Kako dobiti list nepokretnosti online? Preko portala listovi.ekatastar.me, koji je Uprava za nekretnine pokrenula 10. jula 2026. Prijava ide ličnom kartom ili sistemom NS eID, plaćanje je elektronsko, a dokument je elektronski potpisan i pravno važeći.
Prije svake kupovine, prodaje, poklona ili kredita neko traži list nepokretnosti. Pretraga pokazuje kako ga ljudi traže: uz "list nepokretnosti" najčešće idu "crna gora", "online" i "po matičnom broju", a odvojeno se traže "posjedovni list po imenu i prezimenu" i "ekatastar crna gora".
Ovaj tekst objašnjava šta je list nepokretnosti, kako se od jula 2026. dobija elektronski, koliko košta, kako se čita po djelovima i šta u njemu kupac mora provjeriti prije nego što plati.
Šta je list nepokretnosti, a šta posjedovni list
Po Zakonu o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, list nepokretnosti je osnovni dokument o nepokretnostima i pravima na njima. Obuhvata sve katastarske parcele istog imaoca prava u istoj katastarskoj opštini i objekte na njima. Ovjeren list nepokretnosti i izvod iz njega su javne isprave, a svako ima pravo da izvrši uvid u podatke katastra i da mu se izda list.
Posjedovni list potiče iz katastra zemljišta, koji zakon definiše kao evidenciju o faktičkom stanju, odnosno državini. Tamo gdje katastar nepokretnosti još nije uspostavljen, koristi se postojeći katastar zemljišta, a danom početka primjene katastra nepokretnosti za katastarsku opštinu katastar zemljišta prestaje da važi. Taj posao još traje: i u 2025. i 2026. u Službenom listu objavljivana su rješenja o potvrđivanju baze podataka katastra nepokretnosti za pojedine katastarske opštine.
Kako dobiti list nepokretnosti
| Način | Kako | Šta dobijate |
| Elektronski, od 10. jula 2026. | Portal listovi.ekatastar.me, prijava ličnom kartom ili sistemom NS eID, elektronsko plaćanje | Elektronski potpisan dokument, pravno važeći, sa istorijom zahtjeva |
| U područnoj jedinici Uprave za nekretnine | Zahtjev na šalteru, uz uplatu takse i naknade | Ovjeren list; zakon traži da se izda u roku od tri dana |
| Javni pregled eKatastra | Portal ekatastar.me, sa javnim pristupnim podacima objavljenim na stranici za prijavu | Pregled podataka, ne i ovjerena isprava |
Za list nepokretnosti, odnosno posjedovni list, Uprava za nekretnine u svom pregledu taksi navodi administrativnu taksu od 2 € i naknadu od 3 €, a u pozivu na broj upisuje se broj lista ili broj parcele i posebnog dijela. Ako tražite sve nepokretnosti jednog imaoca prava na teritoriji opštine ili Crne Gore, to je posebno uvjerenje, za koje se plaća taksa od 3 € i naknada od 5 €.
Kako se čita: A, B, V i G list
| Dio | Šta sadrži | Na šta da pazite |
| A list | Parcela: katastarska opština, broj, oblik i površina, vrsta zemljišta, kultura i klasa, naziv ili adresa | Da broj parcele i površina odgovaraju onome što se prodaje |
| B list | Imalac prava na parceli i obim prava | Da li je prodavac jedini vlasnik ili suvlasnik sa udjelom |
| V list | Objekti i posebni djelovi: položaj, površina, način korišćenja, spratnost, sobnost, godina izgradnje i pravni status izgradnje, sa imaocima prava | Da stan ima tačnu oznaku posebnog dijela i neto površinu, i kakav mu je pravni status |
| V list, 1. dio | Vodovi i imaoci prava na njima | Bitno kod placeva i infrastrukture |
| G list | Tereti i ograničenja | Hipoteke, sporovi, zabrane, zakupi, službenosti |
Kod stana se najviše gleda V list, jer tu stoji posebni dio, na primjer oznaka stana, sprat i neto površina, i ko je vlasnik tog posebnog dijela. Ako je u listu nepokretnosti upisano da objekat nema upotrebnu dozvolu ili je u postupku legalizacije, to ne znači automatski da se stan ne može prodati, ali mijenja rizike. Šta tačno znače te oznake, objašnjava tekst o legalizaciji i roku do avgusta 2027.
Uknjižba, predbilježba i zabilježba
Zakon poznaje tri vrste upisa:
- Uknjižba je upis kojim se prava stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju bez naknadnog opravdanja. Uknjižbom se, na primjer, stiče svojina na kupljenom stanu.
- Predbilježba je upis pod uslovom naknadnog opravdanja. Upisuje se u G list i ima dejstvo prvenstvenog reda: ko je predbilježen, ima prednost pred kasnijim upisima ako se predbilježba opravda.
- Zabilježba je upis pravnih činjenica koje mogu proizvesti pravna dejstva pod uslovima iz zakona, na primjer spora ili gradnje.
Važno pravilo za kupca: upis se može dozvoliti samo prema licu koje je u trenutku podnošenja zahtjeva upisano kao imalac prava, ili koje istovremeno bude uknjiženo. Zato kupujte od onoga ko stoji u B, odnosno V listu. Ako je vlasnik umro, nasljednici se prvo upisuju na osnovu rješenja o nasljeđivanju; kako to ide, opisuje tekst o ostavinskom postupku. Ako je pravo i dalje upisano na umrlo lice, Uprava po službenoj dužnosti traži smrtovnicu i upisuje zabilježbu prava nasljednika.
Šta u G listu kupcu mora upaliti crveno svjetlo
| Upis u G listu | Šta znači | Šta da uradite |
| Hipoteka | Stan obezbjeđuje nečiji dug, bez obzira na promjenu vlasnika | Dug se zatvara iz cijene i hipoteka briše prije isplate ostatka |
| Zabilježba spora | O nepokretnosti se vodi spor | Saznajte o kakvom se sporu radi; od izmjena iz decembra 2025. briše se po službenoj dužnosti nakon pet godina od upisa, osim ako se obnovi |
| Zabrana otuđenja i opterećenja | Vlasnik ne smije slobodno prodati ili opteretiti stan | Bez prestanka zabrane ne kupujte |
| Pravo preče kupovine | Neko ima prednost pri kupovini | Provjerite da li se odrekao ili mu je ponuda upućena |
| Zakup duži od pet godina | Kupac stupa na mjesto zakupodavca i ne može tražiti predaju stana prije isteka zakupa | Uračunajte zakup u odluku i cijenu |
| Službenosti | Pravo prolaza, korišćenja ili plodouživanja | Provjerite da li smetaju namjeni |
| Zabilježba gradnje | Objekat je u izgradnji | Pogledajte građevinsku dozvolu i rok završetka |
| Zabilježbe iz legalizacije | Rješenje o legalizaciji, zabrana otuđenja ili djelatnosti, rješenje o uklanjanju | Provjerite stanje postupka prije bilo kakve uplate |
Kako se kupuje stan pod hipotekom, opisali smo u tekstu o prodaji stana pod hipotekom, a objekti u izgradnji u tekstu o kupovini stana u izgradnji. Širu listu provjera prije kupovine daje tekst o sigurnoj kupovini stana.
Prije nego platite
Tražite list nepokretnosti izdat tog dana ili najviše nekoliko dana ranije, jer se upisi mijenjaju. Uporedite broj parcele, oznaku posebnog dijela i površinu sa onim što piše u oglasu i predugovoru, provjerite da je prodavac upisan kao vlasnik sa punim udjelom ili da svi suvlasnici potpisuju, i pročitajte G list do kraja. Aktuelne oglase za stanove i kuće pregledajte u kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Koliko košta list nepokretnosti? U pregledu taksi Uprave za nekretnine navedeni su administrativna taksa od 2 € i naknada od 3 €.
Koja je razlika između lista nepokretnosti i posjedovnog lista? List nepokretnosti je dokument katastra nepokretnosti o pravima na nepokretnosti. Posjedovni list potiče iz katastra zemljišta, evidencije o faktičkom stanju, koja se koristi tamo gdje katastar nepokretnosti još nije uspostavljen.
Mogu li saznati sve nepokretnosti jedne osobe? Za to postoji uvjerenje o nepokretnostima imaoca prava na teritoriji opštine ili Crne Gore, za koje se plaća taksa od 3 € i naknada od 5 €.
Šta znači predbilježba u listu nepokretnosti? To je upis prava pod uslovom da se naknadno opravda. Ima dejstvo prvenstvenog reda, pa ima prednost pred kasnijim upisima ako se opravda.
Da li je elektronski list nepokretnosti važeći? Jeste. Prema Upravi za nekretnine, elektronski potpisan list je pravno važeći i može se koristiti u svim postupcima u kojima se traži list nepokretnosti.
Izvori
Sadržaj katastra, list nepokretnosti, vrste upisa i tereti uređeni su Zakonom o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (članovi 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 i 111b), sa izmjenama iz Službenog lista CG 160/2025 o brisanju zabilježbe spora i zabilježbama iz legalizacije. Položaj kupca prema zakupcu uređuje član 619 Zakona o obligacionim odnosima. Elektronsko izdavanje opisano je u saopštenju Uprave za nekretnine od 10. jula 2026, a iznosi taksi u pregledu administrativnih taksi Uprave za nekretnine objavljenom 1. jula 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretnu nepokretnost konsultujte notara ili advokata.