Wat is etažiranje in Montenegro? De inschrijving van een gebouw en de afzonderlijke eenheden ervan, zoals flats, garages en parkeerplaatsen, in het kadaster, zodat elke eenheid een eigen eigenaar krijgt. De investeerder meldt de wijziging binnen 30 dagen, een erkend landmeetkundig bureau meet in, het kadaster retourneert het gewaarmerkte rapport binnen 30 dagen, en de rechthebbende betaalt de kosten.
Etažiranje is de inschrijving van een gebouw en de afzonderlijke eenheden ervan (flats, bedrijfsruimten, garages, parkeerplaatsen en kelders) in het kadaster, zodat elke afzonderlijke eenheid een eigen eigenaar krijgt in het kadastraal uittreksel, samen met gezamenlijk eigendom van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en van de grond. De investeerder of rechthebbende meldt een wijziging door bouw binnen 30 dagen aan het kadaster, het veldwerk wordt gedaan door een erkend landmeetkundig bureau, het kadaster retourneert het gewaarmerkte landmeetkundig rapport binnen 30 dagen na ontvangst, en de rechthebbende draagt de kosten. Deze gids is handig als je in Montenegro een flat in een nieuw gebouw koopt of een gebouw met flats laat inschrijven.
De regels komen uit de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster en het reglement over het aanleggen en bijhouden van het vastgoedkadaster. Deze gids legt uit wat wordt ingeschreven, wie als eigenaar wordt ingeschreven, hoe de procedure verloopt en wat een koper van een flat controleert.
Wat schrijft etažiranje in?
Appartementseigendom (etažna svojina) wordt ingeschreven op naam van de eigenaren van de afzonderlijke eenheden van het gebouw, samen met hun gezamenlijk eigendom van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en van de grond waarop het gebouw staat. Voor elke afzonderlijke eenheid legt het kadaster vast:
| Gegeven | Voorbeeld |
| Ligging en vorm | Verdieping en indeling in het gebouw |
| Netto vloeroppervlakte | Berekend volgens een norm |
| Gebruik | Flat, bedrijfsruimte, garage |
| Naam, adres en verdieping | Ingang en verdieping |
| Aantal kamers | Kamers |
| Bouwjaar en juridische status | Bijvoorbeeld of er een gebruiksvergunning is |
Gebouwen en afzonderlijke eenheden met hun rechthebbenden worden ingeschreven in deel V van het kadastraal uittreksel. Een verschil in de oppervlakte van een afzonderlijke eenheid dat alleen ontstaat door een andere norm voor de berekening van oppervlakten, geldt niet als wijziging. Hoe je het uittreksel leest, leggen we uit in ons artikel over het kadastraal uittreksel.
Wie wordt als eigenaar van een flat in een nieuw gebouw ingeschreven?
- Gebouw. De bouwer die het gebouw legaal heeft gebouwd, of de bouwer aan wie een bouw- of gebruiksvergunning is afgegeven, wordt als rechthebbende ingeschreven. De bouwer van een gebouw dat niet legaal is gebouwd, wordt ingeschreven met een aantekening van een last in deel G.
- Afzonderlijke eenheid. De investeerder wordt ingeschreven als rechthebbende van een afzonderlijke eenheid, of de persoon die een document indient dat eigendom of rechtsopvolging van de investeerder aantoont, bijvoorbeeld een contract voor de aankoop van de flat van de investeerder.
- Legalisatie. Voor een gebouw dat zonder vergunning is gebouwd, wordt voor de legalisatie ingeschreven op basis van een notarieel document dat is opgesteld op basis van een verklaring en een landmeetkundig rapport van de bestaande toestand. Sinds de wijzigingen van december 2025 moet het gebouw ook zichtbaar zijn op de satelliet- en luchtfoto van juli 2025.
Het gezamenlijk eigendom van de eigenaren van eenheden wordt ingeschreven op het deel van het bouwperceel dat van de investeerder was, en de investeerder dient de planologische documentatie met de grenzen van het bouwperceel in samen met het verzoek om het gebouw in te schrijven.
Hoe verloopt de procedure, stap voor stap?
| Stap | Wie | Termijn |
| De wijziging aan het kadaster melden, met documenten | De investeerder of rechthebbende | 30 dagen na de wijziging |
| Veldwerk en landmeetkundig rapport | Een erkend landmeetkundig bureau | 30 dagen na de melding; de termijn geldt niet als het werk op basis van een contract wordt gedaan |
| Controleren, beoordelen en waarmerken van het rapport | Het kadaster | Retourneert het rapport binnen 30 dagen na ontvangst |
| Vaststellen van de rechten en het inschrijvingsbesluit | Het kadaster | Als de procedure is afgerond |
Werk dat voortkomt uit de bouw, renovatie of sloop van gebouwen mag alleen worden gedaan door een landmeetkundig bureau met minstens één landmeetkundige in dienst die voor dat werk bevoegd is. De rechthebbende draagt de kosten van het vaststellen en doorvoeren van de wijzigingen. Sinds de wijzigingen van 2025 en 2026 kunnen landmeetkundige bureaus rapporten, en notarissen en overheidsinstanties inschrijvingsverzoeken, elektronisch indienen via het e-loket van het kadaster. Het advocatenkantoor RoNa Legal (pagina in het Engels) analyseert de inschrijving van afzonderlijke eenheden uitgebreider.
Wat bevat het landmeetkundig rapport?
Bij het rapport dient het landmeetkundig bureau onder meer in:
- de vergunning voor landmeetkundig werk en de machtiging van de landmeter die de meting heeft gedaan;
- het kalibratiecertificaat van het gebruikte instrument;
- bewijs van een MontePOS-account, als de meting satellietpositionering gebruikte;
- bij legalisatie een uitsnede van de satellietfoto van juli 2025 over de vraag of het gebouw zichtbaar is.
Een rapport dat via het e-loket wordt ingediend, wordt ondertekend met een elektronische handtekening en een elektronisch zegel.
Wat moet een koper van een flat controleren?
| Controle | Waarom |
| Of de flat als afzonderlijke eenheid in deel V staat | Zonder dat kan de flat niet als afzonderlijke eenheid op jouw naam worden ingeschreven |
| Wie als rechthebbende is ingeschreven | Dat moet de verkoper zijn of de investeerder met wie je een contract sluit |
| Aantekeningen in deel G | Bijvoorbeeld een gebouw zonder gebruiksvergunning of afwijkend van de bouwvergunning |
| Of de oppervlakte in het contract overeenkomt met het kadaster | Verschillen kunnen voortkomen uit een andere berekeningsnorm |
| Of de grond onder het gebouw is ingeschreven | Gezamenlijk eigendom van de eigenaren van eenheden omvat ook de grond |
Voor een flat in aanbouw staan de risico’s van contract en vergunning in ons artikel over vastgoed op tekening kopen, en een advertentie die zegt dat legalisatie in behandeling is, wordt uitgelegd in ons artikel over legalizacija u toku. Heeft het gebouw eenmaal eigenaren van eenheden, dan beslist de vergadering van eigenaren over de gemeenschappelijke delen.
Voorbeeld: een gebouw met 12 flats
Een investeerder heeft een gebruiksvergunning gekregen voor een gebouw met 12 flats en 12 parkeerplaatsen:
- binnen 30 dagen na de wijziging meldt de investeerder die aan het kadaster en schakelt een erkend landmeetkundig bureau in;
- het landmeetkundig bureau meet het gebouw en de afzonderlijke eenheden in en dient het rapport bij het kadaster in;
- het kadaster beoordeelt en waarmerkt het rapport en schrijft bij besluit het gebouw en 24 afzonderlijke eenheden op naam van de investeerder in;
- de kopers van de flats laten hun eigendom van de afzonderlijke eenheden inschrijven op basis van hun contracten met de investeerder.
Checklist
| Controle | Waarom |
| Gebruiks- of bouwvergunning | Bepaalt of de bouwer zonder aantekening van een last wordt ingeschreven |
| Wijziging binnen 30 dagen gemeld | Een wettelijke plicht van de investeerder of rechthebbende |
| Erkend landmeetkundig bureau | Alleen zo’n bureau mag werk doen dat voortkomt uit bouw |
| Planologische documentatie met perceelgrenzen | De investeerder dient die in bij het verzoek om het gebouw in te schrijven |
| Inschrijvingsbesluit van het kadaster | Pas dan zijn de afzonderlijke eenheden ingeschreven |
Veelgestelde vragen
Wat is etažiranje van een flat? Het is de inschrijving van een afzonderlijke eenheid van een gebouw, zoals een flat of garage, in het kadaster als afzonderlijk vastgoed met een eigen eigenaar, samen met gezamenlijk eigendom van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en van de grond.
Wie betaalt etažiranje? De rechthebbende draagt de kosten van het vaststellen en doorvoeren van de wijzigingen in het kadaster, en het werk wordt gedaan door een erkend landmeetkundig bureau dat de rechthebbende inschakelt.
Hoelang duurt etažiranje? De wijziging wordt binnen 30 dagen gemeld. Het landmeetkundig bureau dient het rapport binnen 30 dagen na de melding in, tenzij het op basis van een contract werkt, en het kadaster retourneert het binnen 30 dagen na ontvangst gewaarmerkt; daarna volgt het inschrijvingsbesluit.
Wie wordt als eigenaar van een flat in een nieuw gebouw ingeschreven? De investeerder wordt ingeschreven op de afzonderlijke eenheid, of de persoon die een document indient dat eigendom of rechtsopvolging van de investeerder aantoont.
Kan ik een flat kopen die nog niet door etažiranje is gegaan? Een flat die niet als afzonderlijke eenheid is ingeschreven, kan pas als afzonderlijke eenheid op jouw naam worden ingeschreven als die in het kadaster staat, dus controleer het kadastraal uittreksel vóór de ondertekening.
Betekent een verschil in vloeroppervlakte een fout in het kadaster? Niet altijd. Een verschil in de oppervlakte van een afzonderlijke eenheid dat alleen ontstaat door een andere norm voor de berekening van oppervlakten, geldt niet als wijziging.
Bronnen
Etažiranje wordt geregeld door de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster (Staatsblad van de Republiek Montenegro 29/2007 en Staatsblad van Montenegro 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 en 160/2025, artikelen 64 tot en met 66, 77 en 137 tot en met 143; de geconsolideerde tekst tot 2021 wordt gepubliceerd door Paragraf), en de inhoud van het rapport en het e-loket door het reglement over het aanleggen en bijhouden van het vastgoedkadaster (Staatsblad van Montenegro 18/2023, 29/2023 en 10/2026, artikelen 80 en 80a). Alle gelinkte wetteksten zijn in het Montenegrijns. De regels zijn gecontroleerd op 24 september 2026. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; neem voor een concrete inschrijving contact op met het kadaster, een landmeetkundig bureau of een advocaat.