Hoe verkoop je snel een huis in Montenegro? Regel de papieren vóór het adverteren: inschrijving in het kadaster, legalisatie en een schoon deel “G”, want een illegaal bouwwerk zonder inschrijving of legalisatiebesluit kan niet worden overgedragen. Bepaal de prijs aan de hand van vergelijkbare advertenties en vermeld in de advertentie de oppervlakte van huis en perceel, de bouwlagen, het bouwjaar en de status in het kadaster.
De vraag hoe je snel een huis verkoopt, komt meestal neer op de prijs. Bij een huis controleert de koper echter meer dan bij een flat, en die controles hebben niets met de prijs te maken: de papieren. Is het hele huis in het kadaster ingeschreven, is er een deel zonder vergunning bijgebouwd, en wat is de status van het perceel? Elke open vraag rekt de verkoop op tot ze is opgelost. Deze gids is handig als je in Montenegro een huis wilt verkopen zonder maanden te wachten.
Stap 1: controleer of het huis überhaupt kan worden verkocht
De wet op de legalisatie van illegaal gebouwde bouwwerken (Staatsblad van Montenegro 91/25), van kracht sinds 14 augustus 2025, bevat een regel die een verkoper vóór het adverteren moet kennen: een illegaal bouwwerk dat niet in het kadaster is ingeschreven, of waarvoor geen legalisatiebesluit is afgegeven, kan niet worden overgedragen, en het overdrachtsverbod wordt ingeschreven in deel “G” van het kadastraal uittreksel. Ook een deel van een gebouw dat zonder vergunning is gebouwd of bijgebouwd, geldt als illegaal bouwwerk, dus de regel geldt ook voor een huis waarvan de bovenverdieping of zolder later is toegevoegd.
De wet is in 2026 twee keer gewijzigd (Staatsblad van Montenegro 18/2026 en 117/2026), en de termijn om de inschrijving in het kadaster te starten, is verlengd. Voor een verkoper betekent dat: is de procedure niet afgerond, rond die dan af vóór het adverteren, of vermeld in de advertentie precies in welk stadium ze is. Hoe vaak het probleem voorkomt, blijkt uit cijfers die het weekblad Monitor (artikel in het Montenegrijns) in oktober 2025 publiceerde: tot juni 2025 waren er ongeveer 62.500 legalisatieaanvragen ingediend, en sinds 2018 waren 3.589 gebouwen gelegaliseerd.
Stap 2: bekijk het huis door de ogen van de koper
Een koper van een huis controleert meer dan een koper van een flat:
| Wat de koper controleert | Waar | Wat de verkoop vertraagt |
| Eigenaar en mede-eigenaren | Deel “B” van het kadastraal uittreksel | Erfgenamen die nog niet zijn ingeschreven, een mede-eigenaar die niet wil tekenen |
| Lasten | Deel “G” | Hypotheek, een aantekening dat er geen gebruiksvergunning is |
| Huis en perceel | Deel “A” en “V”, de situatie ter plaatse | Een aanbouw of bijgebouw dat niet is ingeschreven |
| Perceelgrenzen | Kadastrale kaart | Een grens die niet overeenkomt met die van de buren |
| Aansluitingen op nutsvoorzieningen | Rekeningen voor elektriciteit en water | Een niet-geregistreerde of gedeelde aansluiting |
Elk punt in de rechterkolom is een vraag die de koper gaat stellen, en het antwoord kost tijd. Hoe meer daarvan je vóór het adverteren oplost, hoe korter de verkoop.
Stap 3: weet wie welke belasting betaalt
- De koper betaalt de overdrachtsbelasting, tegen progressieve tarieven: 3% tot € 150.000 van de belastinggrondslag, 5% over het deel tot 500.000 en 6% daarboven. De grondslag is de marktwaarde; is de prijs in het contract lager dan de marktwaarde, dan stelt de lokale belastingdienst die bij aanslag vast.
- De verkoper betaalt vermogenswinstbelasting, 15% van het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs. Er is een vrijstelling als het vastgoed je enige en hoofdverblijfplaats was, en voor overdrachten tussen echtgenoten en schenkingen aan erfgenamen van de eerste orde. Bron: belastingoverzicht van PwC voor Montenegro (pagina in het Engels).
Bewaar het koopcontract waarmee je het huis hebt verworven: dat bepaalt de aankoopprijs, en daarmee de belasting.
Stap 4: wie je huis kan kopen
Buitenlanders kunnen een huis kopen op dezelfde voorwaarden als Montenegrijnse burgers. De beperkingen gaan over grond: een buitenlandse particulier kan landbouwgrond, bos en bosgrond alleen verwerven tot 5.000 m², en alleen als het woongebouw op die grond ook deel uitmaakt van het contract. Een huis met perceel staat dus ook open voor buitenlandse kopers, terwijl een groot perceel zonder huis niet openstaat voor een buitenlandse particulier.
Stap 5: prijs en advertentie
Controleer de prijs voordat je publiceert; hoe je dat zonder taxateur doet, leggen we uit in waardebepaling van vastgoed in Montenegro. Vermeld in een advertentie voor een huis wat de koper niet kan raden:
- de vloeroppervlakte van het huis en, apart, de oppervlakte van het perceel,
- het aantal bouwlagen en het bouwjaar,
- de status in het kadaster en of er een legalisatiebesluit is,
- verwarming, aansluitingen op nutsvoorzieningen en de toegangsweg,
- foto’s van elke kamer, de tuin, het uitzicht en de toegang tot het huis.
Een huis laat zich veel beter fotograferen als het schoon en leeg is. Lukt dat zelf niet, dan is een grondige schoonmaak via Glatko (pagina in het Engels) vóór de foto’s een van de goedkoopste manieren om een advertentie er beter uit te laten zien. Een advertentie op Fijaka kan tot 30 foto’s bevatten; waar kopers in een advertentie naar zoeken, laten we zien in waar kopers echt naar kijken in vastgoedadvertenties.
Is alles klaar, plaats je advertentie dan gratis. De belasting die aan het eind van de verkoop verschuldigd is, wordt uitgebreid behandeld in overdrachtsbelasting op vastgoed in Montenegro 2026.
Veelgestelde vragen
Wat is de snelste manier om een huis te verkopen? Regel de papieren vóór het adverteren: inschrijving in het kadaster, legalisatie en een schoon deel “G”. Bepaal daarna de prijs aan de hand van vergelijkbare advertenties en publiceer een volledige advertentie.
Kan een huis dat niet is gelegaliseerd, worden verkocht? Volgens de wet van 2025 kan een illegaal bouwwerk dat niet in het kadaster is ingeschreven of geen legalisatiebesluit heeft, niet worden overgedragen.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting als een huis wordt verkocht? De koper. De verkoper betaalt 15% vermogenswinstbelasting, tenzij het huis de enige en hoofdverblijfplaats van de verkoper was.
Mogen buitenlanders een huis kopen in Montenegro? Ja, op dezelfde voorwaarden als burgers. Beperkingen gelden voor landbouw- en bosgrond zonder woongebouw en voor percelen van meer dan 5.000 m².
Wat als het huis een zonder vergunning opgebouwde verdieping heeft? Volgens de wet geldt het toegevoegde deel als illegaal bouwwerk. Vóór de verkoop moet de status ervan worden geregeld of duidelijk aan de koper worden gemeld.