Oglas za izdavanje stana se ne čita kao oglas za prodaju. Kupac odlučuje mjesecima i gleda papire; zakupac odlučuje za nekoliko dana i gleda da li može da se useli: koliko košta mjesečno sa svim troškovima, koliki je depozit, od kada je stan slobodan i da li smije da dovede psa. Ako to nije u oglasu, dobićete isto pitanje deset puta u porukama, a dio ljudi se neće ni javiti.
Ovaj tekst je samo o oglasu za dugoročno izdavanje. Kako se piše oglas za prodaju, sa primjerima, objasnili smo u posebnom tekstu, a porez i odluku "dugoročno ili na dan" u tekstu kako izdati stan u Crnoj Gori.
Šta zakupci zaista kucaju u pretragu
Prije pisanja smo 29. septembra 2026. provjerili Google prijedloge pretrage za crnogorsko tržište (jezik sr, region Crna Gora). Obim pretrage nije javno dostupan i ovdje ga ne navodimo; prijedlozi pokazuju samo kojim riječima ljudi traže.
| Početak pretrage | Šta Google predlaže (Crna Gora) | Šta to znači za vaš oglas |
| `izdajem stan` | Podgorica, Nikšić, Bar, Budva, Herceg Novi, Bijelo Polje, Pljevlja, Tivat, Berane, Cetinje, Danilovgrad, Zabjelo, Blok 5, Gomila | Grad i kvart idu u naslov, ne samo grad |
| `izdavanje stana podgorica` | jednosobnog, dvosobnog, centar, praznog, namještenog, na dan | Broj soba i "prazan / namješten" su prvi filter |
| `izdavanje stana depozit` | bez depozita, izdavanje stanova bez depozita Podgorica | Depozit je pitanje koje se postavlja prije poziva |
| `izdavanje stana strancima` | izdavanje stana strancu, Stari aerodrom, Herceg Novi, Budva | Napišite da li primate strance i na kom jeziku komunicirate |
| `izdavanje stana ugovor` | bez ugovora, ugovor o izdavanju stana Crna Gora | Ljudi se pitaju za ugovor, pa ga pomenite |
Zanimljivo je da isti upit `izdajem stan` za Srbiju vraća Beograd, Novi Sad i Zemun, a za Crnu Goru gotovo samo crnogorske gradove i kvartove poput Zabjela i Bloka 5. Kod većine upita koje smo mjerili ta razlika ne postoji: "kako izdati stan", na primjer, daje isti skup prijedloga za oba regiona. Zakupci traže lokalno, do nivoa kvarta.
Prvi red: grad, kvart, sobe, namještenost, cijena
Iz tabele iznad slijedi formula za naslov. Zakupac skenira listu i eliminiše, pa naslov treba da odgovori na četiri pitanja kojima eliminiše:
[struktura] stan, [kvart], [grad], [namješten / prazan], [cijena] €/mjesečno
- Slabo: "Izdajem lijep stan, odlična lokacija"
- Bolje: "Dvosoban stan, Zabjelo, Podgorica, namješten, 380 €/mjesečno"
Primjer cijene je ilustracija, ne preporuka. Koliko se stvarno traži po gradovima i zašto zvanični podaci o zakupu ne postoje, objasnili smo u tekstu o cijenama zakupa u Crnoj Gori 2026.
Šta pokriva forma, a šta morate napisati sami
Kad na Fijaki izaberete Za izdavanje (ili Oboje, ako stan istovremeno i prodajete), forma traži cijenu za najmanje jedan period: dnevno, sedmično, mjesečno ili godišnje. Minimalni period zakupa je opcion, ali za dugoročni zakup ga popunite, jer tako odmah odbijate upite za vikend. Ostala polja su ista kao kod prodaje, a neka od njih zakupac čita prva.
Kiriju koju naplaćujete unesite u polje za mjesečni period; ako izdajete samo na godinu, unesite i godišnju cijenu, ali ne umjesto mjesečne, jer zakupci porede mjesečne iznose.
Tabelu ispod smo sastavili tako što smo pitanja koja zakupci najčešće postavljaju uporedili sa poljima u Fijaka formi za nekretnine:
| Pitanje zakupca | Gdje ide odgovor | Šta napisati |
| Koliko je mjesečno? | Polje cijene za period Mjesečno | Jedan iznos, bez "po dogovoru" |
| Koliko najmanje moram ostati? | Minimalni period zakupa | Za dugoročni zakup: mjesečno ili godišnje |
| Da li je namješten? | Polje Namješteno (nenamješteno, djelimično, potpuno) | U opisu: šta od aparata ostaje (veš mašina, klima) |
| Čime se grije? | Polje Tip grijanja | Na primorju je to odlučujuće za zimu |
| Od kada je slobodan? | Polje Dostupno od | Tačan datum |
| Koliki su zajednički troškovi zgrade? | Polje Mjesečna naknada | Iznos, i ko ga plaća |
| Ima li parking i lift? | Polja Tip parkinga, Lift, Sprat | Da li je parking mjesto uključeno u kiriju |
| Koji je energetski razred? | Polje Energetski razred | Ako imate sertifikat, upišite klasu |
| Koliki je depozit? | Nema polja, samo opis | Iznos i kada se vraća |
| Koliko su režije? | Nema polja, samo opis | Šta plaća zakupac i okvirni mjesečni iznos iz vaših računa |
| Smiju li ljubimci? | Nema polja, samo opis | Da, ne ili "po dogovoru, uz veći depozit" |
| Koliko osoba? | Nema polja, samo opis | Najveći broj stanara |
| Primate li strance? | Nema polja, samo opis | Da li primate i na kom jeziku komunicirate |
| Ugovor? | Nema polja, samo opis | "Pisani ugovor, ovjeren" (vidi niže) |
Donja polovina tabele je razlog zašto oglasi za izdavanje dobijaju toliko istih poruka: polja za depozit, režije, ljubimce i broj stanara ne postoje, pa ih vlasnici izostave. Rješenje je kratak blok u opisu, uvijek istim redom.
Blok od šest redova koji smanjuje broj poruka
Stavite ovo na početak opisa, prije priče o pogledu i komšiluku:
- Kirija: 380 € mjesečno, plaća se do 5. u mjesecu.
- Depozit: jedna kirija, vraća se pri iseljenju nakon zapisnika o stanju stana.
- Režije: struju, vodu i internet plaća zakupac; zimi struja oko X €, ljeti oko Y € (upišite iznose sa svojih računa).
- Useljenje: od 1. novembra, najkraće na godinu dana.
- Ljubimci / stanari: bez ljubimaca, najviše dvije osobe.
- Ugovor: pisani, ovjeren, sa popisom inventara.
Iznos režija ne izmišljajte i ne zaokružujte naniže. Zakupac koji prvog mjeseca vidi dvostruko veći račun od onog u oglasu je zakupac koji traži da izađe.
Ako izdajete strancima, dodajte jedan red na engleskom ili napišite da odgovarate na engleskom. Fijaka oglas automatski prevodi na devet jezika, ali poruke ćete voditi vi.
Šta zakon kaže, a oglas treba da odrazi
Oglas nije ugovor, ali ono što obećate u oglasu mora biti moguće zapisati u ugovor. Tri pravila iz Zakona o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008) direktno utiču na to šta pišete:
- Ugovor o zakupu stana mora biti u pisanoj formi i ovjeren u skladu sa propisima; ugovor zaključen suprotno tome je ništav (član 629). "Izdajem bez ugovora" zato nije prednost, nego rizik i za vas i za zakupca. U praksi se ovjera potpisa obavlja kod notara.
- Ako otkazni rok nije ugovoren, iznosi tri mjeseca (član 634, za zakup na neodređeno vrijeme). Ako želite kraći ili duži rok, to je stvar ugovora, a u oglasu je dovoljno "otkazni rok po dogovoru u ugovoru".
- Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom i troškovi same upotrebe padaju na teret zakupca (član 598). Režije su troškovi upotrebe; ako ste ipak odlučili da ih uključite u kiriju, napišite to jasno u oglasu i u ugovoru, jer zakupac polazi od toga da ih plaća sam.
Depozit zakon posebno ne uređuje; njegov iznos i uslovi povraćaja zavise od ugovora. Kako se zakup otkazuje i šta se dešava sa depozitom na kraju, objasnili smo u tekstu o otkazu ugovora o zakupu stana.
Kod zakupa vlasnik je dužan i da zakupcu stavi na uvid sertifikat o energetskim karakteristikama; šta on sadrži i ko ga izdaje, piše u tekstu o energetskom sertifikatu. Ako ga imate, klasa u oglasu je argument više.
Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za sam ugovor obratite se notaru ili advokatu.
Fotografije za zakup: drugačiji redosljed
Kod prodaje kupac prvo gleda pogled i raspored. Kod zakupa prvo gleda ono u čemu će živjeti svaki dan: kuhinju, kupatilo, krevet, ormare i prozor spavaće sobe. Forma prima do 30 fotografija; redosljed koji radi za zakup:
- Dnevni boravak iz ugla, sa dnevnim svjetlom
- Kuhinja sa aparatima koji ostaju
- Kupatilo, i veš mašina ako je u njemu
- Spavaća soba, sa ormarom
- Balkon ili pogled
- Ulaz u zgradu, parking, lift
Stan fotografišite prazan od ličnih stvari i očišćen. Ako nemate vremena, dubinsko čišćenje prije fotografisanja možete naručiti preko platforme Glatko, a ako vam fotografije ne izgledaju kako treba, Glatko ima i uslugu fotografisanja za oglas.
Tri greške koje prave vlasnici
- "Cijena po dogovoru." Zakupac ne šalje poruku da bi saznao da li mu je stan preskup; preskače ga.
- Depozit tek na razgledanju. Ako tražite dvije kirije depozita, to mora biti u oglasu, inače gubite razgledanje i vi i zakupac.
- Fotografije iz ljeta za oglas u novembru. Zakupac koji dolazi na godinu pita kako se stan grije, ne kako izgleda terasa u julu.
Ako tražite drugu stranu priče, šta zakupac provjerava prije nego što potpiše, pročitajte kako naći stan za dugoročni zakup. Kad je oglas spreman, postavljanje oglasa na Fijaki je besplatno.
Često postavljana pitanja
Šta obavezno napisati u oglasu za izdavanje stana? Grad i kvart, strukturu, da li je stan namješten, mjesečnu kiriju, depozit, ko plaća režije, od kada je stan slobodan i najkraći period zakupa. Na Fijaki za depozit, režije i ljubimce nema posebnog polja, pa ih napišite na početku opisa.
Da li u oglasu treba navesti depozit? Da. Depozit je jedno od prvih pitanja zakupaca, a Google za "izdavanje stana depozit" predlaže i "bez depozita". Napišite iznos i pod kojim uslovima se vraća.
Da li ugovor o zakupu stana mora biti ovjeren? Da. Po članu 629 Zakona o obligacionim odnosima ugovor o zakupu stana mora biti u pisanoj formi i ovjeren u skladu sa propisima, a ugovor zaključen suprotno tome je ništav.
Koliki je otkazni rok ako nije ugovoren? Za zakup stana na neodređeno vrijeme, ako otkazni rok nije određen ugovorom, iznosi tri mjeseca (član 634 Zakona o obligacionim odnosima).
Ko plaća režije ako u ugovoru ništa ne piše? Po članu 598 Zakona o obligacionim odnosima troškovi same upotrebe stvari padaju na teret zakupca. Ako ste dogovorili da su režije uključene u kiriju, napišite to jasno u oglasu i u ugovoru.
Da li mogu isti stan oglasiti i za prodaju i za izdavanje? Da. Na Fijaki izaberite tip oglasa "Oboje" i unesite i prodajnu cijenu i cijenu zakupa.