חוזה תמיכה לכל החיים במונטנגרו: שטר נוטריוני, מתי הדירה עוברת, מס, סיום החוזה וזכויות היורשים

האם חוזה תמיכה לכל החיים חייב להיערך אצל נוטריון? כן, כשטר נוטריוני. הנוטריון חייב להקריא את החוזה ולהזהיר את מקבל התמיכה שהנכס אינו חלק מהעיזבון ואי אפשר להשתמש בו לסיפוק היורשים השמורים; בלי זה החוזה אינו תקף.

מי משלם את המס, ומתי? נותן התמיכה, והחבות נוצרת ביום פטירתו של מקבל התמיכה; הדוח מוגש בתוך 15 יום. נותן תמיכה שהוא יורש מהדרגה הראשונה של מקבל התמיכה, למשל ילד או בן זוג, אינו משלם מס העברה.

דירה בתמורה לטיפול עד סוף חייו של אדם מוסדרת במונטנגרו בחוזה תמיכה לכל החיים (ugovor o doživotnom izdržavanju), והחוזה הזה מעורר שאלות רבות. החיפושים המקומיים מראים אותן: אחרי "ugovor o doživotnom izdržavanju" (חוזה תמיכה לכל החיים) באים "porez" (מס), "primer" (דוגמה), "i nužni deo" (והחלק השמור), "zakon" (חוק), "cena" (מחיר) ו-"obrazac" (טופס), אחרי "doživotno izdržavanje" (תמיכה לכל החיים) באים "za stan" (עבור דירה) ו-"u zamenu za stan" (בתמורה לדירה), ואחרי "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" בא "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (כמה מס משלמים על חוזה תמיכה לכל החיים).

המאמר מסביר מה החוזה כולל, למה הוא אינו תקף בלי שטר נוטריוני, מתי הדירה עוברת לנותן התמיכה, מי משלם מס ומתי, איך מסיימים את החוזה ומתי היורשים על פי דין יכולים לתקוף אותו.

מהו חוזה תמיכה לכל החיים

חוק החיובים מגדיר אותו כך: צד אחד, נותן התמיכה, מתחייב לתמוך בצד השני או באדם שלישי, מקבל התמיכה, עד מותו, והצד השני מעביר לו בתמורה את כל רכושו או חלק ממנו. הרכישה נדחית עד לרגע פטירתו של מקבל התמיכה.

• החוזה יכול לכלול רק דברים וזכויות שקיימים בעת כריתתו.
• אלא אם הוסכם אחרת, התמיכה כוללת במיוחד דיור, מזון, ביגוד והנעלה, טיפול בחולי ובזקנה, הוצאות רפואיות ותשלומים לצרכים יומיומיים.
• אפשר להסכים על תמיכה בשני אנשים או יותר, למשל בני זוג נשואים, ולכל אחד מהם זכות נפרדת לתשלומים ולשירותים שהוסכמו.
• אם הוסכם על תמיכה לטובת אדם שלישי, נותן התמיכה רוכש את הבעלות עם פטירת הצד שעמו כרת את החוזה, אלא אם החוזה קובע שהבעלות עוברת עם פטירת האדם השלישי.

הצורה: רק שטר נוטריוני

לפי חוק הנוטריונים, חוזי תמיכה לכל החיים נערכים בצורת שטר נוטריוני, ולחוזה שלא נערך בצורה הזו אין תוקף משפטי. חוק החיובים מוסיף שהנוטריון חייב קודם להקריא את החוזה לצדדים, ובמיוחד להזהיר את מקבל התמיכה שהרכוש שהחוזה חל עליו אינו חלק מהעיזבון שלו ושהוא אינו יכול לשמש לסיפוק היורשים השמורים. הנוטריון מאשר על גבי החוזה עצמו שהדבר נעשה; חוזה שנערך בניגוד לכך בטל.

החוזה בטל גם אם נותן התמיכה הוא אדם שמטפל במקבל התמיכה במסגרת מקצועו או עסקו, למשל צוות רפואי, בית חולים או סוכנות, אלא אם רשות האפוטרופסות המוסמכת נתנה את הסכמתה מראש.

מה קורה לדירה כל עוד מקבל התמיכה בחיים

מקבל התמיכה נשאר רשום כבעלים; נותן התמיכה רוכש את הדירה רק עם פטירתו של מקבל התמיכה. נותן התמיכה רשאי להבטיח את זכותו לפי החוזה ברישום במרשם ציבורי, שלגבי מקרקעין הוא הקדסטר. אי אפשר להעביר לאדם אחר את התביעות של מקבל התמיכה.

איך קוראים את מה שרשום על דירה מוסבר במאמר שלנו על נסח הבעלות.

סיום החוזה

בסיום החוזה, כל צד שומר על הזכות לתבוע מהצד השני את הפיצוי המגיע לו לפי הכללים הכלליים של דיני הממון.

אם נותן התמיכה נפטר ראשון

אחרי פטירת נותן התמיכה, התחייבויותיו עוברות לבן או לבת הזוג שלו או לשותף החיים החד-מיני שלו, ולצאצאים שנקראים לרשת, אם הם מסכימים. אם הם אינם מסכימים, החוזה מסתיים והם אינם יכולים לתבוע פיצוי על תמיכה שניתנה קודם. אם אין ביכולתם לקבל על עצמם את ההתחייבויות, הם רשאים לתבוע ממקבל התמיכה פיצוי, שבית המשפט קובע לפי שיקול דעתו, בהתחשב במצב הכלכלי של שני הצדדים.

היורשים על פי דין: מתי הם יכולים לתקוף את החוזה

הרכוש שלפי החוזה אינו חלק מהעיזבון, ולכן ליורשים השמורים אין זכות לגביו. עם זאת, היורשים על פי דין של מקבל התמיכה רשאים לבקש מבית המשפט לבטל את החוזה אם, בגלל מחלתו או גילו של מקבל התמיכה, לא הייתה בחוזה שום אי-ודאות מבחינת נותן התמיכה.

• המועד הוא שנה אחת מהיום שנודע להם על החוזה, ולכל המאוחר שלוש שנים מפטירת מקבל התמיכה.
• תקופת השנה אינה יכולה להתחיל לפני פטירת מקבל התמיכה.

במה החוזה הזה שונה ממתנה ומירושה:

הכללים על מתנות מוסברים במאמר שלנו על מתנת נכס, ועל ירושה במאמר שלנו על ירושה והליך ירושה.

מס ושכר נוטריון

מס העברה. נותן התמיכה, כרוכש הרכוש, חייב במס, וחבות המס נוצרת ביום פטירתו של מקבל התמיכה. נותן התמיכה מגיש את דוח המס בתוך 15 יום מיום היווצרות החבות. נותן תמיכה שהוא יורש מהדרגה הראשונה של מקבל התמיכה, למשל ילד או בן זוג, אינו משלם מס. אחרים משלמים 3% עד €150,000, ומעל זה €4,500 ועוד 5% על הסכום שמעל €150,000, על שווי השוק: לדירה בשווי €90,000 מדובר ב-€2,700. עוד על החישוב במאמר שלנו על מס העברת המקרקעין.

נוטריון. בתעריף של 2026 אין סעיף נפרד לחוזה הזה, ולכן שכר השטר הנוטריוני מחושב לפי מספר תעריף 1, לפי שווי נושא העסקה: לדירה בשווי €90,000 הוא €480, בתוספת מע״מ.

רשימת בדיקה קצרה לפני החתימה

אם הדירה נמכרת אחר כך, התהליך מתואר במדריך שלנו למכירת דירה, ואפשר לפרסם מודעה בקטגוריית הנדל״ן שלנו.

שאלות נפוצות

מתי נותן התמיכה הופך לבעלים של הדירה? עם פטירת מקבל התמיכה. עד אז מקבל התמיכה הוא הבעלים, ונותן התמיכה יכול להבטיח את זכותו ברישום בקדסטר.

האם היורשים יכולים לתקוף חוזה תמיכה לכל החיים? היורשים על פי דין יכולים לבקש ביטול אם, בגלל מחלתו או גילו של מקבל התמיכה, לא הייתה בחוזה שום אי-ודאות מבחינת נותן התמיכה. המועד הוא שנה אחת מהיום שנודע להם על החוזה, ולכל המאוחר שלוש שנים מפטירת מקבל התמיכה.

האם אפשר לסיים את החוזה? כן, בהסכמה, או בבית משפט אם הצדדים גרים יחד והיחסים בלתי נסבלים, אם צד אחד אינו מקיים את התחייבויותיו או אם הנסיבות השתנו באופן משמעותי.

מה אם נותן התמיכה נפטר לפני מקבל התמיכה? ההתחייבויות עוברות לבן הזוג או לשותף של נותן התמיכה ולצאצאים שנקראים לרשת, אם הם מסכימים. אם לא, החוזה מסתיים בלי פיצוי על תמיכה שניתנה קודם.

מקורות

ההגדרה, הצורה, סיום החוזה, זכויות היורשים ופטירת נותן התמיכה מוסדרים בחוק החיובים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 47/2008, סעיפים 1075 עד 1086, עם התיקון לסעיפים 1085 ו-1086 בעיתון הרשמי של מונטנגרו 123/2024). חובת השטר הנוטריוני נובעת מסעיף 52 לחוק הנוטריונים, וחישוב החלק השמור מסעיף 30 לחוק הירושה. המס מוסדר בחוק מס העברת המקרקעין (סעיפים 8, 11, 12, 15 ו-16), ושכר הנוטריון בתעריף השכר וההוצאות של נוטריונים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 49/2026, מספר תעריף 1). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לחוזה ספציפי, היוועצו בנוטריון או בעורך דין.