Како најбрзо да продадете куќа во Црна Гора? Средете ја документацијата пред огласот: упис на целата куќа во катастарот, решение за легализација за секој дограден дел и чист лист „G“, бидејќи според законот од 2025 година бесправен објект без упис или решение не може да се пренесе. Потоа одредете ја цената според споредливи огласи и објавете целосен оглас со површината на куќата и на плацот.
Прашањето како брзо да се продаде куќа обично се сведува на цената. Кај куќата, сепак, купувачот проверува повеќе отколку кај станот, а тие проверки немаат врска со цената: документацијата. Дали целата куќа е запишана во катастарот, дали некој дел е доѕидан без одобрение и каков е статусот на плацот? Секое отворено прашање ја развлекува продажбата додека не се реши. Овој водич е корисен ако продавате куќа во Црна Гора и сакате да избегнете месеци чекање.
Чекор 1: проверете дали куќата воопшто може да се продаде
Законот за легализација на бесправните објекти („Службен лист на Црна Гора“ 91/25), во сила од 14 август 2025, содржи правило што продавачот мора да го знае пред огласот: бесправен објект што не е запишан во катастарот или за кој не е издадено решение за легализација не може да се пренесе, а забраната за пренос се запишува во листот „G“ од имотниот лист. Дел од објект изграден или доѕидан без одобрение исто така се смета за бесправен објект, па правилото ја опфаќа и куќата чиј горен кат или поткровје е додадено подоцна.
Законот беше изменет двапати во 2026 година („Службен лист на Црна Гора“ 18/2026 и 117/2026), а рокот за започнување упис во катастарот беше продолжен. За продавачот тоа значи: ако постапката не е завршена, завршете ја пред огласот или во огласот точно наведете во која фаза е. Колку е чест проблемот покажуваат бројките што ги објави неделникот Monitor во октомври 2025: до јуни 2025 биле поднесени околу 62.500 барања за легализација, а од 2018 година биле легализирани 3.589 објекти.
Чекор 2: погледнете ја куќата со очите на купувачот
Купувачот на куќа проверува повеќе од купувачот на стан:
| Што проверува | Каде | Што ја успорува продажбата |
| Сопственик и сосопственици | Лист „B“ од имотниот лист | Наследници што сè уште не се запишани, сосопственик што нема да потпише |
| Товари | Лист „G“ | Хипотека, забелешка дека нема одобрение за употреба |
| Куќа и плац | Листови „A“ и „V“, состојбата на терен | Доѕидан дел или помошен објект што не е запишан |
| Граници на плацот | Катастарски план | Граница што не се совпаѓа со онаа на соседот |
| Комунални приклучоци | Сметки за струја и вода | Незапишан или заеднички приклучок |
Секоја ставка во десната колона е прашање што купувачот ќе го постави, а за одговорот е потребно време. Колку повеќе од нив ќе решите пред огласот, толку пократка е продажбата.
Чекор 3: знајте кој кој данок го плаќа
- Купувачот го плаќа данокот на промет на недвижности, по прогресивни стапки: 3 % до 150.000 евра даночна основа, 5 % на делот до 500.000 и 6 % над тоа. Основата е пазарната вредност; ако цената во договорот е пониска од пазарната вредност, локалниот даночен орган ја утврдува со процена.
- Продавачот плаќа данок на капитална добивка, 15 % од разликата меѓу продажната и купопродажната цена. Постои ослободување ако имотот бил ваше единствено и главно живеалиште, како и за преноси меѓу сопружници и подароци на наследници од прв ред. Извор: даночниот преглед на PwC за Црна Гора.
Чувајте го договорот за купопродажба со кој сте ја стекнале куќата: тој ја утврдува купопродажната цена, а со тоа и данокот.
Чекор 4: кој може да ја купи вашата куќа
Странците можат да купат куќа под исти услови како црногорските државјани. Ограничувањата се однесуваат на земјиштето: странско физичко лице може да стекне земјоделско земјиште, шуми и шумско земјиште само до 5.000 м² и само ако станбениот објект на тоа земјиште е исто така дел од договорот. Куќата со плац затоа е отворена и за странски купувачи, додека голем плац без куќа не е отворен за странско физичко лице.
Чекор 5: цена и оглас
Проверете ја цената пред да објавите; како да го направите тоа без проценител објаснуваме во проценка на вредноста на недвижност во Црна Гора. Во огласот за куќа наведете го она што купувачот не може да го погоди:
- површината на куќата и, одделно, површината на плацот,
- бројот на катови и годината на изградба,
- статусот во катастарот и дали има решение за легализација,
- греењето, комуналните приклучоци и пристапниот пат,
- фотографии од секоја соба, градината, погледот и пристапот до куќата.
Куќата се фотографира многу подобро исчистена и испразнета. Ако не можете сами да го средите тоа, длабинско чистење преку Glatko (страницата е на англиски) пред фотографирањето е еден од најевтините начини огласот да изгледа подобро. Оглас на Fijaka прима до 30 фотографии; што бараат купувачите во огласот покажуваме во што навистина гледаат купувачите во огласите за недвижности.
Кога сè ќе биде подготвено, објавете го огласот бесплатно. Данокот што се плаќа на крајот од продажбата е детално опишан во данок на промет на недвижности во Црна Гора 2026.
Често поставувани прашања
Кој е најбрзиот начин да се продаде куќа? Средете ја документацијата пред огласот: упис во катастарот, легализација и чист лист „G“. Потоа одредете ја цената според споредливи огласи и објавете целосен оглас.
Може ли да се продаде куќа што не е легализирана? Според законот од 2025 година, бесправен објект што не е запишан во катастарот или нема решение за легализација не може да се пренесе.
Кој го плаќа данокот на промет кога се продава куќа? Купувачот. Продавачот плаќа 15 % данок на капитална добивка, освен ако куќата била негово единствено и главно живеалиште.
Може ли странци да купат куќа во Црна Гора? Да, под исти услови како граѓаните. Ограничувања важат за земјоделско и шумско земјиште без станбен објект и за плацови поголеми од 5.000 м².
Што ако куќата има кат надграден без одобрение? Според законот, надградениот дел се смета за бесправен објект. Пред продажбата, неговиот статус треба да се реши или јасно да му се соопшти на купувачот.