רישום דירות בקדסטר במונטנגרו (Etažiranje): יחידות נפרדות של בניין, המדידה, המועדים והבדיקות של הקונה

Etažiranje הוא רישום של בניין ושל היחידות הנפרדות שבו (דירות, שטחי מסחר, גראז׳ים, מקומות חניה ומרתפים) בקדסטר, כך שלכל יחידה נפרדת יש בעלים משלה בנסח הבעלות, יחד עם בעלות משותפת בחלקים המשותפים של הבניין ובקרקע. היזם או בעל הזכות מודיעים לקדסטר על שינוי שנגרם מבנייה בתוך 30 יום, את עבודת השטח עושה חברת מדידות בעלת רישיון, הקדסטר מחזיר את המדידה המאושרת בתוך 30 יום מקבלתה, ובעל הזכות נושא בעלויות.

הכללים נובעים מחוק המדידה הממלכתית וקדסטר המקרקעין ומהתקנות על הקמת קדסטר המקרקעין ותחזוקתו. המדריך הזה מסביר מה נרשם, מי נרשם כבעלים, איך מתנהל ההליך ומה קונה דירה צריך לבדוק.

מה נרשם ב-Etažiranje?

בעלות בבית משותף (etažna svojina) נרשמת על שמות הבעלים של היחידות הנפרדות בבניין, יחד עם הבעלות המשותפת שלהם בחלקים המשותפים של הבניין ובקרקע שעליה הוא עומד. לכל יחידה נפרדת הקדסטר רושם:

בניינים ויחידות נפרדות, עם בעלי הזכויות בהם, נרשמים בדף V של נסח הבעלות. הבדל בשטח של יחידה נפרדת שנובע רק משימוש בתקן אחר לחישוב שטחים אינו נחשב שינוי. איך קוראים את הנסח מוסבר במאמר שלנו על נסח הבעלות.

מי נרשם כבעלים של דירה בבניין חדש?

• בניין. הבונה שבנה את הבניין כדין, או הבונה שקיבל היתר בנייה או היתר שימוש, נרשם כבעל הזכות. הבונה של בניין שלא נבנה כדין נרשם עם הערה על נטל בדף G.
• יחידה נפרדת. כבעל הזכות ביחידה נפרדת נרשם היזם, או מי שמגיש מסמך שמוכיח בעלות או רצף משפטי מהיזם, למשל חוזה לקניית הדירה מהיזם.
• הכשרה. בבניין שנבנה בלי היתר, לצורך הכשרה, הרישום נעשה על סמך מסמך נוטריוני שנערך על פי הצהרה ועל סמך מדידה גיאודטית של המצב הבנוי. מאז התיקונים של דצמבר 2025, הבניין חייב להיראות גם בתצלום הלוויין והאוויר מיולי 2025.

הבעלות המשותפת של בעלי היחידות נרשמת על החלק של המגרש התכנוני שהיה שייך ליזם, והיזם מגיש את תיעוד התכנון עם גבולות המגרש התכנוני יחד עם הבקשה לרישום הבניין.

איך מתנהל ההליך, צעד אחר צעד?

עבודות שנגרמות מבנייה, משיפוץ או מהריסה של בניינים רשאית לעשות רק חברת מדידות שמעסיקה לפחות איש מקצוע גיאודטי אחד שמוסמך לעבודה הזו. בעל הזכות נושא בעלויות של קביעת השינויים ויישומם. מאז התיקונים של 2025 ו-2026, חברות מדידות יכולות להגיש מדידות, ונוטריונים וגופים ציבוריים יכולים להגיש בקשות רישום, באופן מקוון דרך הדלפק המקוון של הקדסטר. משרד עורכי הדין RoNa Legal מנתח ביתר פירוט את הרישום של יחידות נפרדות.

מה כוללת המדידה הגיאודטית?

עם המדידה חברת המדידות מגישה, בין היתר:

• את הרישיון שלה לעבודות גיאודטיות ואת ההסמכה של המודד שביצע את המדידה;
• את תעודת הכיול של המכשיר שבו השתמשו;
• הוכחה על חשבון MontePOS, אם המדידה נעשתה במיקום לווייני;
• בהכשרה, קטע מתצלום הלוויין של יולי 2025 שמראה אם הבניין נראה בו.

מדידה שמוגשת דרך הדלפק המקוון נחתמת בחתימה אלקטרונית ובחותמת.

מה קונה דירה צריך לבדוק?

בדירה שעדיין בבנייה, הסיכונים בחוזה ובהיתרים מתוארים במאמר שלנו על קנייה על הנייר, ומודעה שכתוב בה שההכשרה בתהליך מוסברת במאמר שלנו על legalizacija u toku. כשיש לבניין בעלי יחידות, אסיפת הבעלים מחליטה על החלקים המשותפים.

דוגמה: בניין עם 12 דירות

יזם קיבל היתר שימוש לבניין עם 12 דירות ו-12 מקומות חניה:

1. בתוך 30 יום מהשינוי הוא מודיע עליו לקדסטר ושוכר חברת מדידות בעלת רישיון;
2. חברת המדידות מודדת את הבניין ואת היחידות הנפרדות ומגישה את המדידה לקדסטר;
3. הקדסטר בודק את המדידה ומאשר אותה, ובהחלטה רושם את הבניין ו-24 יחידות נפרדות על שם היזם;
4. קוני הדירות רושמים את הבעלות שלהם ביחידות הנפרדות על סמך החוזים שלהם עם היזם.

רשימת בדיקה

שאלות נפוצות

מה זה Etažiranje של דירה? זהו רישום של יחידה נפרדת בבניין, כמו דירה או גראז׳, בקדסטר כנכס נפרד עם בעלים משלו, יחד עם בעלות משותפת בחלקים המשותפים של הבניין ובקרקע.

מי משלם על Etažiranje? בעל הזכות נושא בעלויות של קביעת השינויים בקדסטר ויישומם, ואת העבודה עושה חברת מדידות בעלת רישיון שבעל הזכות שוכר.

כמה זמן לוקח Etažiranje? על השינוי מודיעים בתוך 30 יום. חברת המדידות מגישה את המדידה בתוך 30 יום מההודעה, אלא אם היא עובדת לפי חוזה, והקדסטר מחזיר אותה מאושרת בתוך 30 יום מקבלתה; אחר כך באה החלטת הרישום.

מי נרשם כבעלים של דירה בבניין חדש? ביחידה הנפרדת נרשם היזם, או מי שמגיש מסמך שמוכיח בעלות או רצף משפטי מהיזם.

האם אפשר לקנות דירה שלא עברה Etažiranje? את הדירה אי אפשר לרשום על שמכם כיחידה נפרדת עד שהיא נרשמת בקדסטר כיחידה נפרדת, ולכן בדקו את נסח הבעלות לפני החתימה.

האם הבדל בשטח הרצפה הוא טעות של הקדסטר? לא תמיד. הבדל בשטח של יחידה נפרדת שנובע רק מתקן אחר לחישוב שטחים אינו נחשב שינוי.

מקורות

Etažiranje מוסדר בחוק המדידה הממלכתית וקדסטר המקרקעין (העיתון הרשמי של הרפובליקה של מונטנגרו 29/2007, והעיתון הרשמי של מונטנגרו 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 ו-160/2025, סעיפים 64 עד 66, 77 ו-137 עד 143; את הנוסח המשולב עד 2021 מפרסם Paragraf), ותוכן המדידה והדלפק המקוון בתקנות על הקמת קדסטר המקרקעין ותחזוקתו (העיתון הרשמי של מונטנגרו 18/2023, 29/2023 ו-10/2026, סעיפים 80 ו-80a). הכללים נבדקו ב-24 בספטמבר 2026. Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לרישום ספציפי, פנו לקדסטר, לחברת מדידות או לעורך דין.