Jak dlouhá je v Černé Hoře výpovědní lhůta z nájmu bytu? Taková, jaká byla sjednána; pokud nájemní smlouva na dobu neurčitou lhůtu neuvádí, činí tři měsíce. Smlouva musí být písemná a ověřená, jinak je neplatná. Pronajímatel může vypovědět bez výpovědní lhůty, pokud nájemce nezaplatí nájemné za dvě po sobě jdoucí období; kauci upravuje samotná smlouva.
Když se nájem blíží ke konci, objevují se stále stejné otázky. Ukazuje to i místní vyhledávání: po „otkaz ugovora o zakupu“ (výpověď nájemní smlouvy) následují „stana“ (bytu), „na određeno vrijeme“ (na dobu určitou) a „primjer“ (vzor), lidé hledají „otkazni rok zakup stana“ (výpovědní lhůta, nájem bytu), po „depozit za stan“ (kauce na byt) následují „zakon“ (zákon) a „iskustva“ (zkušenosti) a zvlášť se hledá „iseljenje zakupca“ (vystěhování nájemce).
Článek vysvětluje, co zákon o závazkových vztazích říká o formě nájemní smlouvy, výpovědní lhůtě, výpovědi bez lhůty, prodeji bytu během nájmu, vrácení bytu a kauci a na koho se obrátit, když nájemce neodchází. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře byt pronajímáte nebo v něm bydlíte v nájmu a nájem se chýlí ke konci.
Nájemní smlouva: písemná forma a ověření
Nájemní smlouva na byt musí být uzavřena písemně a ověřena v souladu s předpisy. Smlouva uzavřená jinak je absolutně neplatná. Na nájem bytu se vztahují i obecná pravidla o nájmu ze stejného zákona.
Zákon o údržbě obytných budov přidává vlastníkovi, který pronajímá byt v domě, dvě povinnosti:
- do 15 dnů od pronajmutí předá vlastník správci budovy písemné oznámení o nájmu s údaji o nájemci a pronajímateli, podlahové ploše a době nájmu;
- do 15 dnů od podpisu předloží vlastník daňovému úřadu kopii nájemní smlouvy ověřenou notářem nebo jiným příslušným orgánem.
Roli správce vysvětluje náš článek o správci budovy a vlastnících jednotek a daň z příjmů z pronájmu náš průvodce jak pronajmout byt.
Jak nájem bytu končí
Zákon uvádí sedm důvodů:
| Důvod | Poznámka |
| Ukončení dohodou | Strany se dohodnou na datu ukončení |
| Uplynutí doby | U nájmů na dobu určitou |
| Zničení bytu | Pokud vyšší moc byt zničí nebo poškodí jen zčásti, může nájemce vypovědět, nebo zůstat a požadovat nižší nájemné |
| Demolice budovy nebo její části | Na základě pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu |
| Změna účelu | Když se účel budovy nebo bytu změní v souladu s předpisy |
| Výpověď | S výpovědní lhůtou, nebo v zákonem stanovených případech bez ní |
| Jiné případy | Stanovené zákonem |
Výpovědní lhůta
| Nájem | Jak končí | Výpovědní lhůta |
| Na dobu neurčitou | Výpovědí, kterou může dát kterákoli strana druhé | Podle dohody; není-li sjednána, tři měsíce |
| Na dobu určitou | Automaticky uplynutím doby | Zákon upravuje řádnou výpověď u nájmu, jehož doba není určena |
| Doba uplynula, ale nájemce byt dál užívá | Pokud pronajímatel nevznese námitku, má se za to, že byl uzavřen nový nájem na dobu neurčitou za stejných podmínek | Jako u nájmu na dobu neurčitou |
Před uplynutím doby končí nájem na dobu určitou dohodou, na základě ujednání v samotné smlouvě nebo ze zákonných důvodů uvedených níže. Poslední řádek tabulky si zaslouží pozornost: pronajímatel, který prodloužení nechce, by měl vznést námitku, protože jinak se má za to, že byl uzavřen nový nájem.
Zákon pro výpověď z nájmu bytu nestanoví zvláštní formu. Písemná výpověď s dokladem o převzetí usnadní prokázat den, od kterého výpovědní lhůta běží.
Výpověď bez výpovědní lhůty
Pronajímatel může vypovědět bez výpovědní lhůty:
- pokud nájemce nezaplatí nájemné za dvě po sobě jdoucí období. Nájem však trvá dál, pokud nájemce dluh zaplatí dříve, než se o výpovědi dozví, nebo pokud má v té době vůči pronajímateli pohledávku, která splňuje podmínky zákonného započtení;
- pokud byl byt dán do podnájmu bez souhlasu pronajímatele;
- pokud nájemce i po upozornění užívá byt v rozporu se smlouvou nebo jeho účelem nebo zanedbává jeho údržbu a hrozí značná škoda.
Nájemce může:
- vypovědět bez výpovědní lhůty, pokud je byt nebezpečný pro zdraví, i když to věděl při podpisu. Tohoto práva se nelze vzdát;
- vypovědět nebo požadovat nižší nájemné, pokud pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, s právem na náhradu škody;
- vypovědět, pokud nezbytné opravy ve značné míře a na dlouhou dobu brání užívání bytu, a během oprav má nájemce nárok na poměrné snížení nájemného.
Prodej bytu a smrt strany
- Prodej během nájmu. Kupující vstupuje na místo pronajímatele. Nemůže od nájemce požadovat vydání bytu před uplynutím sjednané doby nebo u nájmu na dobu neurčitou před uplynutím výpovědní lhůty. Prodávající ručí za závazky kupujícího z nájmu společně a nerozdílně jako ručitel.
- Kdo dostává nájemné. Pokud nebylo dohodnuto jinak, má kupující nárok na nájemné od prvního dne splatnosti po koupi. Jakmile je nájemce o prodeji vyrozuměn, platí nájemné jen kupujícímu.
- Nájemce po prodeji může nájem v každém případě vypovědět při dodržení zákonných výpovědních lhůt.
- Smrt nájemce nebo pronajímatele. Nájem pokračuje s dědici, pokud nebylo dohodnuto jinak. Dědicové nájemce mohou do šesti měsíců od jeho smrti nájem vypovědět i před uplynutím sjednané doby při dodržení výpovědní lhůty.
Pokud prodáváte byt, ve kterém bydlí nájemce, celý postup popisuje náš průvodce prodejem bytu.
Kauce a vrácení bytu
Zákon o závazkových vztazích neobsahuje zvláštní pravidla o kauci u nájmu. Výši, účel a lhůtu pro vrácení stanoví nájemní smlouva. Zákon však upravuje stav, ve kterém se byt vrací, a to je rámec každého sporu o zadržení kauce:
| Pravidlo | Co znamená |
| Nájemce o byt pečuje a při skončení nájmu ho vrací nepoškozený | Škoda nad rámec běžného užívání jde na vrub nájemce |
| Nájemce neodpovídá za opotřebení běžným užíváním ani za škody způsobené stářím | Odpovídá jen za škodu nad tento rámec |
| Pokud nájemce provedl změny, vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal | Změny provedené během nájmu je třeba odstranit |
| Úpravy, které lze oddělit bez poškození, si může odnést | Pronajímatel si je může ponechat, pokud zaplatí jejich hodnotu |
| Drobné opravy vyvolané běžným užíváním a běžné náklady užívání nese nájemce | Nezbytné opravy a udržování bytu v řádném stavu jsou povinností pronajímatele |
Abyste později věděli, co je běžné opotřebení a co škoda, pomůže předávací protokol o stavu bytu s fotografiemi při nastěhování, podepsaný oběma stranami. Do smlouvy uveďte výši kauce, co z ní lze strhnout a kdy se vrací. Praktické rady pro nájemce najdete v našem článku o dlouhodobém pronájmu.
Vystěhování nájemce
Když nájem skončí, uplynutím doby nebo výpovědí, končí i právní důvod užívání bytu. Zákon pro to upravuje samostatnou cestu: pokud se někdo nastěhuje do samostatných nebo společných částí obytné budovy bez právního důvodu nebo tento důvod zanikne, může kdokoli s právním zájmem požádat orgán místní samosprávy, aby osobě nařídil vystěhování. Řízení o vystěhování je naléhavé.
Pokud se strany neshodnou na tom, zda byla výpověď platná nebo kolik z kauce se má vrátit, rozhoduje spor soud.
Krátký kontrolní seznam před podpisem
| Otázka | Proč |
| Je smlouva písemná a ověřená | Jinak je absolutně neplatná |
| Je pronajímatel vlastníkem | Ověří se ve výpisu z katastru |
| Je uvedena výpovědní lhůta | Pokud ne, činí u nájmu na dobu neurčitou tři měsíce |
| Výše, účel a lhůta vrácení kauce | Zákon je neupravuje, rozhoduje tedy smlouva |
| Předávací protokol při nastěhování | Za běžné opotřebení nájemce neodpovídá |
| Kdo platí údržbu budovy | Uživatel ji nese, jen pokud tuto povinnost převzal smlouvou |
Byty k dlouhodobému pronájmu můžete inzerovat nebo hledat v naší kategorii nemovitostí.
Často kladené otázky
Jak dlouhá je výpovědní lhůta z nájmu bytu v Černé Hoře? Taková, jaká byla sjednána. Pokud nájemní smlouva na dobu neurčitou výpovědní lhůtu neuvádí, činí tři měsíce.
Lze vypovědět nájem na dobu určitou? Takový nájem končí uplynutím doby. Předtím může skončit dohodou, výpovědí, pokud ji smlouva sama upravuje, nebo ze zákonných důvodů, například když nájemce nezaplatí nájemné za dvě po sobě jdoucí období nebo když je byt nebezpečný pro zdraví.
Musí být nájemní smlouva na byt ověřena? Ano. Zákon vyžaduje písemnou formu a ověření v souladu s předpisy a smlouva uzavřená jinak je absolutně neplatná. Vlastník bytu v obytné budově předkládá ověřenou kopii daňovému úřadu do 15 dnů.
Vrací se kauce na byt? Zákon kauci zvlášť neupravuje, podmínky vrácení tedy stanoví smlouva. Nájemce neodpovídá za opotřebení běžným užíváním, jen za škodu nad tento rámec.
Co když pronajímatel byt prodá? Kupující vstupuje na místo pronajímatele a nemůže požadovat, aby se nájemce vystěhoval před uplynutím sjednané doby nebo výpovědní lhůty. Prodávající ručí za závazky kupujícího z nájmu společně a nerozdílně jako ručitel.
Jak vystěhovat nájemce, jehož nájem skončil? Osoba s právním zájmem může požádat orgán místní samosprávy o vystěhování osoby, jejíž právní důvod zanikl. Řízení je naléhavé.
Zdroje
Nájem, nájem bytu, výpověď, prodej pronajatého bytu, vrácení bytu a vystěhování upravuje zákon o závazkových vztazích (Úřední věstník Černé Hory 47/2008, 4/2011 a 22/2017, články 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 až 626 a 628 až 636; pozdější novely zákona se těchto článků netýkají). Oznámení správci budovy, předložení smlouvy daňovému úřadu a náklady uživatele upravuje zákon o údržbě obytných budov (Úřední věstník Černé Hory 41/2016 a 84/2018, články 16 a 23). Obě odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; u konkrétního sporu se poraďte s advokátem.