen 2026 byla jen o 2,6 procenta vyšší než v červnu 2025. To nepředpovídá pokles, ale znamená to, že domácí kupující je v této řadě poprvé napínán.
- Řada zahrnuje jen novostavby. Jde o prodejní cenu nových bytů prodaných v daném období, jak ji hlásí developeři, ne o index trhu z druhé ruky. Ceny z druhé ruky mohou být nad ní i pod ní.
Test 2: odkud přichází poptávka, měsíc po měsíci
Trh nemovitostí v Černé Hoře jsou dva trhy a turistická čísla ukazují toto rozdělení lépe než jakýkoli cenový graf. V roce 2025 zaznamenala země 2 728 564 příjezdů turistů a 15 367 166 přenocování, přes 93 procent příjezdů ze zahraničí. Zdroj: údaje MONSTAT o příjezdech a přenocováních (stránka je v černohorštině).
Pro vlastníka je důležité rozložení během roku:
| Měsíc, 2025 | Příjezdy turistů |
| Leden | 57 248 |
| Duben | 162 585 |
| Červen | 342 207 |
| Srpen | 601 583 |
| Říjen | 182 837 |
| Prosinec | 58 758 |
Srpen přivádí zhruba 10,5krát víc příjezdů než leden. Červenec a srpen dohromady přinesly 42,6 procenta ročních příjezdů, takže přímořský byt pronajímaný turistům vydělá velkou část svého roku za dva měsíce. Prvních sedm měsíců roku 2026 bylo podle předběžných údajů o 7,8 procenta nad stejnými měsíci roku 2025, ale veškerý růst je v létě: leden až duben 2026 byly o 2,8 procenta pod rokem 2025, zatímco květen až červenec o 11,2 procenta nad ním. Sezona se zvětšuje, ne prodlužuje.
Hlavní město je jiné. Podgorica zaznamenala v roce 2025 211 395 příjezdů při počtu obyvatel zhruba 179 000 podle sčítání v roce 2023, tedy přibližně jednoho návštěvníka na obyvatele ročně. Její poptávka po bydlení vychází z pracovních míst, studentů a státní správy, ne z turismu, takže prázdná zima tu není. Oba modely jsme porovnali v článku pobřeží, nebo hlavní město.
Pokud chcete přímořskou nemovitost pronajímat ze zahraničí, počítejte s někým na místě, kdo vyřizuje příjezdy, úklid mezi hosty a mimosezonu. Tato práce je samostatnou službou; správa Airbnb na Glatko (stránka je v angličtině) je jedním ze způsobů, jak ji nacenit před koupí, a ne až po ní.
Test 3: kolik stojí vstup a výstup
Růst ceny je váš teprve tehdy, když jsou zaplacené náklady na obou stranách. U koupě z druhé ruky:
| Náklad | Pravidlo | U bytu z druhé ruky za 200 000 € |
| Daň z převodu (kupující) | 3 % do 150 000 €, 5 % mezi 150 000 a 500 000 €, 6 % nad | 7 000 € (efektivně 3,5 %) |
| DPH | 21 %, jen při prvním prodeji developerem, v ceně | u druhé ruky žádná |
| Roční daň z nemovitosti | 0,25 % až 1,00 % tržní hodnoty, stanoví obec | 500 až 2 000 € ročně |
| Kapitálový zisk při prodeji | 15 % ze zisku; osvobozeno, pokud šlo o vaše jediné hlavní bydliště | závisí na zisku |
Dva praktické důsledky. U novostavby koupené od developera se daň z převodu neplatí, protože 21 procent DPH už je v ceně. A základem daně u druhé ruky je tržní hodnota stanovená daňovým úřadem, ne částka uvedená ve smlouvě, takže podhodnocení účet nesníží.
Pro kupující mimo EU, kteří chtějí pobyt na základě vlastnictví, musí mít nemovitost od ledna 2026 daňový základ alespoň 150 000 €. Státní příslušníci zemí EU, Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska jsou od této hranice osvobozeni.
Je to tedy dobré místo ke koupi?
Záleží na tom, který ze tří testů je váš.
| Černá Hora se hodí, pokud | Černá Hora se nehodí, pokud |
| Budete nemovitost část roku sami užívat | Potřebujete příjem z nájmu každý měsíc |
| Můžete ji držet roky a unesete vstupní náklady 3 až 4 procenta | Plánujete prodej do roka nebo dvou |
| Kupujete ve čtvrti se stálými obyvateli | Kupujete v čistě sezonním komplexu, který se v říjnu vyprázdní |
| Před platbou ověříte právní stav budovy | Spoléháte na slovo prodávajícího o povoleních |
Poctivou částí optimistického pohledu je test 1 do roku 2025: ceny rostly, ale místní příjmy s nimi, což není vzorec trhu, který běží jen na zahraničních penězích. Poctivou částí opatrného pohledu je test 1 v roce 2026 a test 2 každou zimu.
Co je skutečně na prodej, zjistíte v inzerátech nemovitostí v Černé Hoře nebo na stránce Budvy. Pokud nemovitost vlastníte a místo toho zvažujete prodej, inzerát na Fijace je zdarma.
Často kladené otázky
Je Černá Hora v roce 2026 dobré místo ke koupi nemovitosti? Pro vlastní užívání s dlouhou dobou držení data hovoří příznivě: ceny do roku 2025 rostly zhruba v souladu se mzdami. U čistě výnosové investice záleží na sezoně a v roce 2026 začaly ceny mzdy předbíhat.
Je koupě nemovitosti v Černé Hoře bezpečná? Hlavním rizikem není země, ale konkrétní budova. Než zaplatíte, zkontrolujte záznam v katastru a to, zda byla budova legálně postavena a zapsána.
Rostou ceny nemovitostí v Černé Hoře stále? Ano. Oficiální průměr novostaveb dosáhl ve druhém čtvrtletí 2026 podle předběžných údajů 2 557 € za metr čtvereční, oproti 2 200 € za celý rok 2025.
Mohou cizinci v Černé Hoře kupovat nemovitosti? Ano, byty a domy za stejných podmínek jako občané. Omezení platí pro zemědělskou půdu, lesy a bezpečnostní zóny.
Jak sezonní je poptávka na pobřeží? Velmi. V roce 2025 měl srpen zhruba 10,5krát víc příjezdů turistů než leden.
Dává koupě nemovitosti nárok na pobyt? Vlastnictví může být podkladem pro přechodné povolení k pobytu. U kupujících mimo EU musí od ledna 2026 činit daňový základ alespoň 150 000 €. Občanství nedává.