איך מוציאים נסח בעלות אונליין? דרך הפורטל listovi.ekatastar.me, שמינהל המקרקעין השיק ב-10 ביולי 2026. נכנסים עם תעודת זהות או עם מערכת NS eID, התשלום אלקטרוני, והמסמך חתום אלקטרונית ותקף משפטית.
לפני כל קנייה, מכירה, מתנה או הלוואה, מישהו מבקש את ה-list nepokretnosti, נסח הבעלות מתוך קדסטר המקרקעין. החיפושים המקומיים מראים איך אנשים מחפשים אותו: ליד "list nepokretnosti" אנשים מוסיפים לרוב "crna gora" (מונטנגרו), "online" ו-"po matičnom broju" (לפי מספר זיהוי אישי), והם מחפשים בנפרד גם "posjedovni list po imenu i prezimenu" (גיליון חזקה לפי שם פרטי ושם משפחה) ו-"ekatastar crna gora".
המאמר מסביר מהו נסח הבעלות, איך אפשר להוציא אותו באופן אלקטרוני מאז יולי 2026, כמה הוא עולה, איך קוראים אותו חלק אחר חלק ומה קונה חייב לבדוק בו לפני שהוא משלם.
מהו נסח הבעלות, ומהו גיליון חזקה
לפי חוק המדידה הממלכתית וקדסטר המקרקעין, ה-list nepokretnosti הוא המסמך הבסיסי על מקרקעין ועל הזכויות בהם. הוא כולל את כל החלקות הקדסטרליות של אותו בעל זכויות באותו אזור קדסטרלי ואת הבניינים שעליהן. נסח מאושר ונסח חלקי ממנו הם מסמכים ציבוריים, ולכל אדם יש זכות לעיין בנתוני הקדסטר ולקבל נסח.
ה-posjedovni list (גיליון חזקה) מגיע מקדסטר הקרקעות, שהחוק מגדיר כרישום של המצב העובדתי, כלומר של החזקה. היכן שקדסטר המקרקעין עדיין לא הוקם, משתמשים בקדסטר הקרקעות הקיים, וביום שבו קדסטר המקרקעין מתחיל לחול באזור קדסטרלי מסוים, קדסטר הקרקעות מפסיק להיות תקף שם. העבודה הזו עדיין נמשכת: גם ב-2025 וגם ב-2026 פורסמו בעיתון הרשמי החלטות המאשרות את מסד הנתונים של קדסטר המקרקעין לאזורים קדסטרליים מסוימים.
איך מוציאים את נסח הבעלות
| דרך | איך | מה מקבלים |
| באופן אלקטרוני, מאז 10 ביולי 2026 | הפורטל listovi.ekatastar.me, כניסה עם תעודת זהות או מערכת NS eID, תשלום אלקטרוני | מסמך חתום אלקטרונית ותקף משפטית, עם היסטוריית בקשות |
| בסניף אזורי של מינהל המקרקעין | בקשה בדלפק, עם תשלום האגרה והדמים | נסח מאושר; החוק מחייב להנפיק אותו בתוך שלושה ימים |
| תצוגת eKatastar הציבורית | הפורטל ekatastar.me, עם פרטי כניסה ציבוריים שמפורסמים בדף הכניסה | צפייה בנתונים, לא מסמך מאושר |
לנסח בעלות או לגיליון חזקה, רשימת החיובים של מינהל המקרקעין קובעת אגרה מנהלית של €2 ודמים של €3, ומספר האסמכתה לתשלום הוא מספר הנסח או מספר החלקה והיחידה. אם אתם רוצים את כל המקרקעין של בעל זכויות אחד ברשות מקומית אחת או בכל מונטנגרו, זו תעודה נפרדת, עם אגרה של €3 ודמים של €5.
איך קוראים אותו: דפים A, B, V ו-G
| דף | מה הוא כולל | למה לשים לב |
| דף A | החלקה: אזור קדסטרלי, מספר, צורה ושטח, סוג הקרקע, סיווג השימוש בקרקע ודרגתו, שם המקום או הכתובת | שמספר החלקה והשטח תואמים את מה שנמכר |
| דף B | בעל הזכויות בחלקה והיקף הזכות | האם המוכר הוא הבעלים היחיד או בעלים משותף בחלק מסוים |
| דף V | בניינים ויחידות: מיקום, שטח, שימוש, מספר קומות, מספר חדרים, שנת בנייה ומעמד חוקי של הבנייה, עם בעלי הזכויות | שלדירה יש את סימון היחידה ואת שטח הנטו הנכונים, ומה המעמד החוקי שלה |
| דף V, חלק 1 | קווי תשתית ובעלי הזכויות בהם | רלוונטי לחלקות ולתשתיות |
| דף G | שעבודים והגבלות | משכנתאות, סכסוכים, איסורים, שכירויות, זיקות הנאה |
לדירה, דף V הוא החשוב ביותר, כי הוא מראה את היחידה, למשל את סימון הדירה, את הקומה ואת שטח הנטו, ומי הבעלים של היחידה הזו. אם בנסח רשום שלבניין אין היתר שימוש או שהוא בהליך הכשרה, אין פירוש הדבר אוטומטית שאי אפשר למכור את הדירה, אבל זה משנה את הסיכונים. מה בדיוק אומרים הרישומים האלה מוסבר במאמר שלנו על הכשרה ועל המועד של אוגוסט 2027.
רישום מלא, רישום זמני והערות
החוק מכיר בשלושה סוגי רישום:
- Uknjižba (רישום מלא) הוא רישום שבו זכויות נרכשות, מועברות, מוגבלות או מתבטלות בלי צורך בהצדקה מאוחרת. כך, למשל, נרכשת בעלות על דירה שנקנתה.
- Predbilježba (רישום זמני) הוא רישום הכפוף להצדקה מאוחרת. הוא נרשם בדף G ויש לו אפקט של קדימות: מי שרשום ברישום זמני גובר על רישומים מאוחרים יותר אם הרישום הזמני מוצדק.
- Zabilježba (הערה) היא רישום של עובדות משפטיות שעשויות להיות להן השלכות משפטיות בתנאים שקובע החוק, למשל סכסוך או בנייה.
כלל חשוב לקונים: אפשר להתיר רישום רק נגד מי שבעת הגשת הבקשה רשום כבעל הזכות, או שנרשם באותו זמן. לכן קנו ממי שמופיע בדף B או בדף V. אם הבעלים נפטר, היורשים נרשמים קודם על סמך צו הירושה; איך זה עובד מתואר במאמר שלנו על ירושה והליך ירושה. אם זכות עדיין רשומה על שם אדם שנפטר, המינהל מבקש את רישום הפטירה מיוזמתו ורושם הערה על זכות היורשים.
מה בדף G צריך להדליק נורה אדומה אצל קונה
| רישום בדף G | מה המשמעות | מה לעשות |
| משכנתא | הדירה משמשת בטוחה לחוב של מישהו, בלי קשר להחלפת הבעלים | החוב נסגר מתוך המחיר והמשכנתא נמחקת לפני שמשולמת היתרה |
| הערה על סכסוך | יש סכסוך על הנכס | בררו על מה הסכסוך; מאז התיקונים של דצמבר 2025 ההערה נמחקת מיוזמת המינהל חמש שנים אחרי הרישום, אלא אם חודשה |
| איסור דיספוזיציה ושעבוד | הבעלים אינו רשאי למכור או לשעבד את הדירה בחופשיות | אל תקנו עד שהאיסור מסתיים |
| זכות קדימה | למישהו יש עדיפות בקנייה | בדקו אם ויתר עליה או קיבל את ההצעה |
| שכירות של יותר מחמש שנים | הקונה נכנס לנעלי המשכיר ואינו יכול לדרוש את מסירת הדירה לפני תום השכירות | הביאו את השכירות בחשבון בהחלטה ובמחיר |
| זיקות הנאה | זכות מעבר, זכות שימוש או זכות שימוש ופירות | בדקו אם הן מפריעות לשימוש שתכננתם |
| הערה על בנייה | הבניין בבנייה | עיינו בהיתר הבנייה ובמועד הסיום |
| הערות הכשרה | החלטת הכשרה, איסור דיספוזיציה או פעילות, צו הריסה | בדקו את מצב ההליך לפני שאתם משלמים משהו |
איך קונים דירה עם משכנתא מוסבר במאמר שלנו על מכירת דירה עם משכנתא, ובניינים בבנייה במאמר שלנו על קנייה על הנייר. רשימה רחבה יותר של בדיקות לפני קנייה נמצאת במאמר שלנו על קנייה בטוחה.
לפני שמשלמים
בקשו נסח בעלות שהונפק באותו יום או לכל היותר כמה ימים קודם, כי הרישומים משתנים. השוו את מספר החלקה, את סימון היחידה ואת השטח למודעה ולחוזה המקדים, ודאו שהמוכר רשום כבעלים בחלק מלא או שכל הבעלים המשותפים חותמים, וקראו את דף G עד הסוף. עיינו בדירות ובבתים העדכניים בקטגוריית הנדל״ן שלנו.
שאלות נפוצות
כמה עולה נסח בעלות? רשימת החיובים של מינהל המקרקעין קובעת אגרה מנהלית של €2 ודמים של €3.
מה ההבדל בין נסח בעלות לגיליון חזקה? נסח הבעלות הוא מסמך של קדסטר המקרקעין על הזכויות בנכס. גיליון החזקה מגיע מקדסטר הקרקעות, רישום של המצב העובדתי, שמשמש היכן שקדסטר המקרקעין עדיין לא הוקם.
האם אפשר לברר את כל הנכסים שבבעלות אדם אחד? לשם כך יש תעודה על המקרקעין של בעל זכויות ברשות מקומית אחת או בכל מונטנגרו, עם אגרה של €3 ודמים של €5.
מה פירוש רישום זמני בנסח הבעלות? זה רישום של זכות הכפוף להצדקה מאוחרת. יש לו אפקט של קדימות, ולכן הוא גובר על רישומים מאוחרים יותר אם הוא מוצדק.
האם נסח בעלות אלקטרוני תקף? כן. לפי מינהל המקרקעין, נסח חתום אלקטרונית תקף משפטית ואפשר להשתמש בו בכל ההליכים שדורשים נסח בעלות.
מקורות
תוכן הקדסטר, הנסח, סוגי הרישום והשעבודים מוסדרים בחוק המדידה הממלכתית וקדסטר המקרקעין (סעיפים 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 ו-111b), עם התיקונים בעיתון הרשמי של מונטנגרו 160/2025 על מחיקת הערות סכסוך ועל הערות הכשרה. מעמד הקונה מול שוכר מוסדר בסעיף 619 לחוק החיובים. ההנפקה האלקטרונית מתוארת בהודעת מינהל המקרקעין מ-10 ביולי 2026, והחיובים ברשימת האגרות המנהליות של מינהל המקרקעין שפורסמה ב-1 ביולי 2026. Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לנכס ספציפי, היוועצו בנוטריון או בעורך דין.