Etažiranje, bir binanın ve bağımsız bölümlerinin (daireler, işyerleri, garajlar, otopark yerleri ve bodrumlar) kadastroya tescilidir; böylece her bağımsız bölüm tapu kaydında kendi malikini alır ve binanın ortak alanları ile arsası üzerinde ortak mülkiyet de tescil edilir. İnşaattan doğan değişikliği yatırımcı veya hak sahibi kadastroya 30 gün içinde bildirir, arazi çalışmasını lisanslı bir jeodezi firması yapar, kadastro onayladığı ölçüm dosyasını teslim aldıktan sonra 30 gün içinde geri verir; masrafları hak sahibi karşılar.
Kuralları Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu ile Taşınmaz Kadastrosunun Oluşturulması ve Güncellenmesi Yönetmeliği koyar. Bu rehber neyin tescil edildiğini, malik olarak kimin yazıldığını, sürecin nasıl işlediğini ve daire alıcısının neyi kontrol etmesi gerektiğini anlatır.
Etažiranje ile ne tescil edilir?
Kat mülkiyeti (etažna svojina), binanın bağımsız bölümlerinin malikleri adına, binanın ortak alanları ve binanın üzerinde durduğu arsa üzerindeki ortak mülkiyetleriyle birlikte tescil edilir. Kadastro her bağımsız bölüm için şunları kaydeder:
| Bilgi | Örnek |
| Konum ve biçim | Binadaki kat ve yerleşim |
| Net alan | Bir standarda göre hesaplanır |
| Kullanım şekli | Daire, işyeri, garaj |
| Ad, adres ve kat | Giriş ve kat |
| Oda sayısı | Oda adedi |
| Yapım yılı ve hukuki durum | Örneğin iskân izni olup olmadığı |
Binalar ve bağımsız bölümler, hak sahipleriyle birlikte tapu kaydının V sayfasına yazılır. Bağımsız bölümün alanındaki fark yalnızca farklı bir alan hesaplama standardı kullanılmasından doğuyorsa değişiklik sayılmaz. Tapu kaydının nasıl okunduğunu tapu kaydı yazımız anlatıyor.
Yeni binada daire sahibi olarak kim tescil edilir?
- Bina. Binayı kanuna uygun inşa eden ya da kendisine yapı ruhsatı veya iskân izni verilen inşa eden hak sahibi olarak yazılır. Kanuna uygun inşa edilmemiş binanın yapanı ise G sayfasında takyidat şerhiyle yazılır.
- Bağımsız bölüm. Bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olarak yatırımcı ya da mülkiyet hakkını veya yatırımcıya karşı hukuki sürekliliği kanıtlayan belgeyi sunan kişi, örneğin daireyi yatırımcıdan satın alma sözleşmesi olan kişi yazılır.
- Yapı affı (legalizacija). Ruhsatsız inşa edilmiş bina için, yapı affı amacıyla tescil, bir beyana ve mevcut durumun jeodezik ölçüm dosyasına dayanarak hazırlanan noter belgesiyle yapılır. Aralık 2025 değişikliklerinden bu yana bina, Temmuz 2025 tarihli uydu ve hava fotoğrafında da görünür olmalıdır.
Bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyeti, imar parselinin yatırımcıya ait olan kısmına tescil edilir; yatırımcı bina tescili talebiyle birlikte imar parselinin sınırlarını gösteren plan belgelerini de sunar.
Süreç adım adım nasıl işler?
| Adım | Kim | Süre |
| Değişikliğin belgelerle kadastroya bildirilmesi | Yatırımcı veya hak sahibi | Değişiklikten itibaren 30 gün |
| Arazi çalışması ve jeodezik ölçüm dosyası | Lisanslı jeodezi firması | Bildirimden itibaren 30 gün; işler bir sözleşmeyle yapılıyorsa bu süre uygulanmaz |
| Ölçüm dosyasının kontrolü, incelenmesi ve onayı | Kadastro | Teslim aldıktan sonra 30 gün içinde geri verir |
| Hakların belirlenmesi ve tescil kararı | Kadastro | Süreç tamamlandığında |
İnşaat, tadilat ve yıkımdan doğan işleri yalnızca bu işler için yetkili en az bir jeodezi uzmanı çalıştıran jeodezi firması yapabilir. Değişikliklerin tespit ve işlenme masraflarını hak sahibi karşılar. 2025 ve 2026 değişikliklerinden bu yana jeodezi firmaları ölçüm dosyalarını, noterler ve kamu kurumları da tescil taleplerini kadastronun elektronik gişesi (e-šalter) üzerinden verebilir.
Jeodezik ölçüm dosyasında neler bulunur?
Jeodezi firması ölçüm dosyasıyla birlikte diğerlerinin yanında şunları sunar:
- jeodezik iş lisansı ve ölçümü yapan jeodezi mühendisinin yetki belgesi;
- ölçümde kullanılan aletin kalibrasyon belgesi;
- ölçüm uydu konumlandırma yöntemiyle yapıldıysa MontePOS hesabı kanıtı;
- yapı affı sürecinde, binanın Temmuz 2025 uydu fotoğrafında görünüp görünmediğine ilişkin çıktı.
E-šalter üzerinden verilen ölçüm dosyası elektronik imza ve mühürle imzalanır.
Daire alıcısı neyi kontrol etmeli?
| Kontrol | Neden |
| Dairenin V sayfasında bağımsız bölüm olarak kayıtlı olup olmadığı | Bu olmadan daire adınıza bağımsız bölüm olarak tescil edilemez |
| Hak sahibi olarak kimin kayıtlı olduğu | Sözleşme yaptığınız satıcı ya da yatırımcı olmalıdır |
| G sayfasındaki şerhler | Örneğin iskân izni olmayan ya da ruhsattan sapan bina |
| Sözleşmedeki alanın kadastroyla uyuşup uyuşmadığı | Farklar farklı hesaplama standardından doğabilir |
| Binanın altındaki arsanın tescilli olup olmadığı | Bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyeti arsayı da kapsar |
Yapım aşamasındaki dairede sözleşme ve ruhsat risklerini projeden daire almak yazımız, ilanda yapı affının sürdüğü yazıyorsa bunun anlamını legalizacija u toku yazımız anlatıyor. Binada bağımsız bölüm malikleri oluştuğunda ortak alanlar hakkında kat malikleri kurulu karar verir.
Örnek: 12 daireli bir bina
Bir yatırımcı 12 daire ve 12 otopark yeri olan bir bina için iskân izni aldı:
- değişiklikten itibaren 30 gün içinde bunu kadastroya bildirir ve lisanslı bir jeodezi firması tutar;
- jeodezi firması binayı ve bağımsız bölümleri ölçer ve ölçüm dosyasını kadastroya teslim eder;
- kadastro dosyayı inceleyip onaylar ve kararla binayı ve 24 bağımsız bölümü yatırımcı adına tescil eder;
- daire alıcıları yatırımcıyla yaptıkları sözleşmelere dayanarak bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyetlerini tescil ettirir.
Kontrol listesi
| Kontrol | Neden |
| İskân izni veya yapı ruhsatı | İnşa edenin takyidat şerhi olmadan yazılıp yazılmayacağını belirler |
| Değişikliğin 30 gün içinde bildirilmesi | Yatırımcının veya hak sahibinin yasal yükümlülüğü |
| Lisanslı jeodezi firması | İnşaattan doğan işleri yalnızca o yapabilir |
| Parsel sınırlarını gösteren plan belgeleri | Yatırımcı bunları bina tescili talebiyle sunar |
| Kadastronun tescil kararı | Bağımsız bölümler ancak bununla tescil edilmiş olur |
Sık sorulan sorular
Dairede etažiranje nedir? Bir binanın bağımsız bölümünün, örneğin bir dairenin veya garajın, kadastroya kendi maliki olan ayrı bir taşınmaz olarak tescilidir; binanın ortak alanları ve arsa üzerindeki ortak mülkiyet de birlikte tescil edilir.
Etažiranje masrafını kim öder? Kadastrodaki değişikliklerin tespit ve işlenme masraflarını hak sahibi karşılar; işleri onun tuttuğu lisanslı bir jeodezi firması yapar.
Etažiranje ne kadar sürer? Değişiklik 30 gün içinde bildirilir. Jeodezi firması ölçüm dosyasını, sözleşmeyle çalışmıyorsa bildirimden itibaren 30 gün içinde verir; kadastro da dosyayı teslim aldıktan sonra 30 gün içinde onaylı olarak geri verir; ardından tescil kararı gelir.
Yeni binada daire sahibi olarak kim tescil edilir? Bağımsız bölüm üzerinde yatırımcı ya da mülkiyet hakkını veya yatırımcıya karşı hukuki sürekliliği kanıtlayan belgeyi sunan kişi tescil edilir.
Etažiranje yapılmamış bir daire alabilir miyim? Bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmayan bir daire, kadastroya işlenene kadar adınıza bağımsız bölüm olarak tescil edilemez; bu yüzden imzadan önce tapu kaydını kontrol edin.
Metrekare farkı kadastro hatası mıdır? Her zaman değil. Bağımsız bölümün alanındaki fark yalnızca farklı bir alan hesaplama standardından doğuyorsa değişiklik sayılmaz.
Kaynaklar
Etažiranje'yi Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu (Karadağ Cumhuriyeti Resmî Gazetesi 29/2007 ve Karadağ Resmî Gazetesi 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 ve 160/2025, madde 64 ila 66, 77 ve 137 ila 143; 2021'e kadarki birleştirilmiş metni Paragraf yayımlar), ölçüm dosyasının içeriğini ve e-šalter'i ise Taşınmaz Kadastrosunun Oluşturulması ve Güncellenmesi Yönetmeliği (Karadağ Resmî Gazetesi 18/2023, 29/2023 ve 10/2026, madde 80 ve 80a) düzenler. Mevzuat 24 Eylül 2026'da kontrol edildi. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir tescil için kadastroya, bir jeodezi firmasına veya bir avukata başvurun.