Cum funcționează un contract de întreținere pe viață pentru un apartament în Muntenegru? Cel care asigură întreținerea îngrijește persoana întreținută până la moartea ei și dobândește apartamentul abia la decesul acesteia. Contractul este valabil numai ca act notarial, impozitul pe transfer ia naștere în ziua decesului, iar moștenitorii legali îl pot ataca doar dacă pentru întreținător nu a existat nicio incertitudine.
Un apartament în schimbul îngrijirii până la sfârșitul vieții cuiva se aranjează în Muntenegru printr-un contract de întreținere pe viață (ugovor o doživotnom izdržavanju), iar acesta ridică multe întrebări. Căutările locale le arată: după „ugovor o doživotnom izdržavanju” (contract de întreținere pe viață) urmează „porez” (impozit), „primer” (exemplu), „i nužni deo” (și rezerva succesorală), „zakon” (lege), „cena” (preț) și „obrazac” (model), după „doživotno izdržavanje” (întreținere pe viață) urmează „za stan” (pentru un apartament) și „u zamenu za stan” (în schimbul unui apartament), iar după „ugovor o doživotnom izdržavanju porez” urmează „koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju” (cât este impozitul pe un contract de întreținere pe viață).
Articolul acesta explică ce cuprinde contractul, de ce nu este valabil fără act notarial, când trece apartamentul la întreținător, cine plătește impozitul și când, cum se reziliază contractul și când îl pot ataca moștenitorii legali. Acest ghid este util dacă vă gândiți să încheiați un astfel de contract sau dacă sunteți moștenitorul cuiva care l-a încheiat.
Ce este contractul de întreținere pe viață
Legea obligațiilor îl definește astfel: o parte, întreținătorul, se obligă să o întrețină pe cealaltă parte sau pe o terță persoană, întreținutul, până la moarte, iar cealaltă parte îi dă în schimb toate bunurile sale sau o parte din ele. Dobândirea este amânată până în momentul decesului întreținutului.
- Contractul poate cuprinde numai bunuri și drepturi care există la încheierea lui.
- Dacă nu se convine altfel, întreținerea cuprinde în special locuința, hrana, îmbrăcămintea și încălțămintea, îngrijirea în caz de boală și la bătrânețe, cheltuielile medicale și sumele pentru nevoile zilnice.
- Întreținerea poate fi convenită pentru două sau mai multe persoane, de exemplu pentru un cuplu căsătorit, iar fiecare are un drept separat la prestațiile și serviciile convenite.
- Dacă întreținerea este convenită în favoarea unei terțe persoane, întreținătorul dobândește proprietatea la decesul partenerului său contractual, dacă în contract nu scrie că proprietatea trece la decesul terței persoane.
Forma: numai act notarial
Conform Legii notarilor, contractele de întreținere pe viață se încheie în forma actului notarial, iar un contract care nu respectă această formă nu produce efecte juridice. Legea obligațiilor adaugă că notarul trebuie mai întâi să le citească părților contractul și să-l avertizeze în special pe întreținut că bunurile cuprinse în contract nu fac parte din masa sa succesorală și nu pot fi folosite pentru satisfacerea moștenitorilor rezervatari. Notarul confirmă pe contractul însuși că acest lucru a fost făcut; un contract încheiat cu încălcarea acestei reguli este nul.
Contractul este nul și dacă întreținătorul este o persoană care îl îngrijește pe întreținut în cadrul profesiei sau activității sale, de exemplu personal medical, un spital sau o agenție, cu excepția cazului în care autoritatea tutelară competentă și-a dat acordul în prealabil.
Ce se întâmplă cu apartamentul cât timp întreținutul trăiește
Întreținutul rămâne înscris ca proprietar; întreținătorul dobândește apartamentul numai la decesul întreținutului. Întreținătorul își poate garanta dreptul din contract prin înscrierea într-un registru public, care pentru imobile este cadastrul. Creanțele întreținutului nu pot fi transferate altcuiva.
Cum citiți ce este înscris pe un apartament explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară.
Rezilierea contractului
| Situația | Ce permite legea |
| Ambele părți sunt de acord | Rezilierea de comun acord, chiar și după ce executarea a început |
| Locuiesc împreună, iar relațiile s-au deteriorat atât de mult încât traiul comun a devenit insuportabil | Oricare parte poate cere instanței rezilierea |
| O parte nu își îndeplinește obligațiile | Cealaltă parte poate cere rezilierea |
| Împrejurările s-au schimbat astfel încât executarea a devenit mult mai grea | Instanța poate reorganiza raportul, poate rezilia contractul sau poate transforma dreptul întreținutului într-o rentă viageră |
La reziliere, fiecare parte își păstrează dreptul de a cere de la cealaltă compensația datorată conform regulilor generale ale dreptului patrimonial.
Dacă întreținătorul moare primul
După decesul întreținătorului, obligațiile sale trec la soțul sau la partenerul său de viață de același sex și la descendenții chemați la moștenire, dacă aceștia sunt de acord. Dacă nu sunt de acord, contractul încetează, iar ei nu pot cere compensație pentru întreținerea acordată anterior. Dacă nu sunt în măsură să preia obligațiile, pot cere de la întreținut o compensație, pe care instanța o stabilește după aprecierea sa, ținând seama de situația materială a ambelor părți.
Moștenitorii legali: când pot ataca contractul
Bunurile din contract nu fac parte din masa succesorală, așa că moștenitorii rezervatari nu au niciun drept asupra lor. Moștenitorii legali ai întreținutului pot cere însă instanței anularea contractului dacă, din cauza bolii sau a vârstei întreținutului, contractul nu presupunea nicio incertitudine pentru întreținător.
- Termenul este de un an de când au aflat de contract și de cel mult trei ani de la decesul întreținutului.
- Termenul de un an nu poate începe să curgă înainte de decesul întreținutului.
Cum se deosebește acest contract de o donație și de o moștenire:
| Întrebarea | Întreținere pe viață | Donație | Moștenire |
| Când trece proprietatea | La decesul întreținutului | În timpul vieții, la înscrierea în cadastru | La decesul defunctului, cu înscriere după decizia de moștenire |
| Forma | Act notarial | Act notarial | Procedură succesorală la notar |
| Moștenitorii rezervatari | Bunurile nu fac parte din masa succesorală | Donațiile se adaugă, în condițiile legii, la valoarea masei succesorale la calculul rezervei | Rezerva se calculează din masa succesorală |
Regulile privind donațiile sunt tratate în articolul nostru despre donația unei proprietăți, iar cele privind moștenirea în articolul nostru despre moștenire și procedura succesorală.
Impozitul și onorariile notariale
Impozitul pe transfer. Întreținătorul, ca dobânditor al bunului, datorează impozitul, iar obligația fiscală ia naștere în ziua decesului întreținutului. Întreținătorul depune declarația fiscală în 15 zile de la nașterea obligației. Nu plătește impozit un întreținător care este moștenitor din clasa întâi al întreținutului, de exemplu un copil sau soțul. Ceilalți plătesc 3 % până la 150.000 €, apoi 4.500 € + 5 % din suma care depășește 150.000 €, la valoarea de piață: pentru un apartament de 90.000 € aceasta înseamnă 2.700 €. Mai multe despre calcul găsiți în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății.
Notarul. Tariful din 2026 nu are o poziție separată pentru acest contract, așa că onorariul pentru actul notarial se calculează conform poziției tarifare 1, după valoarea obiectului: pentru un apartament de 90.000 € este de 480 €, plus TVA.
O listă scurtă înainte de semnare
| Verificarea | De ce |
| Ca forma să fie act notarial | Fără ea, contractul nu produce efecte juridice |
| Ce cuprinde exact întreținerea | Legea dă un cadru, contractul stabilește întinderea |
| Ce bunuri cuprinde contractul | Numai pe cele care există la încheierea lui |
| Înscrierea dreptului întreținătorului în cadastru | Așa își garantează întreținătorul dreptul |
| Cine continuă întreținerea dacă întreținătorul moare | Soțul sau partenerul și descendenții, numai dacă sunt de acord |
| Dacă întreținătorul este moștenitor din clasa întâi | De aceasta depinde impozitul pe transfer |
Dacă apartamentul se vinde ulterior, procesul este descris în ghidul nostru despre vânzarea unui apartament, iar un anunț îl puteți publica în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Trebuie încheiat contractul de întreținere pe viață la notar? Da, ca act notarial. Notarul trebuie să citească contractul și să-l avertizeze pe întreținut că bunurile nu fac parte din masa succesorală și nu pot fi folosite pentru satisfacerea moștenitorilor rezervatari; fără aceasta, contractul nu este valabil.
Când devine întreținătorul proprietarul apartamentului? La decesul întreținutului. Până atunci, întreținutul este proprietar, iar întreținătorul își poate garanta dreptul prin înscriere în cadastru.
Cine plătește impozitul și când? Întreținătorul, iar obligația ia naștere în ziua decesului întreținutului; declarația se depune în 15 zile. Un întreținător care este moștenitor din clasa întâi al întreținutului, de exemplu un copil sau soțul, nu plătește impozit pe transfer.
Pot moștenitorii să atace un contract de întreținere pe viață? Moștenitorii legali pot cere anularea dacă, din cauza bolii sau a vârstei întreținutului, contractul nu presupunea nicio incertitudine pentru întreținător. Termenul este de un an de când au aflat de contract și de cel mult trei ani de la decesul întreținutului.
Poate fi reziliat contractul? Da, de comun acord sau de către instanță, dacă părțile locuiesc împreună și relațiile sunt insuportabile, dacă o parte nu își îndeplinește obligațiile sau dacă împrejurările s-au schimbat semnificativ.
Ce se întâmplă dacă întreținătorul moare înaintea întreținutului? Obligațiile trec la soțul sau partenerul întreținătorului și la descendenții chemați la moștenire, dacă sunt de acord. Dacă nu sunt, contractul încetează fără compensație pentru întreținerea acordată anterior.
Surse
Definiția, forma, rezilierea, drepturile moștenitorilor și decesul întreținătorului sunt reglementate de Legea obligațiilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 47/2008, articolele 1075–1086, cu modificarea articolelor 1085 și 1086 din Monitorul Oficial al Muntenegrului 123/2024). Actul notarial obligatoriu provine din articolul 52 al Legii notarilor, iar calculul rezervei succesorale din articolul 30 al Legii succesiunii. Impozitul este reglementat de Legea privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare (pagina este în limba muntenegreană; articolele 8, 11, 12, 15 și 16), iar onorariile notariale de Tariful privind onorariile și cheltuielile notarilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 49/2026, poziția tarifară 1). Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru un contract concret, consultați un notar sau un avocat.