Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania w Czarnogórze? Okres wypowiedzenia ustala umowa; jeśli przy najmie na czas nieokreślony go nie podano, wynosi trzy miesiące. Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu, gdy najemca nie zapłaci czynszu za dwa kolejne okresy. Umowa musi być pisemna i poświadczona, inaczej jest nieważna, a zasady zwrotu kaucji określa sama umowa.
Gdy najem dobiega końca, pojawiają się te same pytania. Pokazują to lokalne wyszukiwania: po „otkaz ugovora o zakupu” (wypowiedzenie umowy najmu) pojawia się „stana” (mieszkania), „na određeno vrijeme” (na czas określony) i „primjer” (wzór), ludzie szukają „otkazni rok zakup stana” (okres wypowiedzenia najmu mieszkania), po „depozit za stan” (kaucja za mieszkanie) pojawia się „zakon” (ustawa) i „iskustva” (doświadczenia), a osobno szuka się „iseljenje zakupca” (eksmisja najemcy).
Ten artykuł wyjaśnia, co ustawa o zobowiązaniach mówi o formie umowy najmu, okresie wypowiedzenia, wypowiedzeniu bez zachowania terminu, sprzedaży mieszkania w trakcie najmu, zwrocie mieszkania i kaucji oraz do kogo zwrócić się, gdy najemca się nie wyprowadza.
Umowa najmu: forma pisemna i poświadczenie
Umowę najmu mieszkania trzeba zawrzeć na piśmie i poświadczyć zgodnie z przepisami. Umowa najmu zawarta inaczej jest nieważna. Do najmu mieszkań stosuje się też ogólne przepisy tej samej ustawy o najmie.
Ustawa o utrzymaniu budynków mieszkalnych dodaje dwa obowiązki dla właściciela, który wynajmuje mieszkanie w budynku:
- w ciągu 15 dni od wynajęcia właściciel przekazuje zarządcy budynku pisemne zawiadomienie o najmie, z danymi najemcy i wynajmującego, powierzchnią i okresem najmu;
- w ciągu 15 dni od podpisania właściciel składa w urzędzie skarbowym kopię umowy najmu poświadczoną przez notariusza lub inny właściwy organ.
Kwestie podatku od dochodu z najmu omawiamy w poradniku o tym, jak wynająć mieszkanie.
Jak kończy się najem mieszkania
Ustawa wymienia siedem podstaw:
| Podstawa | Uwaga |
| Rozwiązanie za porozumieniem | Strony uzgadniają datę zakończenia |
| Upływ okresu | Przy najmie na czas określony |
| Zniszczenie mieszkania | Jeśli siła wyższa tylko częściowo zniszczy lub uszkodzi mieszkanie, najemca może wypowiedzieć umowę albo zostać i żądać obniżenia czynszu |
| Rozbiórka budynku lub jego części | Na podstawie prawomocnej decyzji właściwego organu |
| Zmiana przeznaczenia | Gdy przeznaczenie budynku lub mieszkania zmienia się zgodnie z przepisami |
| Wypowiedzenie | Z zachowaniem okresu wypowiedzenia albo, w przypadkach określonych w ustawie, bez niego |
| Inne przypadki | Określone w ustawie |
Okres wypowiedzenia
| Najem | Jak się kończy | Okres wypowiedzenia |
| Na czas nieokreślony | Wypowiedzeniem, które każda ze stron może złożyć drugiej | Uzgodniony; jeśli nie uzgodniono, trzy miesiące |
| Na czas określony | Automatycznie z upływem okresu | Ustawa przewiduje zwykłe wypowiedzenie dla najmu, którego okres nie jest określony |
| Wygasły, ale najemca nadal korzysta z mieszkania | Jeśli wynajmujący się nie sprzeciwi, uważa się, że zawarto nową umowę na czas nieokreślony na tych samych warunkach | Jak przy najmie na czas nieokreślony |
Przed upływem okresu najem na czas określony kończy się za porozumieniem, na podstawie klauzuli samej umowy albo z ustawowych przyczyn opisanych niżej. Ostatni wiersz tabeli zasługuje na uwagę: wynajmujący, który nie chce przedłużenia, powinien się sprzeciwić, bo inaczej uważa się, że zawarto nową umowę.
Ustawa nie przewiduje szczególnej formy wypowiedzenia najmu mieszkania. Pisemne wypowiedzenie z potwierdzeniem odbioru ułatwia udowodnienie dnia, od którego biegnie okres wypowiedzenia.
Wypowiedzenie bez zachowania terminu
Wynajmujący może wypowiedzieć bez okresu wypowiedzenia:
- jeśli najemca nie zapłaci czynszu za dwa kolejne okresy. Najem pozostaje jednak w mocy, jeśli najemca spłaci dług, zanim dowie się o wypowiedzeniu, albo jeśli ma wtedy wobec wynajmującego wierzytelność spełniającą warunki potrącenia ustawowego;
- jeśli mieszkanie zostało podnajęte bez zgody wynajmującego;
- jeśli mimo ostrzeżenia najemca korzysta z mieszkania niezgodnie z umową lub przeznaczeniem albo zaniedbuje jego utrzymanie i grozi znaczna szkoda.
Najemca może:
- wypowiedzieć bez okresu wypowiedzenia, jeśli mieszkanie jest niebezpieczne dla zdrowia, nawet jeśli wiedział o tym przy podpisaniu umowy. Tego prawa nie można się zrzec;
- wypowiedzieć umowę albo żądać obniżenia czynszu, jeśli wynajmujący nie usunie wady nawet w dodatkowym rozsądnym terminie, z prawem do odszkodowania;
- wypowiedzieć, jeśli niezbędne naprawy w znacznym stopniu i na długo utrudniają korzystanie z mieszkania, a w czasie napraw ma prawo do proporcjonalnego obniżenia czynszu.
Sprzedaż mieszkania i śmierć strony
- Sprzedaż w trakcie najmu. Kupujący wchodzi w miejsce wynajmującego. Nie może żądać od najemcy wydania mieszkania przed upływem uzgodnionego okresu albo, przy najmie na czas nieokreślony, przed upływem okresu wypowiedzenia. Sprzedający odpowiada solidarnie jako poręczyciel za zobowiązania kupującego z umowy najmu.
- Kto otrzymuje czynsz. Jeśli nie uzgodniono inaczej, kupujący ma prawo do czynszu od pierwszego terminu płatności po zakupie. Po otrzymaniu informacji o sprzedaży najemca płaci czynsz tylko kupującemu.
- Najemca po sprzedaży może w każdym przypadku wypowiedzieć najem, z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia.
- Śmierć najemcy albo wynajmującego. Najem trwa dalej ze spadkobiercami, chyba że uzgodniono inaczej. Spadkobiercy najemcy mogą w ciągu sześciu miesięcy od jego śmierci wypowiedzieć najem nawet przed upływem uzgodnionego okresu, z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie z najemcą, cały proces opisuje nasz poradnik o sprzedaży mieszkania.
Kaucja i zwrot mieszkania
Ustawa o zobowiązaniach nie zawiera szczególnych przepisów o kaucji przy najmie. Jej wysokość, cel i termin zwrotu określa umowa najmu. Ustawa reguluje natomiast stan, w jakim zwraca się mieszkanie, i to są ramy każdego sporu o zatrzymanie kaucji:
| Zasada | Co oznacza |
| Najemca dba o mieszkanie i zwraca je nieuszkodzone po zakończeniu najmu | Szkody wykraczające poza zwykłe używanie obciążają najemcę |
| Najemca nie odpowiada za zużycie wynikające ze zwykłego używania ani za szkody spowodowane wiekiem | Odpowiada tylko za szkody wykraczające poza to |
| Jeśli najemca wprowadził zmiany, mieszkanie zwraca się w stanie, w jakim je otrzymał | Zmiany wprowadzone w trakcie najmu należy usunąć |
| Dodatki, które można odłączyć bez szkody, wolno zabrać | Wynajmujący może je zatrzymać, płacąc ich wartość |
| Drobne naprawy wynikające ze zwykłego używania i bieżące koszty korzystania obciążają najemcę | Niezbędne naprawy i utrzymanie mieszkania we właściwym stanie to obowiązek wynajmującego |
Żeby później wiedzieć, co jest zwykłym zużyciem, a co szkodą, warto przy wprowadzeniu się sporządzić protokół stanu mieszkania ze zdjęciami, podpisany przez obie strony. Wpisz do umowy wysokość kaucji, co można z niej potrącić i kiedy się ją zwraca. Praktyczne wskazówki dla najemców są w artykule o wynajmie długoterminowym.
Eksmisja najemcy
Gdy najem się kończy, przez upływ okresu albo wypowiedzenie, kończy się też podstawa prawna korzystania z mieszkania. Ustawa przewiduje na to osobną drogę: jeśli ktoś wprowadzi się do wyodrębnionych lub wspólnych części budynku mieszkalnego bez podstawy prawnej albo ta podstawa wygaśnie, każdy, kto ma w tym interes prawny, może żądać od organu samorządu lokalnego nakazania tej osobie wyprowadzki. Postępowanie eksmisyjne jest pilne.
Jeśli strony nie zgadzają się, czy wypowiedzenie było ważne albo ile kaucji należy zwrócić, spór rozstrzyga sąd.
Krótka lista kontrolna przed podpisaniem
| Pytanie | Dlaczego |
| Czy umowa jest pisemna i poświadczona | Inaczej jest nieważna |
| Czy wynajmujący jest właścicielem | Sprawdza się to w wypisie z katastru |
| Czy podano okres wypowiedzenia | Jeśli nie, przy najmie na czas nieokreślony wynosi trzy miesiące |
| Wysokość, cel i termin zwrotu kaucji | Ustawa ich nie reguluje, więc decyduje umowa |
| Protokół stanu przy wprowadzeniu się | Zwykłe zużycie nie obciąża najemcy |
| Kto płaci za utrzymanie budynku | Użytkownik ponosi je tylko wtedy, gdy przejął ten obowiązek umową |
Mieszkania na wynajem długoterminowy możesz wystawić albo znaleźć w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Jak długi jest okres wypowiedzenia najmu mieszkania w Czarnogórze? Taki, jaki uzgodniono. Jeśli umowa na czas nieokreślony nie podaje okresu wypowiedzenia, wynosi on trzy miesiące.
Czy można wypowiedzieć najem na czas określony? Taki najem kończy się z upływem okresu. Wcześniej może zakończyć się za porozumieniem, wypowiedzeniem, jeśli przewiduje to sama umowa, albo z przyczyn ustawowych, na przykład gdy najemca nie zapłaci czynszu za dwa kolejne okresy albo gdy mieszkanie jest niebezpieczne dla zdrowia.
Czy umowę najmu mieszkania trzeba poświadczyć? Tak. Ustawa wymaga formy pisemnej i poświadczenia zgodnie z przepisami, a umowa zawarta inaczej jest nieważna. Właściciel mieszkania w budynku mieszkalnym składa poświadczoną kopię w urzędzie skarbowym w ciągu 15 dni.
Czy kaucja za mieszkanie jest zwracana? Ustawa nie reguluje kaucji szczegółowo, więc warunki zwrotu określa umowa. Najemca nie odpowiada za zużycie wynikające ze zwykłego używania, tylko za szkody wykraczające poza nie.
Co jeśli wynajmujący sprzeda mieszkanie? Kupujący wchodzi w miejsce wynajmującego i nie może żądać wyprowadzki najemcy przed upływem uzgodnionego okresu albo okresu wypowiedzenia. Sprzedający odpowiada solidarnie jako poręczyciel za zobowiązania kupującego z umowy najmu.
Jak eksmitować najemcę, którego najem się skończył? Osoba mająca interes prawny może zwrócić się do organu samorządu lokalnego o eksmisję osoby, której podstawa prawna wygasła. Postępowanie jest pilne.
Źródła
Najem, najem mieszkań, wypowiedzenie, sprzedaż wynajętego mieszkania, zwrot mieszkania i eksmisję reguluje ustawa o zobowiązaniach (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 47/2008, 4/2011 i 22/2017, art. 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619–626 i 628–636; późniejsze zmiany ustawy nie dotyczą tych artykułów). Zawiadomienie zarządcy budynku, złożenie umowy w urzędzie skarbowym i koszty użytkownika reguluje ustawa o utrzymaniu budynków mieszkalnych (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 41/2016 i 84/2018, art. 16 i 23). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnego sporu skonsultuj się z prawnikiem.