Comment acheter un appartement aux enchères au Monténégro ? La vente forcée est menée par un huissier public : il fixe la valeur, publie l’ordonnance de vente et organise les enchères. Il faut verser à l’avance une caution d’un dixième de la valeur ; depuis le 28 mai 2026, le prix minimum est de 80 % de la valeur à la première enchère, 50 % à la deuxième et 30 % à la troisième.
Les recherches locales montrent ce que les gens veulent savoir sur les ventes publiques : « javna prodaja nepokretnosti » (vente publique de biens immobiliers) est suivi de « sudska javna prodaja nepokretnosti » (vente publique judiciaire de biens immobiliers), « javna prodaja stanova » (vente publique d’appartements) de « prodaja stanova javna dražba » (vente d’appartements aux enchères publiques), « licitacija stanova » (enchères d’appartements) de « licitacija stanova pod hipotekom » (enchères d’appartements hypothéqués), et les gens cherchent aussi « javni izvršitelji prodaja nepokretnosti » (huissiers publics, vente de biens immobiliers) et « zakljucak o prodaji nepokretnosti » (ordonnance de vente d’un bien immobilier). Les règles viennent de la loi sur l’exécution et les sûretés, dont les modifications de mai 2026 ont changé le prix minimum aux enchères.
Cet article explique qui mène la vente, comment la valeur est fixée et la vente annoncée, quel est le montant de la caution, quel est le prix minimum à chaque enchère, qui ne peut pas acheter et ce que l’acheteur obtient avec le bien.
Qui mène la vente
L’exécution sur un bien immobilier se fait par l’inscription de l’ordonnance d’exécution au cadastre, la fixation de la valeur, la vente du bien et le paiement des créanciers sur le produit. Même si l’on cherche aussi une « vente publique judiciaire », la loi charge en règle générale l’huissier public (javni izvršitelj) de l’exécution, et le tribunal seulement là où la loi le prévoit.
La valeur du bien est fixée par une décision, au prix du marché au jour de l’évaluation. L’huissier peut demander une évaluation à un expert agréé ou les conclusions et l’avis d’un expert, et la valeur est diminuée des droits qui subsistent sur le bien après la vente.
L’ordonnance de vente et les visites
Une fois la valeur fixée, l’huissier rend une ordonnance de vente (zaključak o prodaji), qui fixe le mode et les conditions de la vente, la date et le lieu de la vente ainsi que la période pendant laquelle le bien peut être visité. L’ordonnance est publiée dans les médias, et une partie peut, à ses frais, en informer des agents immobiliers. Entre la publication de l’ordonnance et le jour de la vente doivent s’écouler au moins 15 et au plus 30 jours.
Les conditions de vente comprennent notamment :
- la description du bien et de ses accessoires ;
- les droits des tiers que la vente n’éteint pas, ainsi que les servitudes et charges réelles que l’acheteur reprend ;
- la valeur estimée ;
- le délai dans lequel l’acheteur doit payer le prix, qui ne peut pas dépasser 30 jours à compter du jour de la vente ;
- le mode de vente et le montant de la caution.
L’huissier permet à toute personne intéressée par l’achat de visiter le bien à un moment approprié.
Le prix minimum après les modifications de 2026
La vente a lieu par enchères publiques orales ou de gré à gré, et les enchères se tiennent au bureau de l’huissier, sauf décision contraire de celui-ci. Les modifications publiées au Journal officiel du Monténégro 70/2026 ont pris effet le 28 mai 2026 et ont changé le prix minimum :
| Enchère | Avant les modifications | Depuis le 28 mai 2026 |
| Première | Pas en dessous de la valeur fixée | Pas en dessous de 80 % de la valeur fixée |
| Deuxième | Pas en dessous de 50 % de la valeur fixée | Pas en dessous de 50 % de la valeur fixée |
| Troisième | En dessous de 50 %, mais pas en dessous de la créance du créancier poursuivant | Pas en dessous de 30 % de la valeur fixée |
Les modifications ont aussi supprimé la règle selon laquelle, lorsque la valeur estimée était inférieure à la créance et que la deuxième enchère avait échoué, le bien pouvait être vendu sans limite de prix avec l’accord du créancier poursuivant et du créancier hypothécaire. Les parties et les créanciers hypothécaires peuvent toujours convenir, par une déclaration consignée par l’huissier, que le bien peut être vendu à un prix inférieur. Entre deux enchères doivent s’écouler au moins 15 et au plus 30 jours. Les modifications ne contiennent pas de règle transitoire spécifique pour les procédures en cours : pour une vente déjà programmée, demandez à l’huissier quelles règles s’appliquent.
La caution et le déroulement des enchères
- La caution. Seules les personnes qui ont versé à l’avance une caution d’un dixième de la valeur fixée peuvent participer aux enchères. Le créancier poursuivant et le créancier hypothécaire en sont dispensés si leurs créances atteignent son montant et peuvent être payées sur le prix.
- Un seul enchérisseur. Les enchères ont lieu même lorsqu’un seul enchérisseur est présent, et dans ce cas l’huissier peut, sur proposition des parties ou du créancier hypothécaire, les reporter de 15 jours au plus.
- Le déroulement. Les enchères commencent par l’annonce du prix de départ ; lorsqu’au moins un participant l’accepte, un prix plus élevé est annoncé, et les enchères se terminent lorsque le dernier prix annoncé n’est pas accepté. Une ordonnance d’adjudication attribue le bien à l’enchérisseur qui a offert le prix le plus élevé.
- Le droit de préemption. Une personne titulaire d’un droit de préemption légal, par exemple un copropriétaire, a priorité sur le meilleur enchérisseur si, immédiatement après la clôture des enchères, elle déclare acheter aux mêmes conditions. Le fonctionnement de ce droit entre copropriétaires est expliqué dans notre article sur la copropriété et le droit de préemption.
Le paiement du prix et la perte de la caution
L’acheteur doit payer le prix dans le délai fixé par l’ordonnance de vente. Si le meilleur enchérisseur ne le fait pas, l’huissier déclare la vente à cet enchérisseur sans effet et invite le deuxième enchérisseur à acheter, et depuis les modifications de 2026 aussi le troisième et chaque enchérisseur suivant. Nouvelle également, la règle selon laquelle un enchérisseur dont l’offre a été acceptée mais qui n’a pas payé le prix à temps ne récupère pas sa caution. Les enchérisseurs dont l’offre n’a pas été retenue récupèrent leur caution dès la clôture des enchères, à l’exception des deuxième et troisième enchérisseurs, dont la caution est restituée une fois le prix de vente payé.
Si l’acheteur est un créancier poursuivant dont la créance peut être payée sur le prix, il ne paie que la différence entre le prix obtenu et sa créance.
Qui ne peut pas acheter
Ne peuvent pas être acheteurs : le débiteur, un fondateur ou un représentant habilité du débiteur, un juge, l’huissier ou son personnel, une autre personne intervenant officiellement dans la vente, leurs parents dans le cercle défini par la loi, leur conjoint, tuteur, enfant adopté ou parent adoptif, ni quiconque qui ne peut pas acquérir ce bien selon la loi.
Cette dernière règle compte pour les étrangers : une personne étrangère ne peut pas posséder, par exemple, des terres agricoles, des forêts et des terrains forestiers, ni des biens situés à moins d’un kilomètre de la frontière terrestre ou sur des îles. Il existe une exception pour les terres agricoles et forestières jusqu’à 5 000 m² lorsqu’on achète un bâtiment d’habitation qui s’y trouve. Pour les personnes physiques et morales des pays de l’Union européenne, ces restrictions prendront fin le jour de l’adhésion du Monténégro à l’Union européenne.
Ce que l’acheteur obtient avec le bien
| Question | Règle |
| Inscription de la propriété | Une fois le prix payé, l’huissier ordonne la remise du bien à l’acheteur et l’inscription de sa propriété au cadastre |
| Hypothèque | L’hypothèque s’éteint le jour de la remise à l’acheteur, sauf si l’acheteur et le créancier hypothécaire conviennent qu’elle subsiste, le prix étant réduit de la dette reprise |
| Servitudes | Les servitudes réelles subsistent ; les servitudes personnelles et les charges réelles inscrites avant les droits des créanciers de la procédure subsistent aussi, les autres s’éteignent |
| Locataire | Le bail ne prend pas fin si le contrat a été conclu et l’appartement remis au locataire avant l’ordonnance d’exécution ; l’acheteur reprend les droits du bailleur |
| Départ des occupants | Le débiteur perd le droit de possession et doit remettre le bien ; l’huissier en ordonne l’évacuation |
| Contestation de la vente | Une décision sur une demande de correction des irrégularités n’affecte pas une vente achevée, mais elle peut fonder une demande de dommages-intérêts |
L’ordonnance de remise est aussi transmise à l’administration fiscale ; les règles fiscales générales de l’achat sont expliquées dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers. La radiation d’une hypothèque lors d’une vente ordinaire est expliquée dans notre article sur la vente d’un appartement hypothéqué.
Avant les enchères : une courte liste
| Vérification | Pourquoi |
| Extrait du cadastre | Hypothèques, servitudes, mentions et inscription de l’ordonnance d’exécution |
| Conditions de vente | Droits qui subsistent, délai de paiement du prix et montant de la caution |
| Visite | L’état du bien et qui y vit |
| Bail | Un locataire peut rester après la vente |
| Droit d’acheter | Restrictions pour les étrangers et pour les personnes liées à la procédure |
| Argent pour le prix | Le délai est de 30 jours au plus, et la caution n’est pas restituée en cas de non-paiement |
La manière de lire un extrait du cadastre est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre. Les appartements et maisons que les propriétaires vendent de gré à gré se trouvent dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Qui mène la vente publique de biens immobiliers au Monténégro ? L’huissier public, sauf lorsque la loi donne compétence au tribunal. L’huissier fixe la valeur, rend l’ordonnance de vente et organise les enchères.
Quel est le prix minimum auquel un appartement peut être vendu aux enchères ? Depuis le 28 mai 2026, pas en dessous de 80 % à la première enchère, de 50 % à la deuxième et de 30 % de la valeur fixée à la troisième, sauf si les parties et les créanciers hypothécaires conviennent d’un prix inférieur.
À combien s’élève la caution ? Un dixième de la valeur fixée du bien. Sans versement de la caution, il est impossible de participer aux enchères.
Que se passe-t-il si je ne paie pas le prix à temps ? La vente à votre profit est sans effet, la caution n’est pas restituée, et l’huissier invite l’enchérisseur suivant.
L’hypothèque reste-t-elle sur l’appartement acheté ? Non. L’hypothèque s’éteint le jour de la remise à l’acheteur, sauf si l’acheteur et le créancier hypothécaire conviennent qu’elle subsiste.
Un locataire doit-il partir ? Non, si le bail a été conclu et l’appartement remis au locataire avant l’ordonnance d’exécution. L’acheteur reprend alors les droits du bailleur.
Sources
La vente publique de biens immobiliers est régie par la loi sur l’exécution et les sûretés (Journal officiel du Monténégro 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 et 70/2026, articles 3 et 154 à 188), dont le texte consolidé jusqu’aux modifications de 2026 est publié par Paragraf. Les restrictions applicables aux étrangers sont fixées par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009 et 29/2025, article 415). Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; avant de participer à des enchères, vérifiez les conditions de vente auprès de l’huissier ou consultez un avocat.