Etažiranje je upis zgrade i njenih posebnih djelova (stanova, poslovnih prostorija, garaža, garažnih mjesta i podruma) u katastar, tako da svaki posebni dio dobije svog vlasnika u listu nepokretnosti, zajedno sa zajedničkom svojinom na zajedničkim djelovima zgrade i na zemljištu. Promjenu nastalu gradnjom investitor, odnosno imalac prava, prijavljuje katastru u roku od 30 dana, terenske radove izvodi licencirana geodetska organizacija, katastar ovjereni elaborat vraća u roku od 30 dana od prijema, a troškove snosi imalac prava.
Pravila daju Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti i Pravilnik o izradi i održavanju katastra nepokretnosti. Ovaj vodič objašnjava šta se upisuje, ko se upisuje kao vlasnik, kako teče postupak i šta kupac stana treba da provjeri.
Šta se upisuje etažiranjem?
Pravo etažne svojine upisuje se na ime vlasnika posebnih djelova zgrade, zajedno sa njihovim pravom zajedničke svojine na zajedničkim djelovima zgrade i na zemljištu na kome je zgrada podignuta. Za svaki posebni dio katastar vodi:
| Podatak | Primjer |
| Položaj i oblik | Sprat i raspored u zgradi |
| Neto površina | Obračunata po standardu |
| Način korišćenja | Stan, poslovni prostor, garaža |
| Naziv, adresa i spratnost | Ulaz i sprat |
| Sobnost | Broj soba |
| Godina izgradnje i pravni status | Na primjer da li postoji upotrebna dozvola |
Objekti i posebni djelovi sa imaocima prava upisuju se u V list lista nepokretnosti. Razlika u površini posebnog dijela koja nastaje samo zbog upotrebe drugačijeg standarda za računanje površina ne smatra se promjenom. Kako se čita list nepokretnosti, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
Ko se upisuje kao vlasnik stana u novoj zgradi?
- Objekat. Kao imalac prava upisuje se graditelj koji je objekat izgradio u skladu sa zakonom, odnosno graditelj kome je izdata građevinska ili upotrebna dozvola. Graditelj objekta koji nije izgrađen u skladu sa zakonom upisuje se uz zabilježbu tereta u G listu.
- Posebni dio. Na posebnom dijelu objekta kao imalac prava upisuje se investitor, odnosno lice koje podnese ispravu kojom dokazuje pravo svojine ili pravni kontinuitet u odnosu na investitora, na primjer ugovor o kupovini stana od investitora.
- Legalizacija. Za objekat izgrađen bez dozvole, radi legalizacije, upis se vrši na osnovu isprave notara sačinjene na osnovu izjave i geodetskog elaborata izvedenog stanja. Od izmjena iz decembra 2025. godine objekat mora biti i vidljiv na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku iz jula 2025. godine.
Pravo zajedničke svojine etažnih vlasnika upisuje se na dijelu urbanističke parcele koji je pripadao investitoru, a investitor uz zahtjev za upis zgrade prilaže plansku dokumentaciju sa granicama urbanističke parcele.
Kako teče postupak, korak po korak?
| Korak | Ko | Rok |
| Prijava promjene katastru, uz isprave | Investitor, odnosno imalac prava | 30 dana od nastanka promjene |
| Terenski radovi i geodetski elaborat | Licencirana geodetska organizacija | 30 dana od prijave; rok se ne primjenjuje kad se radovi izvode po ugovoru |
| Kontrola, pregled i ovjera elaborata | Katastar | Vraća elaborat u roku od 30 dana od prijema |
| Utvrđivanje prava i rješenje o upisu | Katastar | Po okončanju postupka |
Radove zbog gradnje, rekonstrukcije i rušenja objekata može izvoditi samo geodetska organizacija koja ima najmanje jednog zaposlenog geodetske struke sa ovlašćenjem za te poslove. Troškove utvrđivanja i provođenja promjena snosi imalac prava. Od izmjena iz 2025. i 2026. godine geodetske organizacije elaborate, a notari i organi zahtjeve za upis mogu predavati i elektronski, preko e-šaltera katastra.
Šta sadrži geodetski elaborat?
Uz elaborat geodetska organizacija, između ostalog, prilaže:
- licencu za izvođenje geodetskih radova i ovlašćenje geodete koji je vršio mjerenje;
- uvjerenje o etaloniranju instrumenta kojim je mjereno;
- dokaz o MontePOS nalogu, ako je mjereno metodom globalnog pozicioniranja;
- u postupku legalizacije, izvod sa satelitskog snimka iz jula 2025. godine o vidljivosti objekta.
Elaborat predat preko e-šaltera potpisuje se elektronskim potpisom i pečatom.
Šta treba da provjeri kupac stana?
| Provjera | Zašto |
| Da li je stan upisan kao posebni dio u V listu | Bez toga se stan ne može upisati kao zaseban dio na vaše ime |
| Ko je upisan kao imalac prava | Treba da bude prodavac ili investitor sa kojim ugovarate |
| Zabilježbe u G listu | Npr. objekat bez upotrebne dozvole ili odstupanje od građevinske dozvole |
| Da li se površina iz ugovora poklapa sa katastrom | Razlike mogu biti posljedica drugačijeg standarda računanja |
| Da li je zemljište ispod zgrade upisano | Zajednička svojina etažnih vlasnika upisuje se i na zemljištu |
Kod stana u izgradnji rizike ugovora i dozvola opisuje naš tekst o kupovini stana u izgradnji, a oglas sa napomenom da je legalizacija u toku objašnjava naš tekst o legalizaciji bespravnih objekata. Kad zgrada dobije etažne vlasnike, o zajedničkim djelovima odlučuje skupština etažnih vlasnika.
Primjer: zgrada sa 12 stanova
Investitor je dobio upotrebnu dozvolu za zgradu sa 12 stanova i 12 garažnih mjesta:
- u roku od 30 dana od nastanka promjene prijavljuje je katastru i angažuje licenciranu geodetsku organizaciju;
- geodetska organizacija snima zgradu i posebne djelove i predaje elaborat katastru;
- katastar pregleda i ovjerava elaborat i rješenjem upisuje zgradu i 24 posebna dijela na investitora;
- kupci stanova, na osnovu ugovora sa investitorom, upisuju svoje pravo svojine na posebnim djelovima.
Kontrolna lista
| Provjera | Zašto |
| Upotrebna ili građevinska dozvola | Od nje zavisi upis graditelja bez zabilježbe tereta |
| Prijava promjene u roku od 30 dana | Zakonska obaveza investitora, odnosno imaoca prava |
| Licencirana geodetska organizacija | Samo ona smije izvoditi radove zbog gradnje |
| Planska dokumentacija sa granicama parcele | Investitor je prilaže uz zahtjev za upis zgrade |
| Rješenje katastra o upisu | Tek njime su posebni djelovi upisani |
Često postavljana pitanja
Šta je etažiranje stana? To je upis posebnog dijela zgrade, na primjer stana ili garaže, u katastar kao zasebne nepokretnosti sa svojim vlasnikom, uz zajedničku svojinu na zajedničkim djelovima zgrade i zemljištu.
Ko plaća etažiranje? Troškove utvrđivanja i provođenja promjena u katastru snosi imalac prava, a radove izvodi licencirana geodetska organizacija koju on angažuje.
Koliko traje etažiranje? Promjena se prijavljuje u roku od 30 dana. Geodetska organizacija elaborat predaje u roku od 30 dana od prijave, osim kad radi po ugovoru, a katastar ga vraća ovjeren u roku od 30 dana od prijema; zatim slijedi rješenje o upisu.
Ko se upisuje kao vlasnik stana u novoj zgradi? Na posebnom dijelu upisuje se investitor, odnosno lice koje podnese ispravu kojom dokazuje pravo svojine ili pravni kontinuitet u odnosu na investitora.
Mogu li kupiti stan koji nije etažiran? Stan koji nije upisan kao posebni dio ne može se upisati kao zaseban dio na vaše ime dok se ne upiše u katastar, pa to provjerite u listu nepokretnosti prije potpisivanja.
Da li razlika u kvadraturi znači grešku u katastru? Ne uvijek. Razlika u površini posebnog dijela nastala samo upotrebom drugačijeg standarda za računanje površina ne smatra se promjenom.
Izvori
Etažiranje uređuje Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, članovi 64 do 66, 77 i 137 do 143; prečišćeni tekst do 2021. objavljuje Paragraf), a sadržaj elaborata i e-šalter Pravilnik o izradi i održavanju katastra nepokretnosti (Službeni list CG 18/2023, 29/2023 i 10/2026, članovi 80 i 80a). Propisi su provjereni 24. septembra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan upis obratite se katastru, geodetskoj organizaciji ili advokatu.