Comment vendre rapidement une maison au Monténégro ? Réglez les papiers avant de publier : inscription au cadastre, légalisation et feuille « G » propre, car depuis le 14 août 2025 une construction illégale non inscrite ne peut pas être cédée. Fixez ensuite le prix d’après des annonces comparables ; l’acheteur paie l’impôt sur le transfert, le vendeur 15 % sur la plus-value.
La question de vendre vite une maison se ramène généralement au prix. Pour une maison, pourtant, l’acheteur vérifie davantage que pour un appartement, et ces vérifications n’ont rien à voir avec le prix : les papiers. La maison entière est-elle inscrite au cadastre, une partie a-t-elle été ajoutée sans permis, et quelle est la situation du terrain ? Chaque question ouverte allonge la vente jusqu’à ce qu’elle soit réglée.
Étape 1 : vérifier que la maison peut seulement être vendue
La loi sur la légalisation des constructions illégales (« Journal officiel du Monténégro » 91/25), en vigueur depuis le 14 août 2025, contient une règle qu’un vendeur doit connaître avant de publier : une construction illégale qui n’est pas inscrite au cadastre, ou pour laquelle aucune décision de légalisation n’a été rendue, ne peut pas être cédée, et l’interdiction de cession est inscrite dans la feuille « G » de l’extrait du registre foncier. Une partie de bâtiment construite ou ajoutée sans permis compte aussi comme construction illégale : la règle couvre donc aussi une maison dont l’étage ou les combles ont été ajoutés après coup.
La loi a été modifiée deux fois en 2026 (« Journal officiel du Monténégro » 18/2026 et 117/2026), et le délai pour engager l’inscription au cadastre a été prolongé. Pour un vendeur, cela signifie : si la procédure n’est pas terminée, terminez-la avant de publier, ou indiquez précisément dans l’annonce à quelle étape elle se trouve. L’ampleur du problème ressort des chiffres publiés par l’hebdomadaire Monitor en octobre 2025 : en juin 2025, environ 62 500 demandes de légalisation avaient été déposées, et 3 589 bâtiments avaient été légalisés depuis 2018.
Étape 2 : regarder la maison avec les yeux de l’acheteur
L’acheteur d’une maison vérifie davantage que celui d’un appartement :
| Ce qu’il vérifie | Où | Ce qui ralentit la vente |
| Propriétaire et copropriétaires | Feuille « B » de l’extrait du registre foncier | Héritiers pas encore inscrits, copropriétaire qui refuse de signer |
| Charges | Feuille « G » | Hypothèque, mention d’absence de permis d’utilisation |
| Maison et terrain | Feuilles « A » et « V », situation sur place | Une extension ou une dépendance non inscrite |
| Limites du terrain | Plan cadastral | Une limite qui ne correspond pas à celle du voisin |
| Raccordements | Factures d’électricité et d’eau | Un raccordement non déclaré ou partagé |
Chaque élément de la colonne de droite est une question que l’acheteur posera, et la réponse prend du temps. Plus vous en réglez avant de publier, plus la vente est courte.
Étape 3 : savoir qui paie quel impôt
- L’acheteur paie l’impôt sur le transfert de biens immobiliers, à des taux progressifs : 3 % jusqu’à 150 000 euros d’assiette, 5 % sur la part jusqu’à 500 000 et 6 % au-delà. L’assiette est la valeur de marché ; si le prix du contrat est inférieur à la valeur de marché, l’administration fiscale locale la fixe par évaluation.
- Le vendeur paie l’impôt sur la plus-value, 15 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Il existe une exonération si le bien était votre seule et principale résidence, ainsi que pour les transferts entre époux et les donations aux héritiers du premier ordre. Source : la synthèse fiscale de PwC pour le Monténégro.
Conservez le contrat d’achat par lequel vous avez acquis la maison : il fixe le prix d’achat, et donc l’impôt.
Étape 4 : qui peut acheter votre maison
Les étrangers peuvent acheter une maison aux mêmes conditions que les citoyens monténégrins. Les restrictions concernent le terrain : un particulier étranger ne peut acquérir des terres agricoles, des forêts et des terrains forestiers que jusqu’à 5 000 m², et seulement si le bâtiment d’habitation situé sur ce terrain fait aussi partie du contrat. Une maison avec terrain est donc ouverte aux acheteurs étrangers, tandis qu’un grand terrain sans maison ne l’est pas pour un particulier étranger.
Étape 5 : le prix et l’annonce
Vérifiez le prix avant de publier ; nous expliquons comment le faire sans expert dans estimer un bien immobilier au Monténégro. Dans l’annonce d’une maison, donnez ce que l’acheteur ne peut pas deviner :
- la surface de la maison et, séparément, celle du terrain,
- le nombre de niveaux et l’année de construction,
- la situation au cadastre et l’existence ou non d’une décision de légalisation,
- le chauffage, les raccordements et le chemin d’accès,
- des photos de chaque pièce, du jardin, de la vue et de l’accès à la maison.
Une maison se photographie bien mieux nettoyée et vidée. Si vous ne pouvez pas vous en charger, un grand ménage via Glatko avant les photos est l’un des moyens les moins chers d’améliorer une annonce. Une annonce sur Fijaka accepte jusqu’à 30 photos ; ce que les acheteurs cherchent dans une annonce est présenté dans ce que regardent vraiment les acheteurs dans les annonces immobilières.
Quand tout est prêt, publiez votre annonce gratuitement. L’impôt dû à la fin de la vente est détaillé dans l’impôt sur le transfert de biens immobiliers au Monténégro en 2026.
Questions fréquentes
Quel est le moyen le plus rapide de vendre une maison ? Régler les papiers avant de publier : inscription au cadastre, légalisation et feuille « G » propre. Fixer ensuite le prix par rapport à des annonces comparables et publier une annonce complète.
Peut-on vendre une maison qui n’a pas été légalisée ? Selon la loi de 2025, une construction illégale non inscrite au cadastre ou sans décision de légalisation ne peut pas être cédée.
Qui paie l’impôt sur le transfert lors de la vente d’une maison ? L’acheteur. Le vendeur paie 15 % d’impôt sur la plus-value, sauf si la maison était sa seule et principale résidence.
Les étrangers peuvent-ils acheter une maison au Monténégro ? Oui, aux mêmes conditions que les citoyens. Des restrictions s’appliquent aux terres agricoles et forestières sans bâtiment d’habitation et aux terrains de plus de 5 000 m².
Et si la maison a un étage ajouté sans permis ? Selon la loi, la partie ajoutée compte comme une construction illégale. Avant la vente, sa situation doit être régularisée ou clairement signalée à l’acheteur.