Je koupě nemovitosti v Černé Hoře bezpečná? Ano, pokud prověříte konkrétní budovu. Země je pro zahraniční kupující otevřená a vlastnictví se zapisuje do veřejného katastru, ale riziko leží v nelegálních a nezapsaných stavbách: podle legalizačního zákona z roku 2025 je nelze prodat. Než se pohnou jakékoli peníze, přečtěte si listy „B“ a „G“ výpisu z katastru a projděte sedm kontrol níže.
„Je koupě nemovitosti v Černé Hoře bezpečná“ je jednou z nejčastějších otázek, které kupující napíšou dřív než cokoli jiného. Poctivá odpověď má dvě poloviny. Země je otevřená zahraničním kupujícím, používá euro a vlastnictví zapisuje do veřejného katastru. Riziko leží o úroveň níž, v konkrétní budově: zda byla postavena s povolením, zda je zapsaná a zda je proti ní něco zapsáno. Tento průvodce se hodí, pokud se chystáte koupit byt nebo dům v Černé Hoře a chcete vědět, co ověřit před platbou.
Toto riziko není teoretické. Jak v říjnu 2025 informoval týdeník Monitor (stránka je v černohorštině), do června 2025 bylo podáno zhruba 62 500 žádostí o legalizaci, zatímco od roku 2018 bylo skutečně legalizováno jen 3 589 budov. Černá Hora má velký fond budov, jejichž papíry nejsou v pořádku, a některé z nich jsou na trhu.
Co pro kupující změnil legalizační zákon z roku 2025
V červenci 2025 přijal parlament nový zákon o legalizaci nelegálních staveb, vyhlášený v Úředním věstníku 91/25 a účinný od 14. srpna 2025. Pro kupujícího jsou přímo důležitá čtyři ustanovení:
| Ustanovení | Co říká | Proč to kupujícího zajímá |
| Článek 33 | Budovu postavenou bez povolení, nezapsanou nebo bez rozhodnutí o legalizaci nelze prodat | Prodávající ji možná nemůže právně převést |
| Článek 33 | Zákaz nakládání se zapisuje do listu „G“ výpisu z katastru | Zákaz je vidět, pokud výpis čtete |
| Články 6 a 7 | Legalizovat lze jen budovy viditelné na družicovém a leteckém snímkování z července 2025 | Cokoli postaveného nebo rozšířeného po tomto snímkování nelze podle tohoto zákona legalizovat |
| Článek 51 | Katastr musí zapsat zákaz nakládání i u budov, které skončí bez rozhodnutí o legalizaci | Ve výpisech z katastru se v příštích letech objeví další zákazy |
Lhůta, do které mají vlastníci začít se zápisem nezapsaných budov, byla stanovena na šest měsíců a od té doby byla dvakrát prodloužena novelami vyhlášenými v Úředním věstníku 18/2026 a 117/2026, druhá z nich je účinná od 15. srpna 2026. Pro kupujícího je přesná lhůta méně důležitá než pravidlo, které se nemění: budovu bez zápisu nebo bez rozhodnutí o legalizaci nelze prodat. Cokoli, co spoléhá na to, že „papíry se vyřizují“, spoléhá na řízení, které nemusí skončit. Jedno upřesnění přinesla únorová novela z roku 2026: byt, jehož výpis obsahuje jen poznámku „bez povolení k užívání“, lze stále prodat, pokud byl postaven v souladu se stavebním povolením, takže dokumenty, které tuto poznámku vysvětlují, jsou stavební povolení a projekt, podle kterého se stavělo.
Chráněné zóny mají další podmínky. Zákon vyjmenovává pobřežní pásmo (morsko dobro), oblasti světového dědictví UNESCO, jako je region Kotoru, vodní pozemky, sesuvná území a další; budovy v nich lze legalizovat, jen pokud odpovídají plánovacím parametrům pro danou zónu.
Jak číst výpis z katastru
Výpis z katastru (list nepokretnosti) vydává Správa nemovitostí (stránka je v angličtině), která katastr vede. Je rozdělen na listy a dva z nich odpovídají na většinu otázky bezpečnosti:
- List „B“ ukazuje, kdo nemovitost vlastní. Osoba, která podepisuje smlouvu, musí být ta osoba, nebo všechny osoby, které jsou tam uvedeny.
- List „G“ ukazuje zatížení a omezení: hypotéky a poznámky jako „bez povolení k užívání“, „bez zprávy o odborném dozoru“, „postaveno bez stavebního povolení“ nebo „přesahuje stavební povolení“. Zákon z roku 2025 používá přesně tyto poznámky jako spouštěč zákazů nakládání.
Prázdný list „G“ není zárukou, ale poznámka v něm je stopkou, dokud nebude písemně vysvětlena.
Sedm kontrol dřív, než se pohnou jakékoli peníze
| # | Kontrola | Kde | Varovný signál |
| 1 | Vlastník odpovídá prodávajícímu | List „B“ výpisu z katastru | Jiné jméno nebo spoluvlastníci, kteří nepodepisují |
| 2 | Žádná hypotéka ani zákaz | List „G“ | Hypotéka bez písemného plánu výmazu nebo zákaz nakládání |
| 3 | Budova je legální | Povolení k užívání nebo rozhodnutí o legalizaci | Jen „žádost byla podána“ |
| 4 | Jednotka odpovídá zápisu | Plocha a podlaží ve výpisu proti skutečnosti | Pokoj navíc, zasklená terasa nebo podkroví, které v zápisu nejsou |
| 5 | Omezení zóny | Pobřežní pásmo, památková oblast | Nemovitost u pláže nebo ve starém městě bez potvrzení podle plánu |
| 6 | Zprostředkovatel je registrovaný | Registr zprostředkovatelů nemovitostí | Zprostředkovatel, který v registru není |
| 7 | Platba následuje notáře | Notářsky ověřená smlouva, pak zápis do katastru | Plná platba před podpisem nebo hotovost mimo smlouvu |
Ke kontrole 6: od 13. srpna 2025 upravuje zprostředkování nemovitostí samostatný zákon, s registrem zprostředkovatelů, licencí a odbornou zkouškou a písemnou smlouvou s klientem. Ke kontrole 7: vlastnictví přechází, když ho katastr zapíše, ne podpisem smlouvy; jednotlivé kroky popisuje náš průvodce koupí nemovitosti v Černé Hoře.
Několik z těchto kontrol vyžaduje někoho, kdo může otevřít registry, ke kterým se kupující nedostane, zejména u novostaveb a větších nákupů. Průvodce RoNa Legal v angličtině s kontrolním seznamem prověrky nemovitosti prochází, který registr co dokazuje. Fijaka je tržiště a neposkytuje právní poradenství.
Novostavba, nebo druhá ruka: kde leží riziko
Každá má svůj typický problém. U novostavby jde o to, zda má developer stavební povolení a po dokončení povolení k užívání a kdy bude jednotka zapsána na vaše jméno. U druhé ruky jde o to, zda byt ve skutečnosti odpovídá bytu v zápisu: zasklené balkony, přistavěná patra a přestavěná podkroví jsou běžné a zákon z roku 2025 považuje každou část postavenou bez povolení za samostatnou nelegální stavbu.
Žádná z možností není automaticky bezpečnější. Bezpečnější je ta koupě, u které jste si list „G“ přečetli.
Je to tedy bezpečné?
Pro kupujícího, který udělá výše uvedené kontroly, ano, v tom smyslu, že právní systém vám dává nástroje, abyste problém uviděli dřív, než zaplatíte. Pravidla o tom, kdo smí kupovat, jsou velkorysá a katastr je veřejný. Bezpečné není kupovat na důvěru: platit před notářem, přijmout „povolení je na cestě“ nebo vynechat výpis z katastru, protože ho viděl makléř.
Pokud zároveň porovnáváte lokality, ceny a poptávku pokrývá náš rozbor dat černohorského trhu a srovnání pobřeží a hlavního města. Aktuální inzeráty jsou na stránce nemovitostí v Černé Hoře.
Často kladené otázky
Je koupě nemovitosti v Černé Hoře pro cizince bezpečná? Ano, pokud prověříte konkrétní budovu. Cizinci mohou kupovat byty a domy za stejných podmínek jako občané; hlavním rizikem jsou nelegální nebo nezapsané stavby.
Lze v Černé Hoře prodat nelegální stavbu? Podle legalizačního zákona z roku 2025 ne. Budovu bez povolení, která není zapsaná nebo nemá rozhodnutí o legalizaci, nelze prodat a do výpisu z katastru se zapisuje zákaz nakládání.
Co je list „G“? Část výpisu z katastru, která uvádí zatížení a omezení, jako jsou hypotéky a poznámky, že budova nemá povolení k užívání nebo byla postavena bez povolení.
Lze legalizovat budovu postavenou nedávno? Podle zákona z roku 2025 lze legalizovat jen budovy viditelné na družicovém a leteckém snímkování z července 2025.
Potřebuji ke koupi nemovitosti v Černé Hoře právníka? Není to povinné, ale kontroly jako právní stav, omezení zón a povolení developera jsou snazší s někým, kdo má přístup k příslušným registrům.
Kdy se stanu vlastníkem? Když je koupě zapsána do katastru, ne když je podepsána smlouva.