Ugovor o poklonu stana u Crnoj Gori: notar, porezi, nužni dio i opoziv poklona

Koliko košta ugovor o poklonu stana sa roditelja na dijete? Polovinu redovne notarske naknade, uz PDV. Za stan od 80.000 do 119.999,99 € to je 240 € umjesto 480 €, a upis novog vlasnika u katastar košta 15 € taksi i naknade.

Roditelji koji stan žele da ostave djetetu često ne čekaju nasljeđe, nego ga poklone za života. Pretraga pokazuje šta ih zanima: uz "ugovor o poklonu stana" najčešće idu "sa roditelja na dijete", "primjer" i "cijena", a uz "opoziv poklona" pitanja "zbog nezahvalnosti" i "rok".

Ovaj tekst objašnjava u kojoj formi se poklanja stan, koliko to košta kod notara, ko plaća koji porez, kako se poklon računa kad poklonodavac umre i kada se poklon može vratiti.

Poklon stana ide kod notara

Ugovorom o poklonu poklonodavac se obavezuje da na poklonoprimca bez naknade prenese pravo svojine ili neko drugo pravo. Zakon o obligacionim odnosima za poklon nepokretnosti traži pisanu i ovjerenu formu, a Zakon o notarima određuje da se pravni poslovi čiji je predmet prenos svojine na nepokretnosti sačinjavaju u formi notarskog zapisa. Posao koji nije sačinjen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo. U formi notarskog zapisa moraju biti i obećanje poklona i poklon za slučaj smrti.

Poklon može učiniti samo potpuno poslovno sposobno lice. Ako poklonodavac u trenutku zaključenja nije mogao da shvati smisao svog postupka, on ili njegovi nasljednici mogu tražiti poništenje u roku od godinu dana od dana poklona.

Kao i kod kupovine, poklonoprimac postaje vlasnik upisom u katastar nepokretnosti, a notar otpravak ugovora dostavlja katastru i poreskom organu. Kako izgleda postupak kod notara korak po korak, opisali smo u tekstu o kupoprodajnom ugovoru kod notara.

Koliko košta poklon kod notara

Notarska naknada računa se prema tržišnoj vrijednosti stana, po istoj tarifi kao i kupoprodajni ugovor. Za ugovor o poklonu između roditelja kao poklonodavca i djeteta kao poklonoprimca naknada iznosi 50% redovne.

Na naknadu se dodaje PDV. Za upis novog vlasnika Uprava za nekretnine naplaćuje administrativne takse od 2 € za zahtjev i 3 € za rješenje, te naknadu od 10 €.

Porez na promet: ko plaća, ko je oslobođen

Poklon nekretnine je promet u smislu Zakona o porezu na promet nepokretnosti, a porez plaća poklonoprimac. Porez ne plaćaju:

• poklonoprimac prvog nasljednog reda, dakle dijete poklonodavca;
• bračni drug poklonodavca i životni partner lica istog pola: poklon između partnera za vrijeme trajanja partnerstva oslobođen je već po Zakonu o životnom partnerstvu lica istog pola iz 2020, a od 10. septembra 2026. partnera izričito navodi i Zakon o porezu na promet nepokretnosti;
• poklonoprimac drugog nasljednog reda, za jedan poklonjeni stan, ako je sa poklonodavcem neprekidno živio u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana prije poklona.

Pazite na smjer poklona. Roditelji su oslobođeni kad nasljeđuju dijete, ali kad dijete pokloni stan roditelju, roditelj nije poklonoprimac prvog nasljednog reda i oslobođenje važi samo ako ispunjava uslov zajedničkog domaćinstva. Ostali poklonoprimci, na primjer brat, sestra, sestrić ili prijatelj, plaćaju porez po istim stopama kao kod kupovine, na tržišnu vrijednost stana, uz prijavu u roku od 15 dana od zaključenja ugovora. Stope i primjere računa daje tekst o porezu na promet nepokretnosti.

Porez na kapitalni dobitak: poklonodavac i kasnija prodaja

Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica kapitalnim dobitkom smatra i prihod od prenosa nepokretnosti, ne samo od prodaje. Kapitalni dobitak se ne oporezuje ako je imovina poklonjena srodnicima prvog nasljednog reda, ako je prenos između bračnih drugova, odnosno životnih partnera, povezan sa brakom, razvodom ili nasljeđem, ili ako je stan poreskom obvezniku bio jedino i glavno mjesto stanovanja. Za poklon drugim licima provjerite sa poreskim savjetnikom da li nastaje obaveza poreza na kapitalni dobitak, koji se plaća po stopi od 15%.

Važno je i za poklonoprimca: ako kasnije proda poklonjeni stan, kao nabavna cijena uzima se cijena po kojoj ga je stekao poklonodavac, usklađena sa rastom cijena na malo. Poklon, dakle, ne "briše" dobitak koji je nastao dok je stan bio kod poklonodavca.

Godišnji porez na nepokretnosti od sticanja plaća novi vlasnik, uz prijavu opštini u roku od 30 dana. Kako se računa, opisuje tekst o porezu na nepokretnosti.

Poklon i nasljeđe: nužni dio

Poklon za života ne izlazi iz računa kad poklonodavac umre. Pri izračunavanju nužnog dijela vrijednosti zaostavštine dodaje se vrijednost svih poklona koje je ostavilac učinio zakonskim nasljednicima, bez obzira kada, i poklona drugim licima u posljednjoj godini života. Poklon se procjenjuje prema vrijednosti u trenutku smrti, a prema stanju stvari u vrijeme poklona.

Poklon zakonskom nasljedniku po pravilu se uračunava u njegov nasljedni dio, osim ako je poklonodavac izjavio da se neće uračunati. Ako je poklonom povrijeđen nužni dio, vraćanje poklona mogu tražiti samo nužni nasljednici, u roku od tri godine od smrti poklonodavca. Kako teče ostavinski postupak i koliki je nužni dio, objašnjava tekst o ostavinskom postupku.

Kako zadržati pravo da živite u stanu

Ugovorom o poklonu poklonodavac može za sebe ili drugog zadržati neko pravo, ili poklonoprimcu naložiti da nešto učini ili da se od nečega uzdrži. Ako poklonoprimac ne izvrši nalog ni u naknadnom primjerenom roku, poklonodavac može raskinuti ugovor i tražiti da mu se vrati ono što je dao. Punovažna je i odredba da se poklon vraća poklonodavcu ako poklonoprimac umre prije njega.

Pravo koje se zadržava na stanu, na primjer plodouživanje, upisuje se kao teret u list nepokretnosti. Tako je vidljivo svakome ko kasnije provjerava stan, uključujući banku ili kupca.

Kada se poklon može opozvati

Poklon se ne može opozvati zbog nezahvalnosti koju je poklonodavac oprostio, a pravo na opoziv zbog nezahvalnosti prelazi na nasljednike. Kod nemanja sredstava, poklonoprimac može izbjeći opoziv ako se obaveže da poklonodavcu daje sredstva koja mu nedostaju, a opoziv nije moguć ni ako je poklonodavac sebe namjerno ili grubom nemarnošću doveo u oskudicu. Poklon nepokretnosti opoziva se pisanom izjavom sa ovjerenim potpisom, a unaprijed odricanje od prava na opoziv nema pravnu važnost.

Ako vas zanima i kako se stan prodaje kad ga jednom dobijete, cijeli postupak opisuje vodič za prodaju stana, a ponudu pregledajte u oglasima za nekretnine.

Često postavljana pitanja

Da li se plaća porez kad roditelj pokloni stan djetetu? Porez na promet ne plaća dijete kao poklonoprimac prvog nasljednog reda, a poklon srodnicima prvog nasljednog reda oslobođen je i poreza na kapitalni dobitak.

Da li se plaća porez kad dijete pokloni stan roditelju? Roditelj u tom slučaju nije poklonoprimac prvog nasljednog reda, pa porez na promet plaća, osim ako je sa djetetom neprekidno živio u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana prije poklona, za jedan stan.

Može li se poklon stana opozvati? Može, zbog velike nezahvalnosti poklonoprimca ili zato što poklonodavac nema dovoljno sredstava za život, pod uslovima i u rokovima iz zakona.

Mogu li pokloniti stan i nastaviti da živim u njemu? Možete u ugovoru zadržati pravo za sebe, na primjer plodouživanje, koje se upisuje kao teret u list nepokretnosti.

Mogu li ostala djeca osporiti poklon? Ako je poklonom povrijeđen njihov nužni dio, mogu tražiti vraćanje poklona u roku od tri godine od smrti poklonodavca.

Izvori

Pojam, forma, nalog i opoziv poklona su iz Zakona o obligacionim odnosima (članovi 576 do 593), a forma notarskog zapisa iz člana 52 Zakona o notarima. Nužni dio, dodavanje i uračunavanje poklona uređuje Zakon o nasljeđivanju (članovi 28, 30, 32, 42, 43 i 48). Porez na promet uređuje Zakon o porezu na promet nepokretnosti (članovi 4, 8, 9, 14, 15 i 16, sa izmjenom iz Službenog lista CG 132/2026) i član 67 Zakona o životnom partnerstvu lica istog pola (Službeni list CG 67/2020), a kapitalni dobitak Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (članovi 37a, 37c, 37d i 37g). Notarska naknada je iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026, tarifni broj 1), a takse za upis iz pregleda administrativnih taksi Uprave za nekretnine. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne ni poreske savjete; za konkretan poklon konsultujte notara, advokata ili poreskog savjetnika.