المزادات العقارية في الجبل الأسود: كيف تشتري شقة في مزاد المنفذ العام وما الذي تغير في 2026

ما أدنى سعر يجوز أن تُباع به شقة في المزاد؟ منذ 28 مايو 2026 لا يقل السعر عن 80% في المزاد الأول، ولا عن 50% في الثاني، ولا عن 30% من القيمة المحددة في الثالث، ما لم يتفق الأطراف والدائنون المرتهنون على سعر أقل.

يكشف البحث المحلي ما يريد الناس معرفته عن البيوع العلنية: مع "javna prodaja nepokretnosti" (البيع العلني للعقارات) يبحثون عن "sudska javna prodaja nepokretnosti" (البيع العلني القضائي للعقارات)، ومع "javna prodaja stanova" (البيع العلني للشقق) عن "prodaja stanova javna dražba" (بيع الشقق بالمزاد العلني)، ومع "licitacija stanova" (مزادات الشقق) عن "licitacija stanova pod hipotekom" (مزادات الشقق المرهونة)، ويبحثون أيضاً عن "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (المنفذون العامون وبيع العقارات) و"zakljucak o prodaji nepokretnosti" (قرار بيع العقار). وقواعد ذلك يضعها قانون التنفيذ والضمان، الذي غيرت تعديلاته في مايو 2026 أدنى سعر في المزادات.

يشرح هذا المقال من يتولى البيع، وكيف تُحدد القيمة ويُعلن البيع، وكم يبلغ مبلغ التأمين، وما أدنى سعر في كل مزاد، ومن لا يجوز له الشراء، وما الذي يحصل عليه المشتري مع العقار.

من يتولى البيع

يجري التنفيذ على العقار بقيد قرار التنفيذ في السجل العقاري، وتحديد القيمة، والبيع، والوفاء للدائنين من حصيلة البيع. ورغم أن الناس يبحثون أيضاً عن "البيع العلني القضائي"، فإن القانون يعهد بالتنفيذ كقاعدة عامة إلى المنفذ العام (javni izvršitelj)، ولا يعهد به إلى المحكمة إلا حيث ينص القانون على ذلك.

وتُحدد قيمة العقار بقرار، وتساوي سعر السوق في يوم التقييم. ويجوز للمنفذ العام أن يطلب تقييماً من مقيّم معتمد أو تقريراً ورأياً من خبير، وتُخفض القيمة بقدر الحقوق التي تبقى على العقار بعد البيع.

قرار البيع ومعاينة العقار

بعد تحديد القيمة يصدر المنفذ العام قرار البيع (zaključak o prodaji)، الذي يحدد طريقة البيع وشروطه، ووقت البيع ومكانه، والفترة التي يمكن فيها معاينة العقار. ويُنشر القرار في وسائل الإعلام، ويجوز لأي طرف على نفقته أن يُبلغ به وسطاء العقارات. ويجب أن يمضي بين نشر القرار ويوم البيع 15 يوماً على الأقل و30 يوماً على الأكثر.

وتتضمن شروط البيع، ضمن أمور أخرى:

• وصف العقار وملحقاته؛
• حقوق الغير التي لا ينهيها البيع، وحقوق الارتفاق والأعباء العينية التي يتحملها المشتري؛
• القيمة المقدرة؛
• المهلة التي يجب أن يدفع فيها المشتري الثمن، ولا يجوز أن تتجاوز 30 يوماً من يوم البيع؛
• طريقة البيع ومبلغ التأمين.

ويسمح المنفذ العام لمن يرغب في الشراء بمعاينة العقار في وقت مناسب.

أدنى سعر بعد تعديلات 2026

يجري البيع بمزاد علني شفهي أو بالتراضي المباشر، ويُعقد المزاد في مكتب المنفذ العام ما لم يقرر خلاف ذلك. ودخلت التعديلات المنشورة في الجريدة الرسمية للجبل الأسود 70/2026 حيز النفاذ في 28 مايو 2026، وغيرت أدنى سعر:

وألغت التعديلات أيضاً القاعدة التي كانت تجيز، إذا كانت القيمة المقدرة أقل من الدين وفشل المزاد الثاني، بيع العقار دون حد للسعر بموافقة الدائن طالب التنفيذ والدائن المرتهن. ولا يزال بإمكان الأطراف والدائنين المرتهنين الاتفاق، بتصريح يُثبت في محضر لدى المنفذ العام، على بيع العقار بسعر أقل. ويجب أن يمضي بين مزادين 15 يوماً على الأقل و30 يوماً على الأكثر. ولا تتضمن التعديلات حكماً انتقالياً خاصاً بالإجراءات الجارية، ولذلك اسأل المنفذ العام عن القواعد التي يطبقها على بيع محدد موعده سلفاً.

مبلغ التأمين وسير المزاد

• التأمين. لا يشارك في المزاد إلا من دفع مسبقاً تأميناً قدره عُشر القيمة المحددة. ويُعفى منه الدائن طالب التنفيذ والدائن المرتهن إذا بلغت ديونهما قيمته وأمكن الوفاء بها من الثمن.
• مزايد واحد. يُعقد المزاد حتى لو حضر مزايد واحد فقط، ويجوز للمنفذ العام في هذه الحالة، بناءً على اقتراح الأطراف أو الدائن المرتهن، تأجيله 15 يوماً على الأكثر.
• السير. يبدأ المزاد بإعلان السعر الافتتاحي؛ وإذا قبله مشارك واحد على الأقل يُعلن سعر أعلى، ويُختتم المزاد حين لا يُقبل آخر سعر معلن. وبقرار الإرساء يُمنح العقار لمن عرض أعلى سعر.
• حق الشفعة. لصاحب حق الشفعة القانوني، مثل الشريك في الملكية، الأولوية على أفضل مزايد إذا أعلن فور اختتام المزاد أنه يشتري بالشروط نفسها. ويشرح مقالنا عن الملكية المشتركة وحق الشفعة كيف يعمل هذا الحق بين الشركاء.

دفع الثمن وخسارة التأمين

يجب على المشتري دفع الثمن في المهلة المحددة في قرار البيع. وإذا لم يفعل صاحب أعلى عرض ذلك، يعلن المنفذ العام أن البيع له بلا أثر قانوني ويدعو المزايد الثاني إلى الشراء، ومنذ تعديلات 2026 الثالث وكل مزايد لاحق أيضاً. ومن الجديد كذلك أن المزايد الذي قُبل عرضه ولم يدفع الثمن في المهلة لا يُرد إليه التأمين. أما المزايدون الذين لم تُقبل عروضهم فيُرد إليهم التأمين فور اختتام المزاد، باستثناء الثاني والثالث، إذ يُرد إليهما حين يُدفع ثمن البيع.

وإذا كان المشتري دائناً طالباً للتنفيذ يمكن الوفاء بدينه من الثمن، فلا يدفع إلا الفرق بين السعر المحقق ودينه.

من لا يجوز له الشراء

لا يجوز أن يكون مشترياً المدين، ولا مؤسس المدين أو الشخص المفوض لديه، ولا القاضي، ولا المنفذ العام وموظفوه، ولا أي شخص آخر يشارك رسمياً في البيع، ولا أقاربهم في النطاق الذي يحدده القانون، ولا الزوج أو الوصي أو المتبنى أو المتبني، ولا من لا يجوز له قانوناً اكتساب هذا العقار.

وتهم القاعدة الأخيرة الأجانب: لا يجوز للأجنبي أن يملك، على سبيل المثال، الأراضي الزراعية والغابات والأراضي الحرجية، أو العقارات الواقعة في شريط عرضه كيلومتر واحد من الحدود البرية وفي الجزر. وهناك استثناء للأراضي الزراعية والحرجية حتى 5,000 م² إذا كان محل الشراء مبنى سكنياً قائماً عليها. وبالنسبة للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من دول الاتحاد الأوروبي، ستنتهي هذه القيود يوم انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي.

ما الذي يحصل عليه المشتري مع العقار

ويُرسل قرار التسليم أيضاً إلى الجهة الضريبية؛ ويشرح مقالنا عن ضريبة نقل ملكية العقار القواعد الضريبية العامة عند الشراء. ويشرح مقالنا عن بيع شقة مرهونة كيف يُشطب الرهن في البيع العادي.

قبل المزاد: قائمة مختصرة

ويشرح مقالنا عن مستخرج السجل العقاري كيف يُقرأ المستخرج. ويمكنك العثور على الشقق والمنازل التي يبيعها ملاكها بالتراضي في فئة العقارات لدينا.

الأسئلة الشائعة

من يتولى البيع العلني للعقارات في الجبل الأسود؟ المنفذ العام، إلا حيث يعهد القانون بالاختصاص إلى المحكمة. وهو الذي يحدد القيمة ويصدر قرار البيع ويدير المزاد.

كم يبلغ مبلغ التأمين؟ عُشر القيمة المحددة للعقار. ولا يمكن المشاركة في المزاد دون دفع التأمين.

ماذا يحدث إذا لم أدفع الثمن في الموعد؟ يبقى البيع لك بلا أثر قانوني، ولا يُرد إليك التأمين، ويدعو المنفذ العام المزايد التالي.

هل يبقى الرهن على الشقة التي اشتريتها؟ لا. ينقضي الرهن يوم التسليم إلى المشتري، ما لم يتفق المشتري والدائن المرتهن على بقائه.

هل يجب على المستأجر أن يخلي الشقة؟ لا، إذا أُبرم عقد الإيجار وسُلمت الشقة إلى المستأجر قبل قرار التنفيذ. ويحل المشتري حينئذ محل المؤجر.

المصادر

ينظم البيع العلني للعقارات قانون التنفيذ والضمان (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 36/2011 و28/2014 و20/2015 و22/2017 و76/2017 و25/2019 و70/2026، المادة 3 والمواد من 154 إلى 188)، وينشر Paragraf نصه الموحد حتى تعديلات 2026. ويحدد القيود على الأجانب قانون علاقات الملكية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2009 و29/2025، المادة 415). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ قبل المشاركة في مزاد، تحقق من شروط البيع لدى المنفذ العام أو راجع محامياً.