Cum încetează un contract de închiriere a unui apartament în Muntenegru? Contractul trebuie să fie scris și autentificat, altfel este nul. Dacă la un contract pe durată nedeterminată nu s-a convenit un termen de preaviz, acesta este de trei luni. Proprietarul poate rezilia fără preaviz dacă chiria nu este plătită pentru două perioade consecutive, iar garanția se returnează după condițiile din contract.
Când un contract de închiriere se apropie de sfârșit, apar aceleași întrebări. Căutările locale o arată: după „otkaz ugovora o zakupu” (denunțarea contractului de închiriere) urmează „stana” (a unui apartament), „na određeno vrijeme” (pe durată determinată) și „primjer” (model), oamenii caută „otkazni rok zakup stana” (termenul de preaviz la închirierea unui apartament), după „depozit za stan” (garanția pentru un apartament) urmează „zakon” (lege) și „iskustva” (experiențe), iar „iseljenje zakupca” (evacuarea chiriașului) se caută separat.
Articolul acesta explică ce spune Legea obligațiilor despre forma contractului de închiriere, termenul de preaviz, rezilierea fără preaviz, vânzarea apartamentului în timpul închirierii, predarea apartamentului și garanția și cui vă adresați când un chiriaș nu pleacă. Acest ghid este util dacă închiriați sau aveți închiriat un apartament în Muntenegru.
Contractul de închiriere: forma scrisă și autentificarea
Un contract de închiriere a unui apartament trebuie încheiat în scris și autentificat conform reglementărilor. Un contract încheiat altfel este nul. Regulile generale privind închirierea din aceeași lege se aplică și închirierii apartamentelor.
Legea privind întreținerea clădirilor de locuit adaugă două obligații pentru un proprietar care închiriază un apartament într-o clădire:
- în 15 zile de la închiriere, proprietarul îi dă administratorului clădirii o înștiințare scrisă despre închiriere, cu datele chiriașului și ale proprietarului, suprafața și durata;
- în 15 zile de la semnare, proprietarul depune la autoritatea fiscală o copie a contractului de închiriere autentificată de un notar sau de un alt organ competent.
Rolul administratorului este explicat în articolul nostru despre administratorul clădirii și proprietarii unităților, iar impozitul pe venitul din chirie în ghidul nostru despre cum să închiriați un apartament.
Cum încetează închirierea unui apartament
Legea enumeră șapte motive:
| Motivul | Observație |
| Încetarea de comun acord | Părțile convin asupra datei de încetare |
| Expirarea duratei | Pentru contractele pe durată determinată |
| Distrugerea apartamentului | Dacă forța majoră distruge sau deteriorează numai parțial apartamentul, chiriașul poate rezilia sau poate rămâne și cere o chirie mai mică |
| Demolarea clădirii sau a unei părți din ea | În baza unei decizii definitive a autorității competente |
| Schimbarea destinației | Când destinația clădirii sau a apartamentului se schimbă conform reglementărilor |
| Denunțarea | Cu termen de preaviz sau, în cazurile stabilite de lege, fără |
| Alte cazuri | Stabilite de lege |
Termenul de preaviz
| Contractul | Cum încetează | Termenul de preaviz |
| Pe durată nedeterminată | Prin denunțare, pe care oricare parte i-o poate comunica celeilalte | Cel convenit; dacă nu s-a convenit, trei luni |
| Pe durată determinată | Automat, la expirarea duratei | Legea prevede denunțarea obișnuită pentru un contract a cărui durată nu este stabilită |
| Expirat, dar chiriașul continuă să folosească apartamentul | Dacă proprietarul nu se opune, se consideră încheiat un nou contract pe durată nedeterminată, în aceleași condiții | Ca la un contract pe durată nedeterminată |
Înainte de expirarea duratei, un contract pe durată determinată încetează de comun acord, în baza unei clauze din contractul însuși sau pentru motivele legale prezentate mai jos. Ultimul rând din tabel merită atenție: un proprietar care nu vrea o prelungire ar trebui să se opună, pentru că altfel se consideră încheiat un nou contract.
Legea nu stabilește o formă specială pentru denunțarea închirierii unui apartament. O denunțare scrisă, cu dovada primirii, face mai ușor de dovedit ziua de la care curge termenul de preaviz.
Rezilierea fără preaviz
Proprietarul poate rezilia fără termen de preaviz:
- dacă chiriașul nu plătește chiria pentru două perioade consecutive. Contractul rămâne totuși în vigoare dacă chiriașul plătește datoria înainte de a fi înștiințat despre reziliere sau dacă chiriașul are atunci o creanță împotriva proprietarului care îndeplinește condițiile compensației legale;
- dacă apartamentul a fost subînchiriat fără permisiunea proprietarului;
- dacă, chiar și după o avertizare, chiriașul folosește apartamentul contrar contractului sau destinației sale ori neglijează întreținerea lui și există riscul unei pagube considerabile.
Chiriașul poate:
- rezilia fără termen de preaviz dacă apartamentul este periculos pentru sănătate, chiar dacă știa acest lucru la semnare. La acest drept nu se poate renunța;
- rezilia sau cere o chirie mai mică dacă proprietarul nu înlătură un defect nici într-un termen suplimentar rezonabil, cu drept la despăgubiri;
- rezilia dacă reparațiile necesare împiedică folosirea apartamentului într-o măsură considerabilă și pentru mult timp, iar pe durata reparațiilor are dreptul la o reducere proporțională a chiriei.
Vânzarea apartamentului și decesul unei părți
- Vânzarea în timpul închirierii. Cumpărătorul preia locul proprietarului. Cumpărătorul nu poate cere chiriașului să predea apartamentul înainte de expirarea duratei convenite sau, la un contract pe durată nedeterminată, înainte de expirarea termenului de preaviz. Vânzătorul răspunde solidar, ca garant, pentru obligațiile cumpărătorului din contractul de închiriere.
- Cine primește chiria. Dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul are dreptul la chirie de la prima scadență de după cumpărare. Odată înștiințat despre vânzare, chiriașul plătește chiria numai cumpărătorului.
- Chiriașul după o vânzare poate denunța oricând contractul, respectând termenele legale de preaviz.
- Decesul chiriașului sau al proprietarului. Contractul continuă cu moștenitorii, dacă nu s-a convenit altfel. Moștenitorii chiriașului pot, în șase luni de la decesul acestuia, să denunțe contractul chiar înainte de expirarea duratei convenite, respectând termenul de preaviz.
Dacă vindeți un apartament în care locuiește un chiriaș, ghidul nostru despre vânzarea unui apartament tratează tot procesul.
Garanția și predarea apartamentului
Legea obligațiilor nu conține reguli speciale privind garanția la închiriere. Suma, scopul și termenul de returnare le stabilește contractul. Ce reglementează legea este starea în care se returnează apartamentul, iar acesta este cadrul pentru orice dispută privind reținerea garanției:
| Regula | Ce înseamnă |
| Chiriașul are grijă de apartament și îl returnează nedeteriorat la încetarea contractului | Deteriorările peste folosirea obișnuită sunt în răspunderea chiriașului |
| Chiriașul nu răspunde pentru uzura din folosirea obișnuită sau pentru deteriorările cauzate de vechime | Chiriașul răspunde numai pentru deteriorările care depășesc acest nivel |
| Dacă chiriașul a făcut modificări, apartamentul se returnează în starea în care a fost primit | Modificările făcute în timpul închirierii ar trebui înlăturate |
| Adăugirile care pot fi detașate fără deteriorare pot fi luate | Proprietarul le poate păstra plătindu-le valoarea |
| Reparațiile mărunte cauzate de folosirea obișnuită și costurile curente ale folosinței sunt în sarcina chiriașului | Reparațiile necesare și menținerea apartamentului în stare corespunzătoare sunt obligația proprietarului |
Ca să știți mai târziu ce înseamnă uzură normală și ce înseamnă deteriorare, ajută un proces-verbal al stării apartamentului, cu fotografii, întocmit la mutare și semnat de ambele părți. Treceți în contract suma garanției, ce se poate reține din ea și când se returnează. Sfaturi practice pentru chiriași găsiți în articolul nostru despre închirierea pe termen lung.
Evacuarea chiriașului
Când un contract de închiriere încetează, prin expirare sau prin denunțare, încetează și temeiul legal pentru folosirea apartamentului. Legea prevede o cale separată pentru această situație: dacă cineva se mută în părțile separate sau comune ale unei clădiri de locuit fără temei legal ori acest temei încetează, oricine are un interes legal poate cere autorității administrației publice locale să dispună evacuarea persoanei. Procedura de evacuare este urgentă.
Dacă părțile nu sunt de acord dacă o denunțare a fost valabilă sau cât din garanție trebuie returnat, disputa o soluționează instanța.
O listă scurtă înainte de semnare
| Întrebarea | De ce |
| Este contractul scris și autentificat | Altfel este nul |
| Este proprietarul cel care închiriază | Se verifică în extrasul de carte funciară |
| Este menționat termenul de preaviz | Dacă nu, este de trei luni la un contract pe durată nedeterminată |
| Suma, scopul și termenul de returnare a garanției | Legea nu le reglementează, așa că se aplică contractul |
| Procesul-verbal al stării la mutare | Uzura normală nu este în răspunderea chiriașului |
| Cine plătește întreținerea clădirii | Ocupantul o suportă numai dacă și-a asumat această obligație prin contract |
Puteți publica sau găsi apartamente de închiriat pe termen lung în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Cât este termenul de preaviz pentru închirierea unui apartament în Muntenegru? Cel convenit. Dacă un contract pe durată nedeterminată nu menționează un termen de preaviz, acesta este de trei luni.
Poate fi denunțat un contract pe durată determinată? Un astfel de contract încetează la expirarea duratei. Înainte de aceasta poate înceta de comun acord, prin denunțare dacă o prevede contractul însuși sau pentru motive legale, de exemplu când chiriașul nu plătește chiria pentru două perioade consecutive sau când apartamentul este periculos pentru sănătate.
Trebuie autentificat un contract de închiriere a unui apartament? Da. Legea cere forma scrisă și autentificarea conform reglementărilor, iar un contract încheiat altfel este nul. Proprietarul unui apartament dintr-o clădire de locuit depune o copie autentificată la autoritatea fiscală în 15 zile.
Se returnează garanția pentru un apartament? Legea nu reglementează anume garanția, așa că condițiile returnării le stabilește contractul. Chiriașul nu răspunde pentru uzura din folosirea obișnuită, ci numai pentru deteriorările care o depășesc.
Ce se întâmplă dacă proprietarul vinde apartamentul? Cumpărătorul preia locul proprietarului și nu poate cere chiriașului să se mute înainte de expirarea duratei convenite sau a termenului de preaviz. Vânzătorul răspunde solidar, ca garant, pentru obligațiile cumpărătorului din contractul de închiriere.
Cum este evacuat un chiriaș al cărui contract a încetat? O persoană cu un interes legal poate cere autorității administrației publice locale să evacueze pe cineva al cărui temei legal a încetat. Procedura este urgentă.
Surse
Închirierea, închirierea apartamentelor, denunțarea, vânzarea apartamentului închiriat, predarea apartamentului și evacuarea sunt reglementate de Legea obligațiilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 47/2008, 4/2011 și 22/2017, articolele 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619–626 și 628–636; modificările ulterioare ale legii nu privesc aceste articole). Înștiințarea administratorului clădirii, depunerea contractului la autoritatea fiscală și costurile ocupantului sunt reglementate de Legea privind întreținerea clădirilor de locuit (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 41/2016 și 84/2018, articolele 16 și 23). Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru o dispută concretă, consultați un avocat.