Чи обов'язково укладати договір довічного утримання в нотаріуса? Так, у формі нотаріального акта. Нотаріус має прочитати договір і попередити відчужувача, що майно не входить до спадщини і за його рахунок не можуть бути задоволені обов'язкові спадкоємці; без цього договір недійсний.
Квартира в обмін на турботу до кінця життя оформлюється в Чорногорії договором довічного утримання (ugovor o doživotnom izdržavanju), і питань про нього багато. Місцеві пошукові запити їх показують: до "ugovor o doživotnom izdržavanju" (договір довічного утримання) додають "porez" (податок), "primer" (приклад), "i nužni deo" (і обов'язкова частка), "zakon" (закон), "cena" (ціна) і "obrazac" (зразок), до "doživotno izdržavanje" (довічне утримання) додають "za stan" (за квартиру) і "u zamenu za stan" (в обмін на квартиру), а до "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" питання "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (який податок за таким договором).
Стаття пояснює, що охоплює договір, чому без нотаріального акта він недійсний, коли квартира переходить до того, хто надає утримання, хто і коли сплачує податок, як договір розривається і коли законні спадкоємці можуть його оскаржити.
Що таке договір довічного утримання
Закон про зобов'язальні відносини визначає його так: одна сторона, набувач, зобов'язується утримувати другу сторону або третю особу, відчужувача, що отримує утримання, до смерті, а друга сторона передає їй за це все своє майно або його частину. Набуття відкладене до моменту смерті того, хто отримує утримання.
- Договір може охоплювати лише речі й права, які існують на момент його укладення.
- Якщо не домовилися інакше, утримання насамперед включає житло, харчування, одяг і взуття, догляд у хворобі та старості, витрати на лікування і виплати на щоденні потреби.
- Утримання можна передбачити для двох і більше осіб, наприклад для подружжя, і кожен має самостійне право на обумовлені виплати та послуги.
- Якщо утримання передбачене на користь третьої особи, набувач набуває власність зі смертю свого контрагента, якщо договір не встановлює, що вона переходить зі смертю третьої особи.
Форма: лише нотаріальний акт
За Законом про нотаріусів договори довічного утримання складаються у формі нотаріального акта, а договір без цієї форми не має юридичної сили. Закон про зобов'язальні відносини додає, що нотаріус спершу має прочитати договір сторонам і особливо попередити того, хто отримує утримання, що майно за договором не входить до його спадщини і за його рахунок не можуть бути задоволені обов'язкові спадкоємці. Нотаріус засвідчує це на самому договорі; договір, складений із порушенням цих правил, нікчемний.
Договір нікчемний і тоді, коли набувачем виступає особа, яка доглядає за відчужувачем у межах своєї професії чи діяльності, наприклад медичний персонал, лікарня або агенція, якщо заздалегідь не отримано згоди компетентного органу опіки.
Що відбувається з квартирою, поки відчужувач живий
Відчужувач залишається записаним власником; набувач отримує квартиру лише з його смертю. Набувач може забезпечити своє право за договором записом у публічний реєстр, для нерухомості таким реєстром є кадастр. Вимоги того, хто отримує утримання, не можна передати іншій особі.
Як читати, що записано на квартирі, пояснює наша стаття про витяг з кадастру.
Розірвання договору
| Ситуація | Що дозволяє закон |
| Обидві сторони згодні | Розірвання за згодою, навіть після початку виконання |
| Сторони живуть разом, а стосунки настільки зіпсувалися, що спільне життя стало нестерпним | Кожна сторона може вимагати розірвання через суд |
| Одна сторона не виконує обов'язків | Інша сторона може вимагати розірвання |
| Обставини змінилися, і виконання стало значно важчим | Суд може по-новому врегулювати відносини, розірвати договір або замінити право відчужувача довічною рентою |
У разі розірвання кожна сторона зберігає право вимагати від іншої відшкодування, яке належить їй за загальними правилами майнового права.
Якщо набувач помирає першим
Після смерті набувача його обов'язки переходять до його чоловіка чи дружини або одностатевого партнера і до нащадків, закликаних до спадкування, якщо вони погоджуються. Якщо не погоджуються, договір розривається, і вони не можуть вимагати відшкодування за раніше надане утримання. Якщо вони не в змозі взяти на себе обов'язки, вони можуть вимагати відшкодування від відчужувача, розмір якого суд визначає на власний розсуд з урахуванням майнового становища обох сторін.
Законні спадкоємці: коли можна оскаржити договір
Майно за договором не входить до спадщини, тому обов'язкові спадкоємці не мають на нього прав. Проте законні спадкоємці відчужувача можуть вимагати через суд визнання договору недійсним, якщо через хворобу чи вік відчужувача договір не містив для набувача жодної невизначеності.
- Строк становить один рік від дня, коли стало відомо про договір, і не більше трьох років від дня смерті відчужувача.
- Однорічний строк не може почати спливати до смерті відчужувача.
Чим цей договір відрізняється від дарування і спадкування:
| Питання | Довічне утримання | Дарування | Спадкування |
| Коли переходить власність | Зі смертю відчужувача | За життя, із записом у кадастрі | Зі смертю спадкодавця, запис після рішення про спадкування |
| Форма | Нотаріальний акт | Нотаріальний акт | Спадкова процедура в нотаріуса |
| Обов'язкові спадкоємці | Майно не входить до спадщини | Дарування за встановлених законом умов додаються до вартості спадщини під час розрахунку обов'язкової частки | Обов'язкова частка рахується від спадщини |
Правила дарування описує наша стаття про дарування квартири, а спадкування стаття про спадщину.
Податок і нотаріус
Податок на передачу нерухомості. Платником податку є набувач як той, хто набуває нерухомість, а податкове зобов'язання виникає в день смерті відчужувача. Декларацію набувач подає протягом 15 днів від виникнення зобов'язання. Не сплачує податок набувач, який є спадкоємцем першої черги відчужувача, наприклад дитина або чоловік чи дружина. Інші сплачують із ринкової вартості 3% до 150 000 €, далі 4500 € + 5% із суми понад 150 000 €: для квартири вартістю 90 000 € виходить 2700 €. Докладніше про розрахунок у нашій статті про податок на передачу нерухомості.
Нотаріус. У тарифі 2026 року немає окремої позиції для цього договору, тому винагорода за нотаріальний акт рахується за тарифним номером 1 виходячи з вартості предмета: для квартири вартістю 90 000 € вона становить 480 €, плюс ПДВ.
Короткий список перед підписанням
| Перевірка | Навіщо |
| Що форма нотаріальний акт | Без неї договір не має юридичної сили |
| Що саме входить до утримання | Закон задає рамки, обсяг визначає договір |
| Яка нерухомість входить до договору | Лише та, що існує на момент укладення |
| Запис права набувача в кадастр | Так набувач забезпечує своє право |
| Хто продовжить утримання, якщо набувач помре | Чоловік чи дружина або партнер і нащадки, лише якщо погодяться |
| Чи набувач спадкоємець першої черги | Від цього залежить податок на передачу |
Якщо квартиру згодом продають, процедуру описує наш посібник із продажу квартири, а оголошення можна розмістити в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Коли набувач стає власником квартири? Зі смертю відчужувача. До того власником залишається відчужувач, а набувач може забезпечити своє право записом у кадастр.
Хто сплачує податок і коли? Набувач; зобов'язання виникає в день смерті відчужувача, декларація подається протягом 15 днів. Набувач, який є спадкоємцем першої черги відчужувача, наприклад дитина або чоловік чи дружина, податок на передачу не сплачує.
Чи можуть спадкоємці оскаржити договір довічного утримання? Законні спадкоємці можуть вимагати визнання договору недійсним, якщо через хворобу чи вік відчужувача договір не містив для набувача жодної невизначеності. Строк становить один рік від дня, коли стало відомо про договір, і не більше трьох років від дня смерті відчужувача.
Чи можна розірвати договір? Так, за згодою сторін або через суд, якщо сторони живуть разом і стосунки стали нестерпними, якщо одна сторона не виконує обов'язків або якщо обставини суттєво змінилися.
Що, якщо набувач помре раніше за відчужувача? Обов'язки переходять до його чоловіка чи дружини або партнера і нащадків, закликаних до спадкування, якщо вони погоджуються. Якщо ні, договір розривається без відшкодування за раніше надане утримання.
Джерела
Поняття, форму, розірвання, права спадкоємців і смерть набувача регулює Закон про зобов'язальні відносини (Офіційний вісник Чорногорії 47/2008, статті з 1075 по 1086, зі зміною статей 1085 і 1086 в Офіційному віснику Чорногорії 123/2024). Обов'язкова форма нотаріального акта випливає зі статті 52 Закону про нотаріусів, розрахунок обов'язкової частки зі статті 30 Закону про спадкування. Податок регулює Закон про податок на передачу нерухомості (статті 8, 11, 12, 15 і 16), а винагороду нотаріуса тариф винагород і витрат нотаріусів (Офіційний вісник Чорногорії 49/2026, тарифний номер 1). Fijaka працює як майданчик оголошень і не надає юридичних консультацій; щодо конкретного договору звертайтеся до нотаріуса або адвоката.