Vlasnik placa daje zemljište, investitor na njemu gradi zgradu, a vlasnik umjesto novca dobija dio stanova ili lokala. U praksi se to zove ugovor o zajedničkoj izgradnji (ili zajedničkoj gradnji), ali Zakon o obligacionim odnosima ugovor pod tim imenom ne poznaje. Zato ga oblikuju pravila koja važe za njegove djelove: razmjenu, prenos svojine na nepokretnosti, građevinsku dozvolu i porez.
Ovaj tekst je napisan iz ugla vlasnika placa: šta zakon traži, koja dva puta postoje i šta pitati investitora prije potpisa. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; sam ugovor sastavlja notar, a provjerava advokat.
Šta ljudi pretražuju
Prije pisanja smo 1. oktobra 2026. provjerili Google prijedloge pretrage (jezik sr), posebno za Crnu Goru i posebno za Srbiju. Obim pretrage nije javno dostupan i ne navodimo ga.
| Početak pretrage | Prijedlozi za Crnu Goru | Prijedlozi za Srbiju |
| `ugovor o zajedničkoj gradnji` | primjer, crna gora, ugovor o zajedničkom građenju | primjer, ugovor o zajedničkom građenju, ugovor o zajedničkom investiranju |
| `ugovor o zajednickoj izgradnji` | stambenog objekta, primer, objekta, porez, primjer, crna gora | stambenog objekta, primer, objekta, porez, primjer |
| `zajednička gradnja` | crna gora, herceg novi, zajednička izgradnja | crna gora, zajednička izgradnja zgrade |
| `plac investitoru` | kako prodati plac investitoru, plac za investitore, investitori podgorica | kako prodati plac investitoru, plac za investitore beograd, prodaja placa investitoru |
Dva zaključka. Ljudi traže primjer ugovora i pitaju za porez, pa ta dva pitanja obrađujemo posebno. I, "ugovor o zajedničkoj izgradnji crna gora" i "zajednička gradnja herceg novi" pojavljuju se samo u prijedlozima za crnogorski region: ljudi traže crnogorska pravila, a uzorci ugovora sa srpskih sajtova oslanjaju se na srpske propise.
Četiri pravila koja važe za svaki takav ugovor
| Pravilo | Propis | Šta to znači za vlasnika placa |
| Ugovor kojim se prenosi svojina na nepokretnosti mora biti pisan i ovjeren u skladu sa propisima | Zakon o obligacionim odnosima, član 61 | Usmeni dogovor ili "predugovor na papiru" ne prenosi ni plac ni stanove |
| Pravni poslovi čiji je predmet prenos ili sticanje svojine na nepokretnostima sačinjavaju se kao notarski zapis; bez te forme ne proizvode pravno dejstvo | Zakon o notarima, član 52 stav 1 tačka 6 i stav 3 | Ugovor sa investitorom sastavlja notar na čijem se službenom području nalazi plac (član 9) |
| Kod razmjene svaka strana ima obaveze i prava koje iz ugovora o prodaji ima prodavac | Zakon o obligacionim odnosima, čl. 561 i 562 | Vi odgovarate za plac kao prodavac, investitor za stanove koje vam daje |
| Za građenje nije uvijek potreban prenos placa: dokaz prava na zemljištu može biti i notarski ovjerena saglasnost vlasnika upisana u "G" listu lista nepokretnosti | Zakon o izgradnji objekata, član 34 stav 1 i 2, tačka 4 | Investitor može dobiti dozvolu dok ste vi još upisani kao vlasnik |
Ako je dio posla i sama izgradnja po ugovoru sa izvođačem, za taj dio važe pravila ugovora o građenju: pisana forma, cijena, odgovornost za solidnost deset godina. Objasnili smo ih u tekstu o ugovoru o građenju sa izvođačem.
Dva puta: plac se prenosi odmah ili ostaje vaš dok se gradi
Tabelu smo sastavili upoređujući šta Zakon o izgradnji objekata traži kao dokaz prava na zemljištu i šta Zakon o porezu na promet nepokretnosti smatra prometom. Ne kaže koji je put bolji; kaže šta u svakom od njih ugovor mora da riješi.
| Put A: plac se odmah prenosi investitoru | Put B: plac ostaje vaš, investitor gradi uz vašu saglasnost | |
| Dokaz investitora za dozvolu | List nepokretnosti na kojem je on upisan | Vaša notarski ovjerena saglasnost upisana u G list |
| Šta vi imate u rukama dok se gradi | Ugovor i obezbjeđenje koje ste ugovorili | Upis svojine na placu i ugovor |
| Porez na promet | Razmjena je promet; obveznik je svaki učesnik u razmjeni | Promet nastaje kad se svojina na stanovima ili dijelu placa prenese |
| Šta ugovor mora da riješi | Šta se dešava ako investitor ne gradi, ne završi ili propadne | Kako i kada se stanovi raspoređuju, upisuju i prenose investitoru, odnosno njegovim kupcima |
| Ključni rizik | Svojinu ste dali prije nego što ste dobili stanove | Investitor ulaže na placu koji nije upisan na njega, pa i on traži zaštitu u ugovoru |
Koji put odgovara vašem placu zavisi od investitora i od garancija koje nudi. To je pitanje za advokata, ne za oglas.
Rokovi koje zakon postavlja investitoru
Tri pravila iz Zakona o izgradnji objekata direktno štite vlasnika placa, pa ih vrijedi upisati i u ugovor, sa posljedicama:
- Početak gradnje u roku od dvije godine od izdavanja dozvole. Ako investitor ne započne u tom roku, prestaje mu pravo građenja po izdatoj dozvoli (član 35).
- Završetak u roku od pet godina od izdavanja dozvole. Ako ne završi, plaća godišnju naknadu za svaku započetu godinu prekoračenja (član 43).
- Promjena investitora tokom gradnje. Novi investitor u roku od 30 dana traži izmjenu dozvole i prilaže dokaz prava na zemljištu (član 44). Ako je plac i dalje vaš, taj dokaz zavisi od vas; zato ugovor treba da kaže šta se dešava ako investitor posao ustupi drugome.
Zakon ne kaže koliko stanova pripada vlasniku placa, niti koliko dugo smijete čekati na predaju. To je u potpunosti stvar ugovora.
Porez: ko plaća i na koji iznos
| Porez | Pravilo | Izvor |
| Porez na promet nepokretnosti | Razmjena je promet nepokretnosti; kod razmjene obveznik je svaki učesnik, a osnovica se za svakog utvrđuje prema tržišnoj vrijednosti nepokretnosti koju stiče | Zakon o porezu na promet nepokretnosti, čl. 4, 7 stav 2 i 9 stav 6 |
| Novi objekti i PDV | Sticanje novoizgrađenih objekata na koje se plaća PDV ne smatra se prometom po ovom zakonu; od 1. aprila 2026. isto važi i za građevinsko zemljište na koje se plaća PDV | Isti zakon, član 6, izmjena u Službenom listu CG 33/2026 |
| Kapitalni dobitak | Kod razmjene nepokretnosti prodajnom cijenom smatra se tržišna cijena nepokretnosti koja se razmjenjuje; stopa je 15% | Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, član 37c stav 3 |
Praktično: to što za plac niste dobili novac ne znači da nema poreza. Da li se na konkretan prenos plaća porez na promet ili PDV zavisi od toga da li je investitor obveznik PDV-a i šta se tačno prenosi, zato to provjerite sa poreskim savjetnikom prije potpisa, a ne kod notara. Stope poreza na promet objasnili smo u tekstu o porezu na promet nepokretnosti, a obračun i izuzetke kapitalnog dobitka u tekstu o porezu na kapitalni dobitak.
12 pitanja za investitora prije potpisa
| # | Pitanje | Zašto |
| 1 | Koji tačno stanovi ili lokali pripadaju meni, po projektu: sprat, strana, površina? | "30% zgrade" bez projekta nije mjerljivo; broj stana jeste |
| 2 | Računa li se neto ili bruto površina? | Razlika u kvadratima je razlika u vrijednosti; upis ide po posebnim djelovima |
| 3 | Ko je investitor: firma, registracija, završeni objekti? | Odgovara vam kao "prodavac" stanova |
| 4 | Ko je izvođač i ima li licencu? | Investitor i izvođač nijesu uvijek isto lice |
| 5 | Kada podnosite zahtjev za dozvolu, kada počinjete i kada završavate? | Zakonski okvir je dvije i pet godina od dozvole; vaš ugovor može biti kraći |
| 6 | Šta dobijam ako rok za predaju probijete? | Bez ugovorene posljedice kašnjenje vas ništa ne košta, osim vremena |
| 7 | Kakvo obezbjeđenje nudite (npr. bankarsku garanciju)? | Kod puta A to je jedina zaštita dok se gradi |
| 8 | Šta se dešava ako posao ustupite drugom investitoru ili odustanete? | Član 44: novi investitor treba dokaz prava na zemljištu |
| 9 | Ko plaća naknadu za građenje (komunalije), priključke, notara, geodetu? | Naknada je dio dokumentacije za dozvolu; neko je mora platiti |
| 10 | Ko plaća porez na promet, odnosno PDV, za moj dio? | Kod razmjene svaki učesnik je obveznik |
| 11 | Kada dobijam upotrebnu dozvolu i upis stanova na svoje ime? | Stan bez upisa teško prodajete ili zalažete |
| 12 | Mogu li vidjeti nacrt ugovora prije termina kod notara? | Notar sastavlja zapis, ali ne pregovara umjesto vas |
Kako se nakon izgradnje stanovi upisuju kao posebni djelovi zgrade objasnili smo u tekstu o etažiranju, a šta kupac provjerava kod stana u izgradnji, dakle i vaši budući kupci, u tekstu o kupovini stana u izgradnji.
Kako provjeriti da li je ponuda dobra
Ponuda investitora se procjenjuje sa dvije strane. Prva je vrijednost onoga što dobijate: koliko vrijede stanovi na toj lokaciji kad budu završeni. Kako se cijena provjerava bez agencije objasnili smo u tekstu o procjeni vrijednosti nekretnine.
Druga je trošak investitora: koliko ga košta gradnja i komunalije. Okvirnu cijenu grubih građevinskih radova možete dobiti tako što zatražite ponude izvođača preko platforme Glatko; to vam ne daje cijenu cijele zgrade, ali pokazuje red veličine. Kroz šta sve investitor prolazi od placa do upotrebne dozvole, korak po korak, opisuje RoNa Legal.
Prije svega, provjerite svoj plac: šta piše u listu nepokretnosti i šta plan dozvoljava na toj parceli. Ako tek razmišljate da li da gradite sami, pročitajte i pet kapija kod placa i izgradnje kuće.
Plac na Fijaki
Na Fijaki je 1. oktobra 2026. među 11 objavljenih oglasa za nekretnine bio samo jedan plac. Ako imate građevinski plac i razmišljate o prodaji ili zajedničkoj izgradnji, oglas objavljujete besplatno. U opis upišite broj katastarske parcele i površinu, šta plan dozvoljava, da li su priključci blizu i da prihvatate "prodaju ili zajedničku izgradnju", pa će vam se javiti i kupci i investitori.
Često postavljana pitanja
Da li ugovor o zajedničkoj izgradnji mora ići kod notara? Ako se njime prenosi ili stiče svojina na placu ili na stanovima, da. Po članu 52 Zakona o notarima takvi pravni poslovi se sačinjavaju u formi notarskog zapisa, a bez te forme ne proizvode pravno dejstvo.
Postoji li u zakonu ugovor o zajedničkoj izgradnji? Ne pod tim imenom. Takav ugovor se oslanja na pravila Zakona o obligacionim odnosima o razmjeni (čl. 561 i 562), o formi ugovora o prenosu nepokretnosti (član 61) i o ugovoru o građenju.
Može li investitor dobiti građevinsku dozvolu ako je plac i dalje moj? Može. Zakon o izgradnji objekata (član 34) kao dokaz prava na zemljištu priznaje i notarski ovjerenu saglasnost vlasnika zemljišta upisanu u G list lista nepokretnosti.
Plaća li se porez ako za plac dobijem stanove, a ne novac? Razmjena je promet nepokretnosti, a kod razmjene obveznik poreza na promet je svaki učesnik. Za kapitalni dobitak se kod razmjene kao prodajna cijena uzima tržišna cijena. Da li se umjesto poreza na promet plaća PDV zavisi od investitora i predmeta prenosa.
Koliko stanova pripada vlasniku placa? Zakon to ne određuje. Udio je stvar pregovora i ugovora; u ugovoru ga navedite po konkretnim stanovima iz projekta, ne samo u procentima.
Šta ako investitor ne počne da gradi? Ako gradnju ne započne u roku od dvije godine od izdavanja dozvole, prestaje mu pravo građenja po toj dozvoli (član 35 Zakona o izgradnji objekata). Šta tada biva sa vašim placem i sa ugovorom, mora pisati u samom ugovoru.
Izvori
Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 i 117/2026; čl. 61, 561, 562 i 699; izmjene iz 2024. i 2026. ove članove ne mijenjaju). Zakon o notarima (Službeni list RCG 68/2005 i Službeni list CG 49/2008, 55/2016, 84/2018, 141/2025 i 119/2026; član 52). Zakon o izgradnji objekata (Službeni list CG 19/2025, 92/2025, 160/2025 i 114/2026; čl. 34, 35, 43 i 44). Zakon o porezu na promet nepokretnosti (Službeni list CG 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 i 132/2026; čl. 4, 6, 7 i 9). Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica, član 37c. Propisi su provjereni 1. oktobra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne ni poreske savjete; za konkretan ugovor obratite se advokatu i poreskom savjetniku.